Ông Askhay Kulkarni
Giám Đốc Dịch vụ tư vấn Bất động sản khách sạn - nghỉ dưỡng

Với thị trường du lịch khách sạn và du lịch nghỉ dưỡng ở Việt Nam, thị trường này phụ thuộc vào hai yếu tố chính: Thứ nhất, lượng du khách tới đất nước này, tôi lấy ví dụ như một địa điểm thu hút khá nhiều khách du lịch tại Việt Nam là Đà Nẵng; Thứ hai, yêu cầu của du khách xét về chất lượng khu BĐS nghỉ dưỡng và BĐS khách sạn. Để đáp ứng được những yêu cầu này, rõ ràng Việt Nam vẫn đang trong quá trình phát triển và nâng cao chất lượng.

Ông đánh giá thế nào về nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng và khách sạn hiện nay tại Việt Nam?

Về BĐS nghỉ dưỡng, cũng giống như các thị trường khác, thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam cũng phát triển hơn theo thời gian. Xét về nguồn cung tại Việt Nam, khu du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn cao cấp chiếm một số lượng lớn, sau đó là 3 sao và 4 sao. Tuy nhiên, trong thời gian tới, nhiều khả năng loại hình nghỉ dưỡng, khách sạn 3 sao sẽ được xây dựng nhiều hơn. Xét trên góc độ khu vực, thì số lượng khu du lịch nghỉ dưỡng và khách sạn tại hai thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh vẫn còn ít hơn rất nhiều so với các thành phố khác tại châu Á như Jakarta, Kualar Lumpua, Singapore, … Nói tóm lại, trong thời gian tới, dự kiến số lượng BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam sẽ tăng lên nhiều hơn, nhưng loại hình phát triển dẫn đầu sẽ là 3 sao – thay vì hạng sang 5 sao như hiện tại.

Về khách sạn, cụ thể như nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh, tổng số phòng khách sạn của cả ba hạng 3 sao, 4 sao và 5 sao đạt 13.000 phòng, trong khi đó tại Bangkok, con số này là 56.000 phòng. Các thành phố du lịch đang phát triển tại Việt Nam như Đà Lạt, Đà Nẵng hay một số thành phố ven biển vốn thu hút hàng ngàn lượt khách du lịch và số lượng khách tăng dần lên theo từng năm. Song song với lượng khách ngày một gia tăng này, cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông và BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn cũng phải ngày một nâng cao chất lượng, đáp ứng nhu cầu của đa dạng nhiều du khách.

Xét về tâm lý khách du lịch, họ luôn tìm kiếm những trải nghiệm mới. Một gia đình thường xuyên đi du lịch thì hàng năm sẽ tìm cho mình những khu du lịch/nghỉ dưỡng mới. Tôi lấy ví dụ Thái Lan là một địa điểm quá quen thuộc, Singapore thì cứ sau 2, 3 năm lại có những địa điểm ăn ở, vui chơi mới nên khách muốn quay lại, Jakarta thì quá đông đúc còn Kualar Lumpua thì giao thông không thuận tiện, nếu chọn một địa điểm theo dạng du lịch “du lịch về với thiên nhiên” thì tôi sẽ chọn Việt Nam vì phong cảnh thiên nhiên đẹp. Tuy nhiên, Việt Nam cần phải cải thiện phòng ốc, cơ sở hạ tầng, sáng tạo nhiều hoạt động du lịch cho du khách, nâng cao chất lượng hoạt động quản lý du lịch cũng như khả năng giao tiếp Anh ngữ của người bản xứ nữa.

Trên góc nhìn của mình, ông đánh giá thế nào về tiềm năng du lịch của Đà Nẵng so với các địa điểm du lịch biển khác như Phuket hay Bali?

