Săn dự án để tái đầu tư

Thị trường BĐS khó khăn, nhiều dự án “đóng cửa” trong một thời gian dài. Đã có thời điểm người ta cho rằng bây giờ chẳng có ai dại mà đi mua lại dự án BĐS để đầu tư. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, nhiều nhà phát triển dự án lại xem đây là thời điểm hợp lý để thâu gom những dự án tốt và thậm chí là họ tự tin vào một chu kỳ mới của thị trường sau một thời gian dài đóng băng.

Mới đây, Novaland Group - một trong những nhà phát triển dự án lớn đã đồng loạt công bố việc đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng cho việc “hồi sinh” một lúc 3 dự án BĐS ở TP. Hồ Chí Minh. Ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, cho biết tập đoàn sẽ đầu tư khoảng 3.000 tỷ đồng để phát triển ba dự án mới, gồm Lexington Residence trên đường Mai Chí Thọ tại quận 2, Icon 56 trên đường Bến Vân Đồn, và Galaxy 9 trên đường Nguyễn Khoái tại quận 4, TP. Hồ Chí Minh. Tổng số căn hộ của ba dự án này khoảng 2.000 căn, trong đó Lexington Residence hơn 1.300, Icon 56 khoảng 200 và Galaxy 9 khoảng 500 căn.

Nói về chiến lược đầu tư vào các dự án này, ông Huy cho biết một trong những ưu điểm của hình thức đầu tư tiếp sức này là dự án đã hoàn thành về mặt pháp lý, đã triển khai xây dựng nên có thể rút ngắn rất nhiều thời gian và giảm chi phí vốn. Điều này giúp các chủ đầu tư mới có thể hạ giá bán căn hộ. Cụ thể là giá bán căn hộ tại các dự án nói trên sẽ giảm từ 20-40% so với các dự án khác trong khu vực.

Chẳng hạn căn hộ dự án Lexington Residence đang được chào bán với giá từ 1,3 tỷ đồng/căn, kèm theo đó là chương trình thanh toán dài hạn không lãi suất, chia nhỏ số tiền thanh toán của khách hàng xuống còn khoảng 19 triệu đồng/tháng. Được biết giá bán của dự án Icon 56 khoảng 2 tỷ đồng/căn và Galaxy 9 khoảng 1,5 tỷ đồng/căn.

Ngoài Novaland, trong cuộc chơi này còn phải kể đến những tên tuổi khác như Đất Xanh, Hưng Thịnh… và tất nhiên trong đó không thể thiếu hình bóng của các ngân hàng. Ai cũng hiểu các ngân hàng đang khá đau đầu với khối lượng nợ xấu trong đó phần lớn đều có dính líu đến BĐS. Chính vì vậy, các ngân hàng muốn gỡ thế khó đành phải chấp nhận cuộc chơi đánh cược với thị trường. và cũng nhờ đó nhiều dự án được ngân hàng tiếp tục bơm vốn đến hồi sinh.

Một dự án chung cư từng được mệnh danh là “vườn treo” xây dựng tại quận Tân Phú sau thời gian ngưng trệ nay đã được thay tên đổi họ thành tên dự án chung cư mang “họ” của một ngân hàng khá lớn. Theo một lãnh đạo của ngân hàng này tâm sự thì chủ đầu tư trước vay vốn ngân hàng để triển khai nhưng không bán được. Giờ đây, nợ cũng đã thành nợ xấu nhưng không thể vì vậy mà cứ treo dự án mãi.

Ngân hàng này đã quyết định khoanh nợ, đổ vốn vào dự án và chính thức là chủ đầu tư mới.Dòng tiền được quản lý hợp lý, đến nay dự án đã gần hoàn thành và chính thức mở bán với diện nằm trong gói vay hỗ trợ 30.000 tỷ. Vị lãnh đạo ngân hàng này còn cho biết thêm là trong năm nay họ sẽ đầu tư vốn để hoàn thiện thêm hai dự án ở quận Thủ Đức cũng đang trong tình trạng tương tự.

Phục hồi niềm tin với các gói hỗ trợ

Sau một thời gian triển khai và gặp phải nhiều vấn đề, hiện nay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đang được tháo bỏ từng lớp "rào" để người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận hơn với gói hỗ trợ - vốn đã treo gần một năm nay. Mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng đã chủ động nới điều kiện cho vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Theo đó, lãi suất cho vay từ gói tín dụng này đã hạ xuống còn 5%/năm, cùng với việc đơn giản các thủ tục trong quy trình xác định mở rộng đối tượng được vay vốn.

