Thị trường khách sạn nghỉ dưỡng sôi động

Sau 2 năm (2020 - 2021) bị suy giảm nặng nề do ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, đặc biệt là phân khúc bất động sản khách sạn - nghỉ dưỡng, bị ngưng trệ khi hoạt động du lịch đóng cửa, trong 6 tháng đầu năm 2022, nhờ chính sách của Nhà nước về phát triển kinh tế - xã hội thích ứng, an toàn và hiệu quả phòng chống dịch bệnh, đặc biệt là sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch và dịch vụ, thị trường bất động sản Đà Nẵng đã có nhiều khởi sắc. 

Cụ thể, trong tháng đầu năm 2022, thành phố này đón gần 1,33 triệu lượt khách lưu trú, tăng 26% so với cùng kỳ năm 2021. Khách nội địa đạt 1,27 triệu lượt, tăng 39,5% so với cùng kỳ và khách quốc tế đạt 57.800 lượt, chỉ còn giảm 34,3% so với cùng kỳ.

Khách quốc tế tăng mạnh kể từ cuối quý I/2022 khi Đà Nẵng chính thức nối lại các đường bay quốc tế từ ngày 27/3. Song song đó, khách MICE (khách sử dụng dịch vụ cao cấp, đa dạng) cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, với lượng khách trong giai đoạn từ 21/2 - 21/5  đã tăng gấp 8 lần so với cùng kỳ.

Du lịch sôi động giúp củng cố doanh thu ngành dịch vụ tại thành phố này. Trong 6 tháng đầu năm, doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống và lữ hành đạt 8.329 tỷ đồng, tăng 13,2% so với cùng kỳ.

Nhờ thu hút hiệu quả nhóm khách có khả năng chi trả cao như khách MICE, nhóm khách gia đình lưu trú tại khách sạn hạng 3 sao trở lên và tệp khách nước ngoài, doanh thu ngành du lịch nhìn chung đã có những bước tiến rõ nét.

Theo ghi nhận của CBRE, ở thời điểm nửa đầu năm 2022, tại phân khúc khách sạn, giá thuê ghi nhận được là 70 USD/phòng/đêm và công suất phòng duy trì ở mức 26,3%, tăng 11% so với cùng kỳ. Giá thuê phòng được nhận định hồi phục tương đối tích cực và đã tiệm cận gần 70% so với giai đoạn trước dịch, trong khi công suất phòng mới chỉ bằng 42% so với số liệu tại năm 2019.

Đến hết năm 2022, Đà Nẵng dự kiến có thêm 10 dự án khách sạn với 2.442 phòng, nâng tổng nguồn cung phòng lên gần 18.000 phòng với 91 dự án. Nguồn cung mới giúp thị trường thêm phần sôi động, tuy nhiên, tình hình hoạt động sẽ chưa thể bật tăng hoàn toàn trở về mức trước dịch do diễn biến còn khó lường của dịch Covid-19 trên thế giới có thể gây ảnh hưởng. Cùng với đó, giá thuê phòng khách sạn được dự báo tăng 30% so với cùng kỳ, chạm mức 79 USD/phòng/đêm. Nhưng công suất phòng cũng chỉ đạt khoảng 53,2% so với năm ngoái.

Đà Nẵng vẫn là một trong những thị trường nghỉ dưỡng hấp dẫn bậc nhất Việt Nam. Trong giai đoạn 2022 - 2024, các đơn vị quản lý khách sạn tiếp tục có kế hoạch mở rộng hoạt động tại đây, với hàng loạt thương hiệu mới sẽ chính thức được ra mắt như Mandarin Oriental, JW Marriott, M Gallery, Le Méridien, Wink Hotels, lyf by The Ascott Limited.

Tính đến năm 2024, Đà Nẵng dự kiến có tổng cộng 99 dự án khách sạn 4 - 5 sao, với tổng nguồn cung phòng lên đến hơn 21.000 phòng

Mặt khác, ở thị trường bán nghỉ dưỡng, CBRE cho biết nguồn cung mới không nhiều. Trong nửa đầu năm nay chỉ có thêm một dự án căn hộ du lịch (condotel) mới được ghi nhận là dự án Felicia Đà Nẵng (với 70 căn chào bán ở giai đoạn 1). Tổng nguồn cung condotel tại Đà Nẵng là 7.384 căn hộ (16 dự án) và tổng nguồn cung biệt thự du lịch bán là 2.533 căn (13 dự án).

Trong vòng 3 năm trở lại đây, thị trường condotel có thêm một số dự án mới mở bán. Do đó, giá bán sơ cấp trung bình duy trì tốc độ tăng trưởng CAGR (tăng trưởng hàng năm kép) giai đoạn 2019 - 2021 là 4%/năm và hiện đạt 2.431 USD/m2 thông thủy. Tỷ lệ bán hàng lũy kế tính đến 6 tháng đầu năm 2022 được ghi nhận ở mức gần 85%.

Bên cạnh đó, biệt thự du lịch bán không có nguồn cung mới. Do đó, mặt bằng giá bán sơ cấp trung bình không ghi nhận nhiều biến động và hiện neo tại mức 2.724 USD/m2 GFA (tổng diện tích sàn của toà nhà). Tỷ lệ bán hàng lũy kế đạt gần 91%.

CBRE cho rằng nguồn cung mới tương đối khan hiếm, cộng thêm tâm lý thận trọng của giới đầu tư là nguyên nhân chính khiến hoạt động giao dịch vẫn trầm lắng ngay cả khi du lịch đã hồi phục tích cực.