Tôi nghĩ mỗi địa điểm có một lợi thế riêng, phần lớn các khu nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng chỉ tập trung khai thác loại hình du lịch biển là chủ yếu trong khi tại Bali lại có đầy đủ biển – núi – rừng. Vì điều này mà du khách chỉ có thể ở lại Đà Nẵng từ ba đến bốn ngày, trong khi họ hoàn toàn có thể lưu lại Phuket hay Bali bảy ngày, thậm chí hai mươi ngày. Một điểm hấp dẫn nữa tại Bali là khách du lịch nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà ở tại ốc đảo này. Bali tận dụng mọi ưu thế để tiếp thị hình ảnh của một ốc đảo du lịch, nhất quán từ trung tâm thành phố đến các đảo, mỗi một địa điểm bạn đến là có một sự trải nghiệm khác nhau. Tại Bali, khách du lịch có nhiều lựa chọn cho chuyến du lịch của mình: du lịch biển, du lịch phật giáo, du lịch tâm linh… Ở Đà Nẵng, du lịch biển là lựa chọn duy nhất. Nói tóm lại, đối với khách du lịch, ấn tượng về Đà Nẵng khó mà định hình cụ thể - Một thành phố lớn đang hình thành? Hay là một địa điểm du lịch hạng sang? Hãy chọn một hướng đi và tập trung vào nó, đây là điều mà các nhà phát triển nên xem xét. Do vậy, nếu Đà Nẵng không có một chiến lược phát triển tập trung, thành phố này khó có thể đón những du khách trở lại lần sau.

Vậy nếu so sánh giữa Phú Quốc và Bali thì sao, thưa ông? 

Xét về quang cảnh tự nhiên thiên nhiên thì có thể ngang bằng, nhưng xét về cơ sở hạ tầng và chất lượng du lịch, Phú Quốc cần học hỏi thêm kinh nghiệm phát triển từ Bali. Tôi nhấn mạnh một lần nữa tầm quan trọng của một chiến lược phát triển dài hạn và nhất quán. Nếu một địa điểm du lịch không hoàn thiện về chất lượng cũng như cơ sở hạ tầng, địa điểm này sẽ mau chóng bị lãng quên và bị thay thế bởi những địa điểm khác mới mẻ và tiện ích hơn.

Như vậy là tiềm năng phát triển của du lịch không chỉ phụ thuộc vào quy mô dự án BĐS mà phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng?

Đúng nhưng chưa đủ! Mục đích của du lịch là trải nghiệm. Đến TP. Hồ Chí Minh, tôi có thể ở lại đây năm ngày. Đến Đà Nẵng, tôi không biết làm gì cho hết khoảng thời gian ba ngày. Xung quanh khu nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng không có nhiều hoạt động vui chơi giải trí. Thêm vào đó, bước ra khỏi một khu nghỉ dưỡng hạng sang, khách du lịch không có nhiều lựa chọn thích hợp với nhu cầu của họ. Không có cửa hàng bán lẻ tiện tích, không có shop thời trang hàng hiệu, xung quanh các khu nghỉ dưỡng hạng sang tại Đà Nẵng là những hàng quán của người dân địa phương. Sự kết hợp này không tương thích và hoàn toàn lãng phí tiềm năng du lịch. Ở Bali, cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn, hoạt động du lịch đa dạng với vô vàn những lựa chọn cho khách du lịch. Tôi có thể đến Bali bốn lần trong năm mà vẫn có nhiều những trải nghiệm mới. Nói về tiềm năng phát triển du lịch, điều quan trọng nhất chính là cung cấp sự trải nghiệm thích thú cho du khách, điều này sẽ mang họ quay trở lại.

Ông đánh giá thế nào về mức độ quan tâm của các nhà đầu tư vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam?

