Các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai được cho là giải pháp hiệu quả để phát triển dự án, khi giúp cho các chủ đầu tư thuận lợi trong tiếp cận nguồn tài chính giá rẻ, đổi lại có thể cung cấp sản phẩm nhanh hơn với giá cả phù hợp cho khách hàng, giúp khách hàng giảm áp lực tài chính do tiến độ nộp tiền kéo giãn... Tuy nhiên, yếu tố “hình thành trong tương lai” đôi khi lại khiến cho người mua nhà, người cho vay như “chạy theo bắt bóng”.

Khi chủ đầu tư xuất chiêu

Trên thực tế, khi triển khai dự án và giới thiệu sản phẩm ra thị trường, doanh nghiệp nào cũng quảng cáo mình có năng lực, cam kết giữ chữ tín, thậm chí lên sàn chứng khoán để chứng minh sự chuẩn hóa, minh bạch từ quản trị cho đến tài chính… Tuy nhiên, chỉ đến khi dự án khởi công rầm rộ, rồi khách hàng đồng lòng rót vốn, thì dự án cứ dần dần chuyển từ khí thế hừng hực sang “tắc bụp” rồi… tắt ngấm. Có nhiều dự án trễ hẹn bàn giao với người mua đến… vài năm.

Có nhiều nguyên nhân đưa các dự án triển vọng trở thành tâm điểm xung đột giữa chủ đầu tư và khách hàng mua nhà, nhưng tựu chung ở nhiều trường hợp là do chủ đầu tư lách luật, xuất chiêu gây thiệt hại cho người mua nhà. Bên người mua thì do kém hiểu biết các quy định pháp luật, nên cứ bị “vào tròng” từ dự án này sang dự án khác.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh chỉ rõ nhiều “thủ đoạn” phổ biến, có thể là chỉ báo cho việc chủ đầu tư xuất chiêu với khách hàng. Đầu tiên đó là doanh nghiệp thay đổi tên của dự án. Đây là trường hợp những dự án “chết”, dự án dính tai tiếng trước đây được đổi tên để xóa dấu vết, nhưng thực chất vẫn là “bình mới rượu cũ”.

Thứ hai là doanh nghiệp thay đổi luôn cả tên chủ đầu tư. Trường hợp này cũng xảy ra với những chủ đầu tư làm ăn chụp giật, bị báo chí phản ánh, sau đó đổi cả tên doanh nghiệp.

Tiếp theo, thứ ba là thủ đoạn doanh nghiệp làm lại quy hoạch 1/500, mà quy hoạch 1/500 mới này tăng thêm những tiện ích không có thật để chiêu dụ khách hàng. Thứ tư là thủ đoạn tăng giá so với cam kết giữa các bên với nhau. Ví dụ như chủ đầu tư rao bán 300 triệu đồng/nền, nhưng đơn vị rao bán lên đến 400 - 500 triệu đồng/nền và cuối cùng không giao hợp đồng cho khách hàng, dẫn đến tranh chấp.

Cũng theo ông Châu, trong thời gian vừa qua, một số chủ đầu tư đã phát hành chứng chỉ quyền mua nhà, gây niềm tin để khách hàng cho vay tiền. Chứng chỉ này sau đó đã bị cơ quan chức năng thổi còi. Tuy nhiên, do chứng chỉ không quy định trách nhiệm của bên phát hành, hiện giờ nhiều người nắm trong tay hàng chục chứng chỉ quyền mua nhà này và đang “dở khóc, dở cười”

“Còn rất nhiều thủ đoạn của các chủ đầu tư”, ông Châu khẳng định. Hiện nay trường hợp người mua nhà đã đưa tiền cho chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư bỏ trốn nên không nhận được nhà; trường hợp một căn nhà được bán cho nhiều người… diễn ra rất nhiều. “Chúng ta phải kiểm soát chặt chẽ việc bán nhà hình thành trong tương lai, nếu không phần thiệt sẽ thuộc về người tiêu dùng”, ông Châu nói.

Người mua nên “cầm đằng chuôi”

Trên thực tế, có nhiều căn cứ để người mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể “cầm đằng chuôi”, hạn chế rủi ro trong giao dịch mua bán với chủ đầu tư. Một chuyên gia trong ngành lưu ý, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai có triển vọng tốt thông thường đều có một bên thứ ba đứng ra bảo lãnh, bên thứ ba này có thể là ngân hàng, vì vậy người mua nhà cần đòi hỏi chủ đầu tư phải cung cấp dự án có bảo lãnh vốn vay hay không.

Ông Nguyễn Đình Tùng, Phó tổng giám đốc ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông (OCB) chia sẻ thêm, hiện nay ngân hàng siết chặt đối với bảo lãnh cho vay. Vì vậy, không phải nhà đầu tư nào cũng được bảo lãnh mà chỉ những nhà đầu tư khẳng định thương hiệu và uy tín với khách hàng.

Thậm chí, để bảo đảm quyền lợi khách hàng, tại buổi công bố dự án của chủ đầu tư, OCB công khai việc cấp bảo lãnh. “Đây là điều kiện để người mua an tâm đặt niềm tin”, ông Tùng khẳng định.

Một điểm quan trọng khác cũng được các chuyên gia khuyến cáo, bên cạnh thông tin về dự án được bảo lãnh, khách hàng cũng nên quan tâm dự án có giấy xác nhận đủ điều kiện để bán hay chưa. Còn liên quan đến việc kiểm soát dự án chất lượng bảo đảm hay không, cách trực quan sinh động nhất là khách hàng cần xem lịch sử của chủ đầu tư và chất lượng căn hộ đơn vị này đã cung cấp ra thị trường như thế nào…

Phía ngành Ngân hàng, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cho biết, đã có nhiều cơ chế chính sách để hạn chế rủi ro liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Cụ thể, quy định mới chỉ cho phép sử dụng 50% vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn; tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay lĩnh vực này; và quy định các tổ chức tín dụng khi mở rộng cơ chế tín dụng phải đảm bảo an toàn hiệu quả, kiểm soát rủi ro hiệu quả và hạn chế rủi ro cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản và doanh nghiệp BOT.

Ông Minh khẳng định, hiện nay các ngân hàng thương mại cũng kiểm soát rất chặt chẽ vấn đề cho vay vốn đối với các chủ đầu tư dự án liên quan đến bất động sản…