Bất động sản Trung Quốc: thắt chặt vì thiếu tín dụng
(Tài chính) Siết chặt dòng tín dụng với bất động sản, cộng thêm thị trường chìm lắng, sẽ là cơ hội để mua rẻ các công ty địa ốc vừa và nhỏ Trung Quốc
Những dấu hiệu về giai đoạn siết chặt thị trường địa ốc Trung Quốc đang hiện ra khi chính phủ kiềm chế dòng tín dụng và thị trường nhà đất giảm tốc độ phát triển.
Các công ty bất động sản Trung Quốc đã mọc lên nhan nhản từ năm 1998. Lúc đó bắt đầu được phép sở hữu nhà riêng nên nhu cầu tăng và giá nhà ở phục hồi mạnh. Trong nhiều năm các nhà kinh doanh địa ốc đã lợi dụng dòng tín dụng dễ dàng của ngân hàng và tài chính ngầm với lãi suất cao hơn. Giờ thì họ đang vật lộn với nợ nần khi hàng ngàn căn hộ trên cả nước nằm trống trơ và chính phủ từ chối kích thích kinh tế hơn nữa.
Công ty CBRE Global Investor ở Trung Quốc đã ước tính có khoảng 30.000 công ty địa ốc “thực”, không tính đến các công ty xây dựng và dự án. “Đó là con số quá lớn, ngay cả với một quốc gia như Trung Quốc. Quá trình củng cố lại ngành cần được xẩy ra.”
Chuyển đổi chính sách
Thủ tướng Lí Khắc Cường chuyển đổi chính sách bằng việc thắt chặt dòng tín dụng. Chương trình kích thích kinh tế của Trung Quốc trị giá 4000 tỉ NDT năm 2008 sau khủng hoảng tài chính toàn cầu đã khiến giá nhà đất tăng vọt 60%. Từ khi nhậm chức thủ tướng tháng 3/2013 ông Lí đã tránh được sử dụng các biện pháp kích thích ngắn hạn. Ông đã hỗ trợ các nỗ lực chính phủ trong việc kiềm chế nguồn tài chính ngầm chảy qua các công ty có ít minh bạch như là quỹ ủy thác đầu tư (trust).
Kinh tế Trung Quốc dự báo sẽ tăng 7,4% năm 2014, tốc độ thấp nhất từ 1990, theo điều tra 55 nhà kinh tế học của Bloomberg. Lãi suất repo kỳ hạn bẩy ngày của Trung Quốc đạt mức cao kỷ lục 10,8% trong 20/6, thời điểm siết chặt nhất dòng tiền mặt cả nước. Đây là thước đo khả năng cho vay liên ngân hàng.
Tăng trưởng tín dụng của Trung Quốc đã thấp hơn dự báo của các nhà phân tích trong tháng hai: nguồn tài chính tổng hợp là 938,7 tỉ NDT thấp hơn 28% so với trung bình ước tính trong điều tra Bloomberg.
Còn phá sản nữa
Với việc siết chặt cho vay, các công ty bất động sản giống Zhejiang Xingrun còn phá sản nữa, theo đơn vị Nghiên cứu Cổ phiếu CIMB tại Hồng Kông cho biết. Trong 2012 có 89.859 đơn vị bất động sản ở Trung Quốc, theo thống kê mới nhất của trang web Cục Thống kê Quốc gia.
“Thủ tướng Lí đã nói là chừng nào còn không có rủi ro khu vực có tính hệ thống, chính phủ sẽ không làm nhiều, vì vài trường hợp phá sản là không tránh khỏi,” theo ông Johnson Hu của CIMB.
Đầu tháng 3 trong cuộc họp hàng năm của Quốc hội, thủ tướng đã nói sẽ kiểm soát thị trường nhà ở “khác nhau theo từng thành phố,” tùy điều kiện địa phương. Ông không nói rõ hơn.
Người tiền nhiệm, cựu thủ tướng Ôn Gia Bảo đã cố kiểm soát thị trường nhà đất từ 2010. Các biện pháp của ông bao gồm yêu cầu tiền trả trước và lãi suất cho thế chấp nhà thứ hai cao hơn. Thêm nữa là tăng xây dựng các nhà ở xã hội và giới hạn mua nhà ở 40 thành phố. Chính quyền đã áp dụng thuế tài sản lần đầu tiên ở Thượng Hải và Trùng Khánh.
Tăng giá nhà đất
Giá nhà mới xây tháng hai 2014 đã tăng 10,8% so với cùng kỳ năm trước. Con số đó cho tháng giêng 2014 là 11,1%, và tháng 12/2013 là 11,5%, theo số liệu của SouFun Holdings, trang web nhà đất lớn nhất Trung Quốc điều tra ở 100 thành phố.