Được biết, từ tháng 8/2021, Đà Nẵng đã chính thức ngừng cấp phép cho các dự án condotel mới nhằm giải quyết tình trạng mất cân đối cung - cầu sau thời gian dài tăng trưởng nóng. Như vậy, số lượng dự án condotel mở bán trong tương lai dự kiến khá ít và nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án đã được cấp phép từ trước hoặc những giai đoạn mở bán tiếp theo.

Đà Nẵng sẽ có thêm khoảng 1.800 căn condotel trong giai đoạn từ nay đến 2024 và giá bán sơ cấp trung bình duy trì đà tăng chậm ở mức là 3%/năm.

Theo CBRE, condotel tại Đà Nẵng đã bùng nổ mạnh mẽ từ nhiều năm trước và hiện đang bước vào giai đoạn ổn định. Việc thiếu khung pháp lý chuẩn vẫn là rào cản lớn để tạo đà khôi phục phân khúc này.

Triển vọng tương lai

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, sau đại dịch Covid-19, bất động sản Đà Nẵng đang có nhiều bước chuyển mình tích cực, từng bước thu hút dòng vốn đầu tư quay lại thành phố này. Với mục tiêu và định hướng phát triển đô thị thông minh và bền vững, ở giai đoạn tiếp theo, song song với việc tiếp tục đẩy mạnh phát triển phân khúc bất động sản du lịch (khách sạn - nghỉ dưỡng), Đà Nẵng sẽ chú trọng tạo đà bứt phá cho phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp.

Đây là hướng đi quan trọng để nâng cao năng lực cạnh tranh và tăng sức bật cho toàn thị trường bất động sản. Đáng chú ý, Đà Nẵng đang dần hình thành xu hướng phát triển ly tâm tương tự như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Phần lớn dự án bất động sản tại Đà Nẵng hiện nay đều tập trung ở các quận trung tâm hay khu vực dọc bãi biển Mỹ Khê.

Trong thời gian tới, TP. Đà Nẵng sẽ mở rộng không gian phát triển về phía Tây Bắc và Đông Nam, hướng tới hình thành các khu đô thị vệ tinh. Trong đó, khu vực Tây Bắc là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, khu công nghệ cao và cũng là điểm giao của các nút giao thông trọng điểm nên kết nối thuận lợi với các khu vực lân cận và trung tâm thành phố. Theo đó, sẽ có nhiều chủ đầu tư đổ về đây và phát triển các dự án khu đô thị, khu nghỉ dưỡng phức hợp,… nhằm đón đầu làn sóng chuyển dịch của bộ phận dân cư chất lượng cao về khu vực này, trong đó, phải kể đến nhóm chuyên gia trong và ngoài nước làm việc tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao.

Trong khi đó, phía Đông Nam TP lại sở hữu kết nối liên vùng với khu vực Quảng Nam, có thể hình thành chuỗi đô thị - du lịch ven biển, ven sông… Đặc biệt, Đà Nẵng sẽ chứng kiến sự nở rộ của những dự án căn hộ hay khu đô thị ven sông, ven biển giai đoạn tới đây được đầu tư chuẩn chỉnh về mặt thiết kế và chất lượng sản phẩm.

“Xu hướng này cho thấy Đà Nẵng đã và đang dần chuyển hướng phát triển theo hướng bền vững hơn, tập trung kiến tạo các dự án căn hộ hạng sang và khu đô thị cao cấp, góp phần củng cố và nâng cao định vị toàn thị trường bất động sản. Sự ra mắt của những dự án bất động sản mới cũng sẽ thúc đẩy giao dịch thêm sôi động, đồng thời giúp thị trường bất động sản Đà Nẵng nhanh chóng lấy lại nhịp độ tăng trưởng sau giai đoạn dài khá trầm lắng”, bà Dung nhận định.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cũng nhận định, năm 2022 là thời điểm để thị trường bất động sản Đà Nẵng hồi phục tốt. Bởi ngành du lịch đang hồi phục và hoạt động sôi nổi đã kích thích thị trường bất động sản miền Trung quay trở lại đường đua. Lượng du khách du lịch quay trở lại vừa qua là minh chứng cho sự quan tâm của khách hàng dành cho Đà Nẵng

Bên cạnh đó, chuyên gia Savills cũng lưu ý nhà đầu tư, nhà phát triển dự án cũng cần quan tâm đến tính bền vững của thị trường bất động sản. Theo đó, quy hoạch đô thị hay việc đầu tư dự án phải được lên kế hoạch kỹ lưỡng và triển khai một cách hợp lý. Tránh đi theo tình trạng phát triển nóng, dự án xây dựng tràn lan mà không chú trọng tới cơ sở hạ tầng. Chính quyền địa phương nên lưu ý đến việc triển khai phương tiện giao thông công cộng, chuẩn hóa quy trình xử lý nước và xử lý rác thải, xử lý tình trạng xả thải bừa bãi gây ô nhiễm môi trường.

Cũng theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo Bất động sản tại Đà Nẵng nhận định, từ đầu năm 2022, việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia mua bán căn hộ ở phân khúc siêu cao cấp đang là tín hiệu rất tích cực cho thị trường Đà Nẵng.

“Đà Nẵng có điều kiện về hạ tầng khá hoàn thiện, có tác dụng gia tăng giá trị tài sản rất tốt. Bên cạnh đó, Đà Nẵng được định hướng trở thành trung tâm tài chính quy mô khu vực, góp phần thu hút giới siêu giàu đầu tư vào thành phố. Các chủ đầu tư đã và đang đón đầu xu hướng này nên cũng đưa ra thị trường nhiều sản phẩm, phù hợp với định hướng chiến lược phát triển Đà Nẵng trong tương lai”, ông Lập cho hay.