Đây là những hỗ trợ tương đối tích cực đối với người mua nhà, hứa hẹn sẽ đẩy nhanh tốc độ giải ngân. Các ngân hàng cũng đã kiến nghị Chính phủ nên chấp thuận cho các dự án nhà ở thương mại diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, đang xây dựng dở dang được vay vốn gói 30.000 tỷ. Đối với người dân, Bộ Xây dựng nên cho phép người mua nhà ở xã hội được nhận ngay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và được chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận này.

Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước cũng quyết định tăng thêm số các ngân hàng cổ phần được tham gia giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, đồng thời chú trọng các giải pháp tạo nguồn vốn dài hạn như phát triển các quỹ tín thác, quỹ đầu tư BĐS. Một thông tin khích lệ người dân và doanh nghiệp là chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng tập trung tháo gỡ khó khăn về thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án. Như vậy, nguồn tiền này cũng không còn phải quá xa vời, ít nhất là về mặt tinh thần.

Ông Trương An Dương, Trưởng phòng Nghiên cứu TP. Hồ Chí Minh của Công ty Savills Việt Nam cho rằng những diễn biến của thị trường trong thời gian qua cho thấy, dường như người mua đang dần quay trở lại với thị trường BĐS. Bằng chứng là theo các số liệu thống kê, lượng giao dịch thành công trên thị trường tăng dần trong những tháng cuối năm 2013 và đầu năm 2014, khiến áp lực giải phóng hàng tồn kho của các chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp đang giảm dần theo thời gian.

“Do thị trường BĐS Việt Nam đang bắt đầu một chu kỳ mới và dần trở lại hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, thách thức quan trọng nhất đối với thị trường BĐS hiện nay vẫn là vấn đề lấy lại niềm tin của người tiêu dùng và nhà đầu tư, đặc biệt là lấy lại niềm tin ở những nhà đầu tư đã bị thua lỗ hay phải rời bỏ thị trường trong 3 năm qua. Theo ông Trương An Dương, trong quá trình khó khăn vừa qua, thị trường BĐS Việt Nam đã xảy ra một cuộc sàng lọc trên diện rộng.

Các “người chơi” vẫn còn trụ lại được là các chủ đầu tư có kinh nghiệm từ việc nghiên cứu thị trường một cách chuyên nghiệp đến việc xây dựng các chiến lược marketing và bán hàng hiệu quả. Hơn nữa, các chủ đầu tư này đều đã xây dựng được thương hiệu uy tín, tiến độ xây dựng tốt, chiến lược giá tốt và đồng nhất qua các kênh bán hàng. Đây là những yếu tố tác động đến lòng tin của khách hàng đến với các dự án BĐS.

Lời giải từ xử lý nợ xấu

Ông Chris Brown, CEO của Cushman & Wakefield Việt Nam thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang gặp tình trạng tương tự như Thái Lan những năm 1997. Để vực dậy thị trường, Chính phủ Thái Lan đã đưa ra hàng loạt các giải pháp mạnh. Trong đó, nhiều giải pháp tương tự như Việt Nam hiện đang áp dụng, tuy nhiên, nhìn vào cách thức thực hiện thì Thái Lan “mạnh tay” hơn nhiều.

Với hàng loạt giải pháp được đưa ra, thị trường BĐS Thái Lan đã chuyển từ “chạm đáy” sang “vực dậy”. Các dự án BĐS cao cấp dần chuyển hướng sang dự án trung cấp và tập trung vào người mua cuối cùng. Hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông được phát triển đồng bộ. Thị trường BĐS Thái Lan đã trở nên chuyên nghiệp hơn.

Những bước đi cũng như giải pháp của Việt Nam về cơ bản gần như giống với Thái Lan trong công cuộc xử lý nợ xấu vào những năm 1997, tuy nhiên, trong cách thức thực hiện có nhiều điểm khác nhau. Theo Cushman & Wakefield, nợ xấu hiện nay chưa hấp dẫn nhà đầu tư theo giá trị sổ sách vì giá thực tế đã xuống 30-40%.

Thị trường sẽ không hồi phục nếu nợ xấu chưa được xử lý tại mức giá đủ thấp. Công ty này đề xuất, nên chuyển đổi các khoản nợ xấu trên cơ sở giá trị thị trường, xác định rõ các khoản nợ xấu và tăng cường quyền lực, tài chính và tính chuyên nghiệp cho VAMC. Cùng giống với những giải pháp tháo gỡ của Thái Lan, thị trường BĐS Việt Nam kỳ vọng sẽ vượt qua được khủng hoảng để đi lên bền vừng hơn, chuyên nghiệp hơn trong những năm tới.