Giá trị nhà cửa bán được trong tháng giêng và tháng hai đã giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 598,5 tỉ NDT. Chỉ số này đo cùng kỳ năm ngoái đã tăng gần gấp đôi, theo số đo của cục thống kê.
Các công ty bất động sản ở các vùng có tốc độ phát triển thị trường giảm xuống và khả năng vay vốn kém đi sẽ đối diện với nguy cơ phá sản, theo cơ quan xếp hạng tín dụng Standard & Poor báo cáo hôm 17/1. Báo cáo nêu đích danh hai công ty Renhe Commercial Holdings và Glorious Property Holdings nhưng không nêu cụ thể mức nợ.
Doanh số bán khôi phục trở lại
Khi ngành địa ốc dùng tới công cụ đòn bẩy để tận dụng đợt phục hồi số nhà bán ra năm 2013, tỉ lệ nợ trung bình của 500 công ty bất động sản Trung Quốc tăng đạt đỉnh năm năm, theo báo cáo 20/3 của Hiệp Hội Bất Động Sản Trung Quốc và đối tác. Tỉ lệ dòng tiền mặt trên nợ ngắn hạn – một thước đo khả năng trả nợ - là âm 5,7% so với mức dương 15% trong 2012.
Doanh số bán của 500 công ty đã tăng 29% tới 3260 tỉ NDT trong năm 2013, chiếm 40% tổng doanh thu nhà đất, theo báo cáo nói trên.
Hoạt động đòn bẩy sẽ tăng trong 12 tháng tới ở một số công ty do thực hiện “mua đất mạnh mẽ”, theo báo cáo 6/3 của S&P. Doanh số bán đất ở 300 thành phố tăng 50% lên 3100 tỉ NDT trong 2013, theo các nhà phân tích của S&P cho biết trong báo cáo 6/3 trích dữ liệu của SouFun. Chi phí đất đai đã tăng trung bình là 24% trong năm 2013.
Các mức giá kỷ lục
Franshion Properties China đã trả 10,1 tỉ NDT cho mảnh đất 96.429 m2 ở Thượng Hải trong tháng Giêng 2014. Mức giá đó của đất ở là kỷ lục, theo CRIC, một hãng cố vấn và thống kê số liệu.
Các công ty bất động sản Trung Quốc đang ở thời kỳ đầu của chu kỳ phá sản, theo Lisa Emsbo-Mattingly, giám đốc nghiên cứu phân phối tài sản của hãng đầu tư Fidelity tại Boston. Bà so sánh thách thức Trung Quốc đối mặt hôm nay với Mỹ đối mặt năm 2007. Lúc đó những vết nứt đầu tiên xuất hiện trong thị trường nhà đất. Bà đổ tội cho hoạt động đòn bẩy quá mức và việc phân phối sai vốn tới cho các công ty bất động sản nhà ở.
“Chính phủ sẽ chọn đối tượng nhận giúp đỡ,” theo Emsbo-Mattingly.
Thành phố trống không
Thị xã Phụng Hóa (Fenghua) có 500.000 dân sống giữa vùng núi đồi phía nam thành phố Ninh Ba (NingBo) , tỉnh Chiết Giang, đại diện cho số phận các đô thị cấp 3 và 4 khi bong bóng bất động sản Trung Quốc xì hơi. Nói riêng, đây là nơi sinh ra của ông Tưởng Giới Thạch.
Những ngày này thành phố đầy các cửa hàng cầm đồ, xưởng dệt may, và rất rất nhiều các tòa nhà dân cư chưa bán được. 67% các nhà ở xây mới năm 2013 nằm tại các thành phố như Fenghua, theo điều tra của Nomura Holdings.
Thành phố Ninh Bố sẽ phải mất 32 tháng mới bán hết hàng hóa bất động sản tồn kho vào cuối tháng hai 2014. Mức trung bình của 13 thành phố lớn là 15 tháng, theo Fitch Ratings, dùng dữ liệu của CRIC.
Để làm chậm tiến độ xây dựng như bão, Ninh Ba đã áp dụng giới hạn mua nhà trong 2011. Họ cấm cư dân địa phương mua nhà thứ ba và giới hạn dân ngoại tỉnh mua 1 nhà thôi.
Mức tăng giá nhà của Ninh Ba đã chậm được tháng thứ hai, chỉ tăng có 6,1% so với mức 7,1% của tháng giêng, theo Cục Thống Kê Quốc Gia.
Nguồn cung nhà ở quá lớn đã khiến nhiều công ty bất động sản phải giảm giá ở các đô thị nhỏ. Agile Property Holdings đã giảm giá căn hộ ở hai dự án ở thành phố Thường Châu và Thành Đô xuống 20% trong tháng hai và tháng ba, theo tin công ty.