Việt Nam có tiềm năng lớn về phát triển du lịch nghỉ dưỡng, du lịch khách sạn. Tuy nhiên, điều phần lớn các nhà đầu tư băn khoăn chính là khả năng hòa vốn, thu lợi của dự án, giá đất. Khi xem xét đầu tư, nhà đầu tư bao giờ cũng chú ý đến hai tiêu chí: mức độ rủi ro của dự án đầu tư và môi trường kinh doanh. Tôi thấy có khá nhiều quỹ đầu tư nước ngoài hiện xem xét khả năng đầu tư tại Việt Nam vì họ thấy được tiềm năng, họ nhìn vào điều gì? Họ nhìn vào tiềm năng tăng trưởng, tiềm năng phát triển của thị trường. Nếu như tiềm năng phát triển tăng, nhu cầu tăng, tỉ lệ hấp thụ tăng, thời gian hoàn vốn ngắn thì đương nhiên khả năng dự án được đầu tư sẽ rất cao. Tuy nhiên, khó khăn hiện nay chính là môi trường kinh doanh ở Việt Nam, vì đang là thị trường mới nổi, chưa phát triển nên phần lớn chính sách, quy trình vẫn thường xuyên được thay đổi và chưa mang tính thống nhất, rõ ràng và minh bạch như những gì các nhà đầu tư kỳ vọng. Hiện nay có khá nhiều nhà đầu tư đang triển khai dự án, cụ thể như Rockefeller mới đầu tư 2,5 tỷ USD vào dự án tại Vũng Rô - Phú Yên, nhà tỷ phú Israel Igal Ahouvi với dự án Alma Resort tại Bãi Rồng – Cam Ranh trị giá 300 triệu USD cho thấy các nhà đầu tư đã thấy được tiềm năng phát triển và mạnh dạn đầu tư. Nếu như Việt Nam có thể giải quyết được những vấn đề còn tồn đọng như quy trình đăng ký kinh doanh, chất lượng cơ sở hạ tầng… Việt Nam sẽ còn thu hút nhiều nhà đầu tư hơn nữa.

Xét trên góc độ ngành kinh doanh du lịch, nếu chính sách cấp thị thực được nới lỏng và chi phí xin thị thực được giảm thiểu, lượng khách du lịch đến Việt Nam sẽ tăng hơn nữa. Ví dụ như Thổ Nhĩ Kỳ, khi mở rộng danh sách các quốc gia miễn thị thực vào đất nước này, số lượng khách du lịch gia tăng ngoạn mục trong năm đầu tiên. Trên góc độ khu vực, tại Đông Nam Á, có bao nhiêu đất nước có tiềm năng du lịch như Việt Nam? Nhưng bao nhiêu khách du lịch biết đến tiềm năng này? Tại Việt Nam có đa dạng lựa chọn về phương tiện đi lại và nơi ăn chốn ở cho khách du lịch đến đất nước này hay không? Hiện tại mỗi ngày có ba chuyến bay thẳng tới TP. Đà Nẵng, 360 đến 400 lượt khách cho mỗi chuyến bay, Đà Nẵng rõ ràng có thể đón lượng khách nhiều hơn rất nhiều nếu giao thông hàng không được tăng cường.

Liệu rằng đang có một làn sóng đầu tư mới khi hiện nay tại thị trường BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn của Việt Nam, ngoài các nhà đầu tư khu vực châu Á, đã xuất hiện thêm nhiều nhà đầu tư đến từ Mỹ, Israel, Nga, thưa ông?

Là một nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi, tôi có thể xem xét đầu tư tại Việt Nam, Singapore, Myanmar, Malaysia, Ấn Độ hoặc Trung Quốc. Những quốc gia này đều là những điểm đến đầu tư của khu vực châu Á. Tuy nhiên, khi tôi phân tích và so sánh môi trường đầu tư tại Việt Nam với môi trường đầu tư tại Indonesia hay Malaysia, tôi cho rằng Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển dài hạn hơn. Việt Nam không thể so sánh được với Singapore hay Trung Quốc vì những khác biệt rõ ràng về quá trình phát triển và quy mô đầu tư. Nhưng so với các quốc gia tại khu vực Đông Nam Á, môi trường đầu tư tại Việt Nam đã được cải thiện, nâng cao tính cạnh tranh và trở nên hấp dẫn với các nhà đầu tư hơn.

