Sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp đã có sự cải thiện tích cực

Tại báo cáo ngành bất động sản công bố mới đây, Khối phân tích CTCP Chứng khoán Agribank (Agriseco Research) đã đưa ra những nhận định tích cực về dư địa tăng trưởng trong dài hạn của nhóm ngành này.

Theo đó, mức độ đòn bẩy tài chính đã giảm đáng kể so với thời điểm đầu năm. Cụ thể, tỷ lệ dư nợ trên vốn chủ sở hữu đã giảm từ 62% vào đầu năm xuống 52% tại thời điểm ngày 30/6/2021, ngang với thời điểm cuối năm 2019.

Hai nguyên nhân cơ bản được chỉ ra như sau: Một, tình hình thị trường bất động sản khả quan giúp điều kiện kinh doanh của các doanh nghiệp cải thiện, tạo ra dòng tiền bền vững làm tăng vốn chủ sở hữu. Hai, các doanh nghiệp đang có xu hướng dịch chuyển huy động vốn từ vốn vay, trái phiếu sang phát hành cổ phiếu tận dụng thị trường chứng khoán đang trong giai đoạn sôi động.

Năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chủ yếu huy động vốn qua phát hành trái phiếu, với giá trị phát hành khoảng 162 nghìn tỷ đồng - số liệu cập nhật bởi FiinPro, trong khi đó, kênh cổ phiếu chiếm tỷ trọng không đáng kể. Bước sang năm 2021, với diễn biến tích cực của thị trường chứng khoán, phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ trở thành kênh huy động trọng điểm của các doanh nghiệp.

Trong số 10 mã ngành bất động sản mà Agriseco theo dõi thì tổng giá trị phát hành năm nay ước tính lên tới hơn 30 nghìn tỷ đồng, thông qua các hình thức trả cổ tức bằng cổ phiếu, phát hành riêng lẻ, ESOP, quyền mua. "Điều này sẽ tạo áp lực lên phía cung - cầu của cổ phiếu trong giai đoạn tới. Việc thị trường hấp thụ lượng cung mới trên như thế nào phụ thuộc vào tính hiệu quả của phương án phát hành, tính khả thi của các dự án sắp triển khai cũng như tình hình chung của thị trường chứng khoán", báo cáo cho hay. Theo đó, những doanh nghiệp bất động sản lớn, uy tín, dự án chất lượng đều có những đợt phát hành thành công với lượng cầu hấp thụ cổ phiếu tốt như CTCP Vinhomes (VHM), CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR), CTCP Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), CTCP Đầu tư Nam Long (NLG), CTCP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC).

Qua đó để thấy, sau 6 tháng đầu năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản trên sàn đã có sự tăng trưởng tốt về bán hàng, kinh doanh và lợi nhuận; sức khỏe tài chính đã được cải thiện rõ rệt. Điều này là nhờ vào dòng tiền đầu tư và đầu cơ mạnh mẽ trong bối cảnh lãi suất thấp khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động - giúp hoạt động kinh doanh cốt lõi của các doanh nghiệp bất động sản có sự cải thiện so với năm 2020.

Ngoài ra, một điểm dễ nhìn thấy là thị trường có sự phân hóa rõ rệt khi các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và dự án chất lượng ghi nhận mức tăng trưởng về giá và lợi nhuận vượt trội so với ngành.

Triển vọng nào cho ngành bất động sản nửa cuối 2021?

Các tháng cuối năm 2021, Agriseco Research đánh giá sự phân hóa này sẽ tiếp tục diễn ra. Với tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, kết quả kinh doanh quý III/2021 của toàn ngành nói chung được dự báo sẽ không mấy khả quan.

Tuy nhiên, theo Agriseco Research, tại thời điểm này nhà đầu tư vẫn có thể lựa chọn và tích lũy cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản tốt, khi kỳ vọng của ngành được nối dài sau khi dịch bệnh lắng xuống và đồng thời mùa bàn giao sản phẩm và ghi nhận lợi nhuận dự án vào cuối năm sắp diễn ra.

Môi trường lãi suất thấp tạo điều kiện thuận lợi cho ngành bất động sản

Khảo sát cho thấy, mặt bằng lãi suất vẫn đang được duy trì thấp nhất trong những năm gần đây với lãi suất cho vay mua nhà đang quanh mức 8 - 9%. Bên cạnh đó, với việc dịch bệnh vẫn đang diễn biến phức tạp, nhóm nghiên cứu kỳ vọng các chính sách nới lỏng tiền tệ, tài khóa vẫn sẽ được duy trì trong giai đoạn tới để hỗ trợ nền kinh tế. Dự báo lãi suất sẽ tiếp tục ở mức thấp và có thể giảm nhẹ, là nhân tố quan trọng giúp thị trường bất động sản sôi động.

