4 phương pháp xác định giá đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 263 điều, trong đó tăng 5 mục, bổ sung 40 điều, bãi bỏ 13 điều so với dự thảo đã lấy ý kiến của nhân dân trước đó.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thực hiện từ ngày 3/1/2023 đến ngày 15/3/2023.

Trong thời gian lấy ý kiến góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có hơn 12 triệu lượt ý kiến, các nội dung được nhân dân tập trung góp ý nhiều nhất là về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất. Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất.

Đến nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với các địa phương xây dựng và giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, theo hướng chỉ xây dựng bảng giá đất lần đầu tiên, sau đó hàng năm cập nhật thay đổi vào bảng giá. 

Bảng giá đất được tính toán theo 4 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp với giá thị trường; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho rằng, 4 phương pháp này sẽ bao trùm tất cả những trường hợp của đất đai. Với phương pháp so sánh trực tiếp với thị trường sẽ sát giá thị trường. Quan trọng nhất là đầu vào phải sát.

Góp ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà (Đoàn đại biểu Quốc hội Quảng Ninh) cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã thể hiện nhiều điểm mới, làm rõ nhiều vấn đề hơn so với những lần trước. Tuy nhiên, Luật cần có sự thống nhất với các quy định khác có liên quan, tránh sự chồng chéo với các luật khác.

Về xác định phương pháp định giá đất, theo đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Đoàn đại biểu Quốc hội Long An), cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất, mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ...

Xác định giá đất sát với giá thị trường

Theo các chuyên gia, để xác định giá đất sát với giá thị trường, đảm bảo hài hòa lợi ích “ba bên” (Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư) cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch phương pháp định giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bỏ khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm. Khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực thi hành sẽ bắt đầu xây dựng bảng giá đất đầu tiên và dự kiến xong trước ngày 31/12/2025.

“Lần đầu tiên xây dựng bảng giá đất nên sẽ mất nhiều thời gian, vì dùng nhiều phương pháp để có mức giá sát với thị trường. Sau khi có bảng giá đất, hằng năm sẽ cập nhật thay đổi dựa theo bảng giá này”, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh cho biết.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Lê Đăng Doanh - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, khung giá đất cũng khiến các hoạt động trốn thuế, lách thuế ngày càng trở nên phổ biến.

Chính vì vậy, việc bỏ khung giá đất trong Nghị quyết số 18-NQ/TW của Bộ Chính trị trở thành đột phá tư duy, từ đó giúp địa phương tự đưa ra bảng giá sát thị trường tại từng khu, vừa thuận lợi trong đền bù giải phóng hạ tầng, vừa giám sát việc kê khai, truy thu thuế chuyển nhượng cho nhà nước.

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện nay, vấn đề liên quan đến pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản; trong đó nổi bật là vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất...

Trên thực tế, dù nhiều địa phương đã áp dụng hệ số K, đưa bảng giá đất sát hơn với giá thị trường, nhưng việc xác định hệ số K vẫn còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường, không phù hợp với một số trường hợp nhất định.

Để hạn chế tình trạng này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn cũng là một trong những cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất. Điều này có thể giúp xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại. Muốn vậy, cũng cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cần bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch; bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất. Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch.

Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước - người dân và doanh nghiệp thì thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Khi thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.