Tiềm ẩn rủi ro

Cách đây 2-3 năm, khi condotel (viết tắt của condo và hotel, có nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn) bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Đa số căn condotel đều đưa ra mức cam kết thị trường hấp dẫn từ 8-12% một năm. Thậm chí, có những dự án cam kết lên đến 14%. Tỷ suất lợi nhuận này được cho là cao hơn gấp đôi so với thị trường trong khu vực và trên thế giới. Chưa dừng ở đó, cạnh tranh giữa các dự án bùng nổ gay gắt khiến mức lợi nhuận cam kết ở một vài dự án được đẩy lên cao một cách khó tin. Giai đoạn 2017-2019 là giai đoạn phân khúc căn hộ condotel được chào bán rầm rộ, trong đó chủ yếu ở các thành phố biển. 

Theo phân tích của ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam: “Với mức cam kết lợi nhuận quá cao so với thực tế, các chủ đầu tư condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận như hứa hẹn vì công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Vì vậy, không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù). Như vậy, mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn hấp dẫn đến mức phi lý”.

Theo ông Troy Griffiths, ở các thị trường condotel trên thế giới, tình trạng này từng xảy ra và chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết, bởi đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư tính toán đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng. 

Hiện nhiều chủ đầu tư đang hạ mức cam kết lợi nhuận xuống chỉ còn 6-8% một năm. Nhưng theo các chuyên gia địa ốc, ngay cả ở mức lợi nhuận này cũng cần phải cẩn trọng khi đầu tư vào dự án condotel. 

Ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Quản lý Nhà Toàn cầu (Global Home) cũng cho biết: “Theo quy định tại Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng có hiệu lực ngày 1/1/2020, mô hình condotel nằm trong nhóm bất động sản chung cư. Với quy định này, giá trị của bất động sản condotel sẽ giảm xuống rất nhiều và chắc chắn sẽ có sự biến động rất lớn về condotel; sự cam kết lợi nhuận cũng còn tiếp tục gãy ở rất nhiều dự án. Bởi nếu condotel được xếp vào nhóm chung cư thì việc lựa chọn đơn vị quản lý và khai thác sẽ do thẩm quyền của ban quản trị là những người do người dân bầu ra chứ không phải chủ đầu tư.

Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ

Tuy nhiều rủi ro nhưng ông Troy Griffiths cho rằng, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam. Các chủ đầu tư lớn và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận, nhưng cần cẩn trọng vì nếu cam kết lợi nhuận kéo dài trong vòng 10 năm, thị trường có thể nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Gần đây, chủ đầu tư nhiều dự án không cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi ít rủi ro hơn cho thị trường căn hộ nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Ông Thành cho biết thêm, hiện có nhiều mô hình condotel hoạt động hiệu quả do chủ đầu tư dự báo trước được tình hình này nên tạo ra thế chủ động trong hợp tác, quản lý vận hành như mô hình tại khu Sealinks Phan Thiết - Bình Thuận thuộc Tập đoàn Rạng Đông hay Tiến Lộc Palace tại Phủ Lý - Hà Nam của chủ đầu tư Tiến Lộc... Vì vậy, các nhà đầu tư nên lựa chọn các mô hình đã đưa vào khai thác, được thẩm định, tỷ suất lợi nhuận phù hợp với việc bán sản phẩm để quyết định mua. Bên cạnh đó, các cam kết cần cụ thể và trong hợp đồng phải có điều khoản ràng buộc liên quan đến pháp lý. Ví dụ, thời gian cam kết 10 năm phải được chia sẻ lợi nhuận theo tỷ lệ phần trăm nhất định. Riêng chủ đầu tư, nên trích một phần tỷ suất lợi nhuận ở biên độ từ 3-5% cho các dự án đầu tư kèm vào giá bán. Số tiền này đủ tạo ra một khoản lợi nhuận trong việc quản lý vận hành miễn phí cho người dân, nhà đầu tư trong 10 năm.

“Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở một số quốc gia và vùng lãnh thổ như Singapore, Hồng Kông và Úc, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ”, ông Troy tư vấn. 

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương lưu ý, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lý condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định. Cụ thể, những thiếu sót trong việc hoạch định tiện ích của khách sạn, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường hoặc sự thiếu trách nhiệm và cam kết của chủ đầu tư trong hoạt động vận hành tương lai sẽ khiến dự án khó đạt được hoạt động tốt trong dài hạn. Nếu người mua condotel với mục đích là “ngôi nhà nghỉ dưỡng” nên chọn sản phẩm theo sở thích cá nhân và nên cân nhắc kỹ các quy định đối với chủ sở hữu để đảm bảo giá trị dài hạn của sản phẩm.

Đưa ra mức cam kết lợi nhuận 4-6%, ông Mauro Gasparotti khẳng định, đây là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định, trong trường hợp này người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển. Thông thường, các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, đối với những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng “ôm đồm” nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động. Một dự án condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án 5 sao và các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. 

Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thanh toán theo cam kết lợi nhuận, nếu dự án đang hoạt động với cơ cấu vận hành ổn định (có thể do đơn vị thứ ba quản lý), thì dự án condotel vẫn có thể đạt được kết quả nhất định. Ngoài ra, các dự án với chương trình bảo dưỡng và duy trì chất lượng tốt cũng góp phần đảm bảo giá trị thoái vốn trong tương lai.