Sáng điểm, tối vùng

Kể từ nửa sau của quý II/2023, thị trường bất động sản đã ghi nhận một cách thường xuyên hơn hoạt động bán hàng của các dự án trên toàn quốc. Tại Hà Nội, giao dịch mãnh liệt nhất thuộc về dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm). Còn với nhà ở thương mại, các tòa chung cư mới thuộc Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm), Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) vẫn đều đặn bán hàng. Còn tại dự án Melody Residences Linh Đàm (Hoàng Mai) của Hưng Thịnh cũng đã mở bán tòa tháp thứ ba, trong khi những ngày qua Taseco Land đã chính thức kinh doanh tòa tháp N01-T6 thuộc Khu đô thị Ngoại Giao Đoàn (Bắc Từ Liêm) với giá lên tới 3.000 - 4.000 USD/m2. Chưa kể một tên tuổi khác là KITA Group cũng đang rục rịch cho một dự án mới ở Khu đô thị Ciputra (Tây Hồ).

Tại miền Nam, hai dự án gây xôn xao cộng đồng đầu tư, kinh doanh bất động sản tuần qua là Glory Heights thuộc Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) và The Maison (Thủ Dầu Một, Bình Dương) khi ghi nhận lượt booking “khổng lồ” và tình trạng “cháy” giỏ hàng - theo như công bố của các chủ đầu tư.

Ngoài ra, một số dự án khác cũng gây chú ý khi chào bán với mức giá rất cao như The Sholi Bình Tân của DKRA (TP. Hồ Chí Minh). Chưa kể là các dự án đã mở bán trước đó vẫn tiếp tục được chủ đầu tư ghi nhận thêm giao dịch như: 9X An Sương, Avatar Thủ Đức…

Việc các dự án đua nhau mở bán có thể xem là điểm sáng tích cực đối với thị trường bất động sản, đồng thời cho thấy xu hướng "thoát đáy" đang ngày càng trở nên rõ nét hơn. Có thể thấy đây là tiền đề quan trọng để thị trường tiếp tục nuôi dưỡng kỳ vọng phục hồi mạnh lên từ quý III/2023.

Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy rằng số lượng các dự án mở bán vẫn chưa nhiều, nếu không muốn nói mới chỉ là các hiện tượng đơn lẻ. Điều đó cho thấy ít nhất hai vấn đề của thị trường hiện tại.

Một là thị trường có tính phân hóa sâu sắc, khi một số chủ đầu tư có lợi thế vươn hẳn lên trong khi phần đa vẫn chìm trong khó khăn.

Hai là các hoạt động mở bán không phải khi nào cũng phản ánh khía cạnh tích cực của doanh nghiệp mà đôi khi lại cho thấy tình trạng “cùng quẫn” về tiền bạc, dẫn đến phải mở bán bất chấp hoàn cảnh thị trường.

Chia sẻ với PV Reatimes, đại diện một tập đoàn bất động sản hàng đầu thừa nhận việc chào bán các dự án tại TP. Hồ Chí Minh là nhằm mục tiêu hút tiền về nhanh nhất để giải quyết áp lực đáo hạn trái phiếu đang đè nặng trên vai, dù cho bản thân các dự án và thị trường đều đang “có vấn đề”.

Đại diện một tập đoàn bất động sản lớn khác cũng thành thật việc ra mắt dự án tại Đà Nẵng là một cách để “tạo công việc cho anh em làm”. Còn chủ tịch một công ty có dự án tại Phú Yên chia sẻ, việc tiến hành các hoạt động marketing rầm rộ cũng chỉ là để khuấy động một bầu không khí quá đỗi yên tĩnh, ngõ hầu giúp đội ngũ bán hàng “dễ thở” hơn.

Bao giờ dòng tiền lớn quay lại?

Có một chi tiết thú vị nói lên bản chất của thị trường hiện tại, đó là dẫu một số dự án ghi nhận thanh khoản tương đối tốt, nhưng địa bàn của các dự án đó là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Đây là hai siêu đô thị của Việt Nam, thị trường luôn duy trì được “nhiệt” nhất định, hầu như không xảy ra tình trạng đóng băng toàn diện. Trong khi đó, phần nhiều dự án tại các tỉnh, thành khác thì không có thanh khoản tốt, nếu không muốn nói là “ế nặng”.

Chủ tịch một công ty chuyên phát triển nhà ở thấp tầng, có dự án tại Quảng Ninh, Phú Yên… bày tỏ: “Sức mua của thị trường hiện chỉ có thể nhìn vào nguồn tại chỗ, tức là dự án ở địa phương nào thì hầu như chỉ bán được cho người của địa phương đó, còn rất khó để lôi kéo nhà đầu tư từ nơi khác đến mua”.

Thực tế khó bán hàng nêu trên đã phản ánh rất rõ nét “sức khỏe” của các đơn vị phân phối. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), doanh thu quý I/2023 của hơn 90% sàn giao dịch thuộc VARS đều suy giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước, trong đó có 61% đơn vị sụt giảm trên 50%. Thậm chí, một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức sụt giảm doanh thu tới 70 - 80%. Trên 95% sàn giao dịch phải cắt giảm nhân sự, trong đó 50% số sàn giao dịch cắt giảm trên 20% nhân sự so với cùng kỳ. Sàn càng nhỏ, mức độ cắt giảm càng lớn. VARS cho biết, các sàn dưới 50 nhân viên đã chấm dứt hợp đồng với hơn 90% nhân viên, gần như “chết lâm sàng”. Tổng kết 5 tháng đầu năm 2023, các sàn giao dịch đã cắt giảm thêm 10 - 20% so với cuối năm 2022.

Thanh khoản tồi tệ trong nửa đầu năm đang đặt ra cho các sàn phân phối bài toán sinh tử, bởi nếu tình hình vẫn tiếp diễn khó khăn thì 23% số sàn chỉ duy trì hoạt động được đến hết quý III/2023 và 43% trụ được hết năm nay.

Điều an ủi là thị trường đã tạo xong đáy và đang trong quá trình thoát đáy. Hoạt động mở bán và thanh khoản tốt tại một số dự án, một số địa bàn đang cung cấp những "hạt giống" cho sự phục hồi trong giai đoạn tới. Điều thị trường ngóng đợi vẫn là mặt bằng lãi suất.

Trong 3 tháng vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện tới 4 đợt giảm lãi suất điều hành, đưa mặt bằng lãi suất huy động các kỳ hạn dưới 1 năm xuống vùng 5 - 7%, qua đó đẩy dòng tiền ra khỏi kênh tiết kiệm. Tuy vậy, mặt bằng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở ngưỡng rất cao, 13 - 14%, chưa cho phép nhà đầu tư bất động sản dùng đòn bẩy hiệu quả. Trong các tháng tới, mặt bằng này chắc chắn sẽ được hạ thấp, một cách từ từ. Kỳ vọng tới cuối năm nay, mặt bằng lãi suất cho vay có thể xuống khoảng 10%, đây là “ngưỡng chuẩn” để người mua vay mượn đổ vào thị trường bất động sản.

Bởi vậy, giới chuyên gia cho rằng, nếu tình hình diễn biến thuận lợi, thị trường có thể thấy những chuyển biến đáng kể trong quý IV/2023. Và nếu các dự báo thành hiện thực, từ năm 2024, sự phục hồi sẽ diễn ra trên diện rộng và cuộc khủng hoảng có thể chấm dứt hoàn toàn để bắt đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới./.