Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản thành phố này có 7 điểm nghẽn ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, đầu tư xây dựng của doanh nghiệp bao gồm: Điểm nghẽn chấp thuận chủ trương đầu tư; giải phóng mặt bằng; Tính tiền sử dụng đất; Việc chuyển nhượng dự án; Dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT; Điểm nghẽn tín dụng và thủ tục hành chính.

Doanh nghiệp khó triển khai

Theo bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm, Chủ tịch HĐQT Thiên Minh Group, trong năm qua, các doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh gặp phải những điểm nghẽn lớn trong quá trình phát triển.

Đối với từng doanh nghiệp, mọi yếu tố chính sách đều có khó khăn. Tuy nhiên, vấn đề điểm nghẽn nào lớn nhất thì cũng phải tùy vào từng dự án, tùy từng chủ đầu tư. Nhưng nhìn chung, những khó khăn đó làm khó doanh nghiệp.

Bà Thiên Diễm cho rằng nhiều dự án trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh không thể triển khai được do doanh nghiệp đang vướng phải giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất. Phần xuất phát từ doanh nghiệp, phần lại xuất phát từ người dân. Khi không tìm được tiếng nói chung dẫn đến dự án bị tạm dừng khiến doanh nghiệp, khách hàng gặp phải thiệt hại rất lớn.

Bên cạnh đó là việc tạm tính tiền sử dụng đất cho các dự án. Có những dự án từ năm này qua năm khác vẫn chưa tính xong tiền sử dụng đất nên nhiều dự án "tắc" nhiều năm.

"Việc chậm tính tiền sử dụng đất gây cho doanh nghiệp nhiều rủi ro, do vậy khi triển khai dự án chậm, Nhà nước cần hỗ trợ sớm", bà Thiên Diễm nói.

Một số chuyên gia cho rằng hiện nay việc tính tiền sử dụng đất nhiều dự án, các cơ quan nhà nước vẫn cho nợ tạm thời trên cơ sở đã tính nhưng điều này khiến chủ đầu tư rủi ro. Thậm chí khi cho nợ nhiều chủ đầu tư không triển khai tiếp dự án vì vẫn chưa rõ ràng.

Trước vấn đề này, một số chuyên gia cho rằng Nhà nước cần nhanh chóng định giá tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp. Thậm chí có cơ chế thông thoáng, nhanh chóng hơn trong vấn đề này để thuận lợi cho doanh nghiệp triển khai dự án.

Thêm vào đó, đối với các dự án triển khai giải phóng mặt bằng, cơ chức năng cần hỗ trợ, thậm chí chung tay để thuyết phục người dân thực hiện đúng chủ trương, tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai.

Trước những điểm nghẽn về thị trường bất động sản, bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm vẫn lạc quan cho rằng thị trường bất động sản trong năm 2019 tại TP. Hồ Chí Minh sẽ không sôi động hoàn toàn nhưng cũng sẽ không có việc đi xuống.

Ngoài ra, thị trường sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân.

Không xảy ra khủng hoảng

Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn. Phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất. Đặc biệt, nhà ở dành cho đại đa số người dân, những người có thu nhập thấp sẽ dẫn đầu thị trường.

"Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ", bà Diễm nhận định.

Đồng thời, thị trường TP. Hồ Chí Minh trong năm tới sẽ sôi động ở vùng lân cận, bởi quỹ đất ở các khu trung tâm đã cạn kiệt. Các khu vực xung quanh, các vùng ven của TP. Hồ Chí Minh đang được các nhà đầu tư, khách hàng đón chờ.

"Tôi nghĩ, nguồn cung 2019 đang khan hiếm nên thị trường căn hộ "nóng" là điều dễ hiểu", bà Diễm chia sẻ.

Nhận định về thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, bà Hương Nguyễn, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng năm 2019, dân vẫn chọn căn hộ tại các khu đô thị được quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện nghi, không gian sống xanh thân thiện, thoáng đãng. Đặc biệt, khách hàng sẽ hướng vào các căn hộ có 2 phòng ngủ có diện tích 55 – 78m2.

Về nguồn cung, bà Hương Nguyễn cho rằng các chủ đầu tư cũng sẽ giới thiệu khá nhỏ giọt chứ không ồ ạt như năm 2018 do các doanh nghiệp có kế hoạch phân kỳ. Hơn nữa, hầu hết các dự án đã chào bán trước đó hoặc đang bước vào giai đoạn cuối bán hàng.

Nhận định chung về thị trường bất động sản năm 2019, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường chưa xảy ra bong bóng, bởi sau nhiều đợt xảy ra tình trạng sốt nóng cục bộ, các cơ quan nhà nước đã rút ra nhiều bài học.

Bản thân doanh nghiệp cũng rút ra nhiều bài học kinh nghiệm để điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình. Trước đây, doanh nghiệp tập trung vào các dự án cao cấp, diện tích lớn, không còn phụ thuộc vào thị trường. Để đáp ứng thị trường, doanh nghiệp phải điều chỉnh dự án, phù hợp thị trường, làm sao để đảm bảo tính thanh khoản, làm ra phải bán được.

"Việc xảy ra bong bóng là do dư thừa nguồn cung hoặc đầu cơ cao. Tuy nhiên, hiện nay tỷ lệ đầu cơ không nhiều, khách hàng chủ yếu mua nhà để ở. Hàng hóa của thị trường cũng đa dạng, khách hàng có nhiều cơ hội lựa chọn", ông Hà chia sẻ.