Nói tóm lại, Việt Nam có tiềm năng phát triển dài hạn, tuy nhiên, vẫn đang trong giai đoạn tìm đường phát triển. Môi trường đầu tư không chỉ bị ảnh hưởng bởi chính sách, hệ thống chính trị, kinh tế vĩ mô ổn định mà còn phụ thuộc vào tính minh bạch và nhận thức của từng thành phần tham gia vào môi trường đầu tư đó, liệu họ có thiếu kiến thức chuyên môn, thiếu thông tin trong quá trình tìm hiểu và tiếp cận không. Đối tác địa phương của họ liệu đã đủ kinh nghiệm, tiềm lực và uy tín để hợp tác thành công chưa? Nếu có thêm thông tin về môi trường và cách thức kinh doanh tại Việt Nam, các nhà đầu tư sẽ mạnh dạn hơn khi tiếp cận thị trường này. Một khi các nhà đầu tư bắt đầu khởi động dự án, họ phải tự tin về quyết định đầu tư và tin tưởng tiềm năng lợi nhuận dự án mang về đủ lớn để họ mạo hiểm đầu tư. Trong tương lai, dĩ nhiên nhiều nhà đầu tư đến từ các châu lục khác sẽ xem xét thị trường Việt Nam. Nhưng khi nào họ chính thức thâm nhập và đầu tư vào thị trường này thì vẫn còn là vấn đề thời gian.

Ông đánh giá thế nào về loại hình đầu tư BĐS nghỉ dưỡng để bán?

Tôi không nghĩ đây sẽ là một xu hướng đầu tư trong tương lai, đặc biệt là tại một thị trường mới nổi như Việt Nam. Hầu hết những chủ đầu tư bán dự án đều là những chủ đầu tư muốn rút vốn nhanh và ngừng hoạt động trên thị trường. Tại hầu hết các thị trường châu Á, chỉ khi kinh doanh không có lãi, chủ đầu tư mới rao bán tài sản. Năm ngoái tại TP. Hồ Chí Minh, khoảng bốn đến năm BĐS khách sạn được chuyển nhượng. Nhưng đây không phải là một xu hướng trên thị trường. Hình thức mua và cho thuê lại theo thời gian (Timeshare) cũng không phải là hình thức kinh doanh tốt tại Việt Nam. Hình thức kinh doanh này phụ thuộc phần nhiều vào đặc điểm của thị trường, nhu cầu đặc trưng của khách du lịch khu vực đó. Hình thức kinh doanh này có thể thành công ở Florida hơn là ở Việt Nam. Thêm vào đó, mỗi văn hóa lại có một đặc trưng riêng. Nếu ở Mỹ, Châu Âu cho thuê là giao lại toàn bộ cho đại lý và người thuê quản lý. Nhưng ở Châu Á nói chung, tâm lý chủ nhà không thể yên tâm khi giao lại đồ đạc cho người thuê sử dụng toàn bộ.

Còn tầm quan trọng của các nhà quản lý đối với dự án nghỉ dưỡng, khách sạn tại Việt Nam thì như thế nào, thưa ông?

Tại một dự án lớn do một chủ đầu tư có uy tín xây dựng, sự có mặt của một đơn vị quản lý chuyên nghiệp sẽ nâng cao chất lượng của dịch vụ cũng như khả năng sinh lời của dự án. Những đơn vị quản lý chuyên nghiệp có kinh nghiệm hơn 10 năm, 20 năm trong quản lý BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn – đương nhiên sẽ có cách thức làm việc hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm chi phí.

Ông có khuyến nghị gì để Việt Nam cải thiện môi trường đầu tư và thu hút đầu tư BĐS khách sạn, nghỉ dưỡng hay không?

Nếu tôi có thể khuyến nghị, tôi đề xuất 3 điều sau:

Một là, cần phổ cập và minh bạch chính sách cho các nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài không hiểu về luật pháp và chính sách đầu tư tại Việt Nam.

Thứ hai, về phương diện BĐS, các nhà đầu tư rất nghi ngại về giá trị đất. Giá đất quá cao cũng là một yếu tố bất lợi cho Việt Nam trong quá trình thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Dù có kinh doanh vận hành tốt đến đâu thì cũng phải một thời gian rất dài mới có thể khấu hao được.

Thứ ba, Việt Nam có nhiều chính sách hỗ trợ, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh, sinh sống tại Việt Nam nhưng điều kiện và thủ tục để tiếp cận những hỗ trợ này, nhiều nhà đầu tư nước ngoài không biết tìm thông tin ở đâu. Khắc phục được những điều cơ bản này, Việt Nam sẽ cải thiện được môi trường đầu tư và trở thành một điểm đến đầu tư hấp dẫn hơn.

Xin cảm ơn ông!