Vụ phá sản của Chiết Giang Hưng Nhuận
Triết Giang Hưng Nhuận (Zhejiang Xingrun) là công ty bất động sản lớn nhất ở Fenghua. Họ không có đủ tiền mặt để trả nợ, 2,4 tỉ NDT nợ ngân hàng, 700 triệu nợ tư nhân và khoảng 400 triệu nợ các công ty xây dựng. Đó là các con số do Xu Mengting quan chức chính quyền Fenghua đưa ra hôm 21/3.
Lý do chính để công ty không trả được nợ là “điều hành không tốt”, ông Xu nói. “Ngoài ra có thể có ảnh hưởng của giá đất.”
Hai cổ đông lớn của công ty là Shen Caixing và con trai Shen Mingchong, bị chính quyền thành phố Fenghua truy tố về tội gọi vốn bất hợp pháp. Thủ tục tố tụng vẫn đang diễn ra và hai cha con nhà Shen vẫn chưa tuyên bố chính thức là mình vô tội.
Công ty Triết Giang Hưng Nhuận được ông bố Shen Caixing sáng lập năm 2000, đã xây khu nhà ở cao cấp Yangguang Mingdu (tạm dịch Thành phố Trà Ánh Thái Dương). Họ cũng đã bắt đầu một dự án villa khác ở Fenghua. Ông bố nổi tiếng với tên “Shen xi măng” vì khởi đầu bằng nghề xi măng và xây mới nhà.
Không phải bong bóng nhà đất
Vụ phá sản của công ty này không phải dấu hiệu yếu kém lan tràn của thị trường nhà đất Trung Quốc, theo công ty cố vấn đầu tư Matthews Asia ở San Francisco đang quản lý 24,9 tỉ USD tài sản.
Theo công ty, họ không thấy dấu hiệu của bong bóng tài sản một phần vì tăng trưởng thu nhập ở thành phố ở Trung Quốc đã vượt tốc độ tăng giá nhà trong 8 năm qua. Người mua nhà Trung Quốc cũng đã mua cả gói bằng tiền mặt hoặc trả trước đáng kể, khiến thị trường rất khác so với tình hình Mỹ trước kia.
Diễn biến vụ việc chỉ chứng minh là chính phủ Trung Quốc sẵn sàng hơn trước trong chuyện chấp nhận cho công ty tư nhân phá sản.
Các công ty tư nhân có nhiều xác xuất dựa vào nguồn tài chính phi chính thống như các quỹ ủy thác đầu tư hơn, mà loại hình trust có chi phí cao, theo báo cáo Fitch Ratings hôm 18/3.
Từ 2007 chính quyền Trung Quốc đã giới hạn khả năng công ty nhà đất vay tiền để mua đất. Ngân hàng trung ương Trung Quốc và Ủy ban Điều hành Hoạt động Ngân hàng Trung Quốc năm 2007 đã ra lênh cho các ngân hàng không được cho các công ty vay với mục đích đó. Nó ảnh hưởng chủ yếu tới các công ty vừa và nhỏ, vì họ thấy vay tiền khó hơn.
Cơ hội mua rẻ
Các nhà đầu tư nước ngoài đang tận dụng cơ hội đem lại từ các giới hạn tài chính và siết chặt tín dụng, theo tập đoàn CBRE. Hãng này nói dự kiến sẽ tăng số lượng các hợp đồng đang tiến hành. CBRE đang đàm phán mua đất nền phát triển ở các thành phố Trung Quốc như Trùng Khánh, Thành Đô, Vũ Hán và Thẩm Dương.
"Nếu tăng trưởng tín dụng tiếp tục giảm xuống, các công ty cỡ vừa và nhỏ có khó khăn về tín dụng, các công ty này có khả năng bán tài sản hoặc quyền hợp tác. Nó sẽ dẫn tới các cơ hội cho nhà đầu tư tư nhân,” theo Chris Heady trưởng bộ phận châu Á của tập đoàn Blackstone Group đặt tại New York.
Blackstone có văn phòng Bắc Kinh từ 2008 đã đề nghị sẽ mua tất cả cổ phiếu còn lại trong Tysan Holdings với giá 322 triệu USD. Tysan chủ yếu phát triển và đầu tư tài sản địa ốc ở Thượng Hải, Thiên Tân và Thẩm Dương.
“Sẽ có rất nhiều hoạt động thâu tóm và sáp nhập trong khu vực tư nhân,” theo ông Alan Jin, nhà phân tích của Mizuho Securities Asia và là dân bản địa của Ninh Ba. “Các công ty địa ốc lớn cũng sẽ chọn cơ hội để mua rẻ.”
