Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS),  các doanh nghiệp BĐS vẫn phải đối mặt với tình trạng "khát" tiền. Bởi lẽ, với đặc trưng vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phụ thuộc phần lớn vào vốn vay.

Trong khi đó, hai nguồn vốn lớn nhất là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đều biến động mạnh thời gian qua.

Thống kê cho thấy, những năm gần đây, bên cạnh nguồn vốn tự có, nguồn vốn bổ sung từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường BĐS chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ phát hành TPDN.

Từ thực tế trên, VARS cho rằng, 2 năm qua, cơ cấu cấu vốn cho lĩnh vực BĐS có sự thay đổi mạnh mẽ.

Trong khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh, bởi chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường TPDN.

Dẫn số liệu của Viện Đào tạo nghiên cứu BIDV, VARS chỉ ra, nếu như trong năm 2022, nguồn vốn TPDN chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực BĐS thì đến năm 2023 con số này đã tăng lên 26%.

Ở chiều hướng ngược lại vốn tín dụng năm 2023 có chiều hướng giảm với tỷ lệ 54% trong khi năm 2022 là 74%.

Tuy nhiên, dư nợ tín dụng BĐS vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước, lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS tăng khoảng 27% so với cả năm 2022. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS ghi nhận liên tục tăng đều theo thời gian.

Mặc dù mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022, đồng thời lãi suất cho vay mua nhà cuối năm của một số ngân hàng cũng giảm hơn so với năm 2022.

VARS đánh giá, doanh nghiệp BĐS vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng trong năm 2023. Bởi các thỏa thuận tín dụng chỉ tập trung ở doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, quỹ đất lớn với dự án sạch.

Trong khi tài sản đảm bảo cho khoản vay của phần lớn doanh nghiệp địa ốc không đáp ứng yêu cầu vì ngân hàng thận trọng hơn khi giải ngân và ưu tiên khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Thực tế trên cho thấy, để giảm bớt phụ thuộc và các ngân hàng, VARS cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) kịp thời tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới.

Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Bên cạnh giải pháp trên, theo VARS, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và TPDN), cần có các cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (Quỹ Đầu tư BĐS - REIT, Quỹ Tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa BĐS...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước nghiên cứu cơ chế minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành TPDN trở lại.

Đặc biệt, cần đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm để phản ánh đúng rủi ro của doanh nghiệp, cho phép nhà đầu tư có cái nhìn khách quan để đánh giá rủi ro trước khi đầu tư.