Thị trường bán lẻ đã có một năm đầy sôi động khi đón chào nhiều thương hiệu quốc tế đổ bộ vào Việt Nam như thời trang có Zara, H&M và sắp tới có thể là thương hiệu thời trang nổi tiếng Nhật Uniqlo, lĩnh vực F&B có các thương hiệu PastaMania (Singapore), Hokkaido Baked Cheese Tart (Nhật)... Điều này mang lại niềm vui cho một số chuỗi trung tâm thương mại, mà sự kiện EIO trị giá 740 triệu USD của Vincom Retail đã phản ánh phần nào sự quan tâm rất lớn của giới đầu tư vào thị trường bán lẻ hiện nay.

Dù vậy vẫn có những chuỗi bán lẻ kinh doanh không mấy khả quan. Một số thậm chí đang tìm cách bán mình cho những nhà bán lẻ khác khi không kịp thay đổi để thích nghi với phong cách mới của người tiêu dùng, hay đối mặt với áp lực cạnh tranh khắc nghiệt hơn từ các đối thủ mới cũng như xu thế bán hàng trực tuyến ngày một phổ biến hơn. 

Tái cấu trúc hay chuyển nhượng

Union Square, trung tâm thương mại sở hữu 4 mặt tiền đường cực kỳ đắt đỏ tại quận 1, gần như im hơi lặng tiếng trong cả năm qua. Lý do là chủ sở hữu Tập đoàn Vạn Thịnh Phát quyết định đóng cửa để tái thiết kế, đồng thời chuẩn bị tung ra một chiến lược kinh doanh mới để thu hút hơn các thương hiệu bán lẻ. 

Như vậy, sau thương vụ thâu tóm đình đám trị giá gần 10.000 tỉ đồng vào năm 2013, Union Square đã trải qua 2 đợt tái cơ cấu. Dù vậy hiệu quả kinh doanh đến giờ vẫn còn phải chờ trong khi các đối thủ liền kề đó như Vincom Center Đồng Khởi hay Saigon Centre liên tục ký được các hợp đồng thuê mặt bằng rất lớn từ các thương hiệu nổi tiếng thế giới.

Chuỗi Parkson vẫn đang vật lộn với muôn vàn khó khăn. Đơn vị này đã liên tiếp đóng cửa các trung tâm thương mại không hiệu quả ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Việt Nam vẫn là một trong những thị trường góp phần khiến Parkson thua lỗ. Trong quý I năm tài chính 2017-2018 kết thúc vào ngày 30/8/2017, Parkson báo lỗ tổng cộng 9,5 triệu USD do doanh thu bán hàng suy giảm.

Nếu các công ty lớn còn gặp nhiều khó khăn thì những người chơi ít tiếng tăm hơn cũng không dễ thở. Trong năm qua, theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, đã xuất hiện một số chủ đầu tư căn hộ muốn chuyển nhượng phần khối đế thương mại cho các đối tác bán lẻ chuyên nghiệp hơn. Số khác linh động hơn khi bắt tay với người thuê trong việc chia sẻ lợi nhuận từ hiệu quả kinh doanh từng tháng, chứ không bám vào mức phí cho thuê cố định.

Dù có nhiều khó khăn nhất định, nhưng thị trường bất động sản bán lẻ vẫn đón lượng cung mới trong năm qua, cho thấy niềm tin của một số nhà đầu tư vào thị trường. Quý IV/2017, toàn thị trường bất động sản bán lẻ chào đón thêm 21.300m2 diện tích cho thuê ròng (NLA) từ 2 trung tâm thương mại là The Garden Mall và khối đế bán lẻ của Viettel Complex (quận 10).

Tính chung cho cả năm 2017, thị trường có 7 dự án cung cấp thêm 74.183m2 diện tích bán lẻ, nâng nguồn cung hiện hữu tại TP. Hồ Chí Minh lên tới 820.840m2 NLA. Các nguồn cung mới đều tập trung tại khu ngoài trung tâm và không có diện tích mới nào tại khu trung tâm.

Về giá chào thuê, khu trung tâm giữ nguyên giá so với quý trước ở mức 115,4 USD/m2/tháng (hơn 2,6 triệu đồng) vì không có thay đổi nào về nguồn cung bán lẻ nhưng giảm khoảng 2,2% so với cùng kỳ năm trước. So với khu vực trung tâm, mặt bằng ngoài trung tâm có mức giá mềm hơn khi chỉ khoảng 37,8 USD/m2/tháng (hơn 850.000 đồng), tương ứng tăng 3,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Cuối tháng 1 năm nay, nhãn hàng thời trang H&M sẽ tiếp tục mở cửa hàng thứ 2 tại TP. Hồ Chí Minh với địa điểm được chọn là Vincom Mega Mall Thảo Điền, phần nào cho thấy khu vực ngoài trung tâm đang dần trở thành một thế lực mới trên thị trường bán lẻ TP.HCM đi cùng với sự mở rộng không gian đô thị ra các quận vùng ven.

Khó khăn tái định vị

Trên thực tế, bất động sản bán lẻ là một trong những thị trường được giới chuyên gia dự đoán sẽ bùng nổ trong các năm tới, nhất là nhờ kinh tế cải thiện, tầng lớp trung lưu gia tăng khá nhanh cùng sự đổ bộ ngày càng nhiều của các thương hiệu hàng đầu quốc tế.

Nếu loại trừ một số trung tâm thương mại tạm dừng hoạt động để tái cơ cấu thì theo ghi nhận của CBRE, tỉ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại tại khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh vẫn lên đến 99,7%, khu vực ngoài trung tâm lên đến 93,1%, mức kỷ lục từ năm 2012.

Nhưng trong ngắn hạn, áp lực đạt được kết quả tích cực về hiệu quả hoạt động không phải là nhỏ. Lý do là bất động sản tăng quá nóng kể từ năm 2015 khiến cho mặt bằng giá gia tăng chóng mặt, nhất là khu vực trung tâm vốn bị hạn chế về quỹ đất trống. Chi phí phát triển dự án gia tăng đột biến khiến cho các trung tâm thương mại đối diện với tình thế lưỡng nan: vừa phải đảm bảo mức phí cho thuê đủ cao để duy trì tỉ suất sinh lợi phù hợp, vừa phải đủ thấp để hấp dẫn người thuê. Tất nhiên, không dễ tìm được lời giải “vẹn cả đôi đường” cho bài toán cân bằng này.

Từ nay đến năm 2020, dự kiến sẽ có khoảng 13 trung tâm thương mại được đưa vào vận hành, cung cấp thêm tới 638.082m2 diện tích cho thuê (tương ứng tăng 77%). Tiêu biểu như dự án Sala Shopping Centre (quận 2), Estella Place (quận 2), khối đế của Vinhomes Central Park (Bình Thạnh) hay Elite Mall (quận 8). Các trung tâm thương mại mới được thiết kế với không gian hiện đại, hướng về sự trải nghiệm hơn sẽ trở thành các đối thủ đáng gờm trên thị trường.

“Dự báo trong 3 năm tới, cạnh tranh trong thị trường bán lẻ sẽ tăng cao do một lượng lớn mặt bằng bán lẻ ở dưới khối đế căn hộ sẽ được chào thuê. Cùng với đó là thương mại điện tử nhận được sự quan tâm hơn từ phía nhà đầu tư và người tiêu dùng. Tính đến năm 2020, doanh thu thương mại điện tử tại Việt Nam sẽ tăng 60% so với năm 2017 và sẽ chiếm gần 1,5% tổng doanh thu bán lẻ”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp của CBRE Việt Nam, nhận định.