"Về dài hạn, kênh bất động sản luôn chứng tỏ là kênh đầu tư hấp dẫn với tỷ suất sinh lời khá tốt so với các kênh khác", báo cáo nhấn mạnh.

Nới lỏng pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công là chất xúc tác trong trung và dài hạn

Đầu tư công được đánh giá là phương án khả thi nhất trong bối cảnh hiện nay để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo công ăn việc làm khi các "đầu kéo" khác là tiêu dùng đang chịu ảnh hưởng nặng từ dịch bệnh, tình trạng nhập siêu tiếp tục diễn ra các tháng gần đây. Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông vận tải đều đã ra chỉ thị đẩy nhanh tiến độ giải ngân với các chủ đầu tư, ban quản lý dự án với mục tiêu hoàn thành tối thiểu đạt 90 - 95% kế hoạch cho tới cuối năm.

"Đây là yếu tố tác động mạnh tới thị trường bất động sản khi thông tin về quy hoạch vùng hoặc kế hoạch triển khai một dự án hạ tầng giao thông có thể làm gia tăng nhu cầu mua nhà đất tại các khu vực hưởng lợi lân cận, thị trường ngày càng có xu hướng li tâm khỏi lõi trung tâm ra các vùng ven", báo cáo nhận định.

Có thể thấy, một số tỉnh thành hưởng lợi đã chứng kiến giá đất tăng ít nhất 3 - 6% so với đầu năm như: Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai. Các dự án nổi bật thời gian tới bao gồm: Vinhomes Cổ Loa nhờ dự án Cầu Tứ Liên - Hà Nội, Vinhomes Grand Park và Khang Điền Clarita nhờ quy hoạch TP. Thủ Đức, tổ hợp Aqua của Novaland nhờ sân bay Long Thành và cao tốc Dầu Giây, các dự án tại Vũng Tàu của HDC và tại Đồng Nai của DIG.

Kết quả kinh doanh quý III/2021 kém khả quan do yếu tố dịch bệnh, chịu tác động lớn nhất là doanh nghiệp môi giới bất động sản

Số dư người mua trả tiền trước (thể hiện doanh thu tiềm năng của doanh nghiệp và sẽ được hạch toán vào kết quả kinh doanh sau khi bàn giao sản phẩm) duy trì gần 1000 nghìn tỷ đồng, ngang với các quý trước. Quan sát số liệu cụ thể, Agriseco Research nhận thấy có nhiều doanh nghiệp ghi nhận khoản mục này tăng trưởng rất tốt như NVL, HDC, AGG, PDR, IJC, NTL. Xét trên quy mô so với doanh thu hàng năm, một số mã đáng chú ý là NVL, AGG, NLG, IDJ và đây là những mã chúng tôi dự báo sẽ có kết quả kinh doanh tốt giai đoạn tới.

Tuy nhiên, kết quả kinh doanh quý III/2021 có thể kém khả quan do yếu tố dịch bệnh, giãn cách xã hội... gây ảnh hưởng chung tới tiến độ triển khai dự án và bán hàng của toàn ngành, trong đó, sẽ tác động mạnh nhất nhất tới các doanh nghiệp môi giới bất động sản. Một số nhóm có thể ảnh hưởng ít hơn và sẽ sớm hồi phục sau khi mở cửa trở lại như các doanh nghiệp có lợi thế bán hàng trực tuyến hoặc bán buôn.

Từ các luận điểm trên, Agriseco Research đánh giá triển vọng chung của ngành bất động sản sẽ được duy trì tích cực trong trung và dài hạn dựa trên hai yếu tố căn bản.

Thứ nhất, bất động sản vẫn là kênh đầu tư phù hợp với khẩu vị của đại đa số nhà đầu tư Việt Nam, do vậy các doanh nghiệp có quỹ đất dự án lớn, khả năng triển khai dự án tốt sẽ tăng trưởng tốt trong dài hạn.

Thứ hai, yếu tố vĩ mô tạo điều kiện thuận lợi cho ngành khi phát triển cơ sở hạ tầng là mục tiêu chủ yếu của giai đoạn 2021 - 2025 tầm nhìn tới năm 2030.

Bởi vậy nên cơ hội của cổ phiếu nhóm ngành bất động sản cũng sẽ có sự phân hóa trong thời gian tới khi nhiều cổ phiếu đã tăng giá đáng kể trong thời gian qua. Agriseco Research khuyến nghị khách hàng nên lựa chọn cổ phiếu của các doanh nghiệp có nền tảng về quỹ đất và pháp lý dự án tốt, có bảng cân đối kế toán tài chính lành mạnh, ít gánh nặng nợ vay, sở hữu các dự án được hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến hạ tầng trọng điểm.