Giá thuê đất tăng, Trung Quốc mở cửa trở lại không phải là điều đáng lo ngại

Bất động sản công nghiệp được dự đoán là điểm sáng lớn nhất trong bức tranh địa ốc Việt Nam năm 2023 mặc dù có nhiều thách thức, nổi bật là áp lực cạnh tranh thu hút FDI do giá thuê đất đang ngày càng tăng cao và Trung Quốc đã mở cửa trở lại sau 3 năm “bế quan, toả cảng”. 

Cụ thể, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các vùng kinh tế trọng điểm miền Nam hiện đang là 159USD/m2/chu kỳ thuê và miền Bắc là 112USD/m2/chu kỳ thuê. Mức giá này được đánh giá đã tiệm cận với các nước trong khu vực như Indonesia, Philippines, Thái Lan, khiến doanh nghiệp nước ngoài tính toán nhiều hơn trước khi quyết định đầu tư tại Việt Nam. 

Trao đổi với Reatimes, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, ngoài giá thuê đất, nhà đầu tư nước ngoài còn cân nhắc nhiều yếu tố khác trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Việt Nam sở hữu vị trí chiến lược khi nằm giữa Trung Quốc và Singapore, tiếp giáp với biển Đông - một trong những khu vực giao thương đường biển trọng yếu của thế giới. Việt Nam cũng là cửa ngõ ra biển của Lào, vùng Đông Bắc Campuchia và Thái Lan, Tây Nam Trung Quốc, nằm trên ngã tư đường hàng hải, hàng không quốc tế tạo điều kiện giao lưu với các nước trong khu vực và thế giới. Khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến được Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.

Chưa kể, các quốc gia Đông Nam Á đang chiếm ưu thế trong việc thu hút các nhà sản xuất từ tay của Trung Quốc nhờ vào chi phí thấp, tiêu dùng trong nước gia tăng và cơ sở hạ tầng đang được cải thiện. Trong đó, Indonesia và Việt Nam là những thị trường hàng đầu để đầu tư vào bất động sản công nghiệp.

“Với riêng Việt Nam, thế mạnh còn thể hiện qua lực lượng lao động trẻ dồi dào, tay nghề cao, chi phí tương đối thấp cùng với nền chính trị ổn định. Vì vậy, vẫn còn quá sớm để nhận định Việt Nam đang giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI”, bà Trang nói.

Về việc Trung Quốc dần mở cửa lại nền kinh tế sẽ thu hút các nhà đầu tư quay trở lại, tạo nên áp lực cạnh tranh lớn với Việt Nam, đại diện Cushman & Wakefield cho rằng, điều này không quá lo ngại, bởi vì nước này đang tập trung phát triển các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng nhiều hơn. Đây là nơi tụ hội các công ty hàng đầu thế giới về pin mặt trời, mạng 5G, trí tuệ nhân tạo, làm ra sản phẩm có giá trị cao, cũng có nghĩa là tăng nguồn thu từ thuế cho Chính phủ. Thêm nữa, Trung Quốc đang mong muốn cải thiện môi trường tại các khu đô thị cũng tác động tới làn sóng dịch chuyển dòng vốn FDI ra khỏi nước này.

Cơ sở hạ tầng mới là yếu tố quan trọng hàng đầu

Dù không quá lo lắng về việc giá thuê đất tăng và áp lực cạnh tranh từ phía Trung Quốc bởi Việt Nam vẫn luôn có những lợi thế riêng biệt, song vẫn còn nhiều vấn đề trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cần được tháo gỡ như: Quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai cho nhà đầu tư, quy trình thực hiện thủ tục thúc đẩy đầu tư... đặc biệt lưu ý về quy hoạch chi tiết, phân bổ các chức năng hậu cần, thương mại, dịch vụ, trung tâm dữ liệu.

“Diện tích đất công nghiệp sẽ cần tăng thêm để đón đầu xu hướng, nhưng song song với tăng trưởng nguồn cung, Việt Nam còn cần cải thiện nhiều yếu tố để thu hút thêm nhà đầu tư. Trong đó, cơ sở hạ tầng là một trong những yếu tố quan trọng nhất. Dù giá đất công nghiệp tăng, tốc độ phát triển logistics/cơ sở hạ tầng lại không tương ứng với mức tăng này vì quá trình phát triển cho những thay đổi đáng kể về hạ tầng vẫn diễn ra chậm chạp thì các nhà đầu tư tiềm năng sẽ tìm kiếm các thị trường thay thế khác”, bà Trang nói.

Cũng theo bà Trang Bùi, mức chi tiêu cho cơ sở hạ tầng ở Việt Nam là tương đối cao so với các nước trong khu vực, song chúng ta vẫn còn một quãng đường dài để có thể phát triển được một hệ thống giao thông đồng bộ và xuyên suốt. Do đó, việc tiếp tục duy trì mức đầu tư này là cần thiết. Trong đó, cần đặc biệt chú trọng vào việc phát triển hệ thống đường cao tốc, mạng lưới tiện ích và năng lượng tái tạo.

Với quy trình giao thương xuyên biên giới, Việt Nam cũng còn nhiều hạn chế. Hiện nay, chi phí giao dịch qua biên giới của nước ta kém cạnh tranh hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Cụ thể, mức chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục chiếm tới 30% trong tổng phí giao dịch biên giới, trong khi nước phát triển như Singapore chỉ 10 - 15%.

Bên cạnh cơ sở hạ tầng, đại diện Cushman & Wakefield cũng đề xuất phải chăm lo, phát triển một số yếu tố cơ bản trong đó đáng chú ý là thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao đang gây trở ngại cho doanh nghiệp, nói cách khác là thị trường lao động trẻ, dồi dào, nhưng cần nâng trình độ tương đồng với các nước cùng khu vực.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong năm 2022 đạt gần 27,72 tỷ USD, mức giải ngân đạt kỷ lục 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm 2021.

Lũy kế trong 35 năm qua (cập nhật đến 20/12/2022), Việt Nam đã thu hút được gần 438,7 tỷ USD vốn FDI. Trong số này, có 274 tỷ USD đã được giải ngân, bằng 62,5% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực.

Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng 1/2023 được Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố cho thấy tính từ đầu năm đến ngày 20/1, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam (bao gồm cả vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài) đạt 1,69 tỷ USD, giảm 19,8% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy tổng vốn FDI đăng ký giảm so với cùng kỳ năm 2022, nhưng điểm tích cực là trong tháng 1/2023 có 153 dự án được cấp mới, với tổng vốn đăng ký đạt 1,2 tỷ USD, tăng 48,5% về số dự án và gấp 3,1 lần về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, trong tháng 1/2022, Việt Nam thu hút được 103 dự án FDI được cấp phép mới, với số vốn đăng ký đạt 388 triệu (USD), tăng 119,1% về số dự án và giảm 70,7% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2021. Vì vậy, kết quả thu hút các dự án mới trong tháng 1/2023 được đánh giá là tín hiệu tích cực, mở ra cơ hội cho Việt Nam trong năm 2023 khi nhiều dự báo cho thấy Việt Nam có thể thu hút 36 - 38 tỷ USD.

Trong số các dự án FDI được cấp mới, những dự án liên quan đến lĩnh vực bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác có tỷ lệ vốn đăng ký lớn nhất, đạt 651,9 triệu USD, chiếm 54,1% tổng vốn đăng ký cấp mới. Tiếp theo là ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 351,2 triệu USD, chiếm 29,1%; các ngành còn lại đạt 201,9 triệu USD, chiếm 16,8%.

Theo Tổng cục Thống kê, trong tháng 1/2023 có 28 quốc gia và vùng lãnh thổ đã có dự án đầu tư được cấp phép mới tại Việt Nam, trong đó Singapore là nhà đầu tư lớn nhất với 767,6 triệu USD, chiếm 63,7% tổng vốn đăng ký cấp mới; Trung Quốc xếp thứ 2 với 198,2 triệu USD, chiếm 16,4%.