Cảnh báo "chiêu bài" cam kết lợi nhuận và tương lai condotel từ vụ Cocobay Đà Nẵng
Cam kết mức lãi suất 12%/năm khó có thể thành thực tế, thậm chí là hệ quả của hình thức nâng giá bán sản phẩm. Chuyên gia cảnh báo cần cẩn trọng với "quả bom hẹn giờ" condotel để tránh sự đổ vỡ của thị trường cũng như dẫn tới khủng hoảng.
Cam kết lợi nhuận cao là không tưởng
Ngay sau khi chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng có thông báo về việc ngừng chính sách cam kết lợi nhuận 12%/năm, nhiều chuyên gia tài chính, kinh tế tiếp tục đưa ra các ý kiến phân tích.
TS. Huỳnh Thế Du, Giảng viên Đại học Fulbright, cho biết dòng tiền có được từ mô hình condotel để chủ đầu tư trang trải chi phí vận hành, trả lãi cho khách hàng và lợi nhuận chính là tiền cho thuê căn hộ. Để có thể trả được lợi suất 12%/năm thì số tiền thu được phải cao hơn rất nhiều.
Ông lấy ví dụ, để có thể trả lãi 120 triệu đồng mỗi năm cho căn hộ có giá 1 tỷ đồng (tính đơn giản) thì mỗi tháng, tiền cho thuê dành để trả lãi là 10 triệu đồng. Cộng với chi phí vận hành, lãi của chủ đầu tư, hàng tháng số tiền cho thuê thu được phải lớn hơn rất nhiều. Trên thực tế, thị trường căn hộ cho thuê ở TP. Hồ Chí Minh, nơi được xem là sôi động nhất cũng rất khó để có được tỷ suất 12%/năm của số tiền cho thuê chia cho giá trị căn hộ.
|
Do đó, ông Du đặt vấn đề chủ đầu tư chỉ có thể trả được suất sinh lợi 12%/năm khi giá các căn hộ liên tục tăng và chủ đầu tư liên tục có các căn hộ bán ra thị trường và có nhiều người mua. Chu kỳ này sẽ sụp đổ khi nhu cầu mua không còn nữa.
Nhiều ý kiến khác lại dồn tới việc các chủ đầu tư nâng giá sản phẩm lên rồi cam kết trả lợi nhuận, một hình thức "lấy mỡ nó rán nó". Ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh VnDirect, lấy ví dụ trực quan, giá căn hộ khoảng 1 tỷ đồng được nâng lên 1,5 tỷ đồng , nhà đầu tư thấy lợi tức 10 - 12% cao hơn ngân hàng nên bị lóa mắt, rót tiền đầu tư nhưng họ quên nghĩ tới rủi ro cho vấn đề vận hành như thế nào, lợi nhuận thực nhận ra sao.
Cũng theo ông Tuấn, việc một số bên dừng cam kết lợi nhuận ở đây, có thể đánh giá lượng hàng sau tiêu thụ không còn tốt, dòng tiền thu được các lớp sản phẩm trước đó đã được chi trả lãi, đầu tư xây dựng cơ bản. Như vậy, điểm yếu chết người trong việc đầu tư condotel nằm ở mức lợi tức cam kết cao hơn lãi ngân hàng trung bình trong khi đây là một loại hình đầu tư thụ động an toàn nên chắc chắn có vấn đề về dòng tiền tương lai.
"Quả bom" hẹn giờ condotel
TS. Đinh Thế Hiển thì cho rằng condotel thực chất là sản phẩm cộng dồn 3 yếu tố. Thứ nhất, condotel giúp đa dạng hoá bất động sản đầu tư, với những người không thích chỉ dồn vào căn hộ, nhà phố hay đất nền, thì hoàn toàn có thể thử sức với condotel.
Thứ hai, người mua condotel phải là người khá giả, có đam mê về du lịch, cụ thể là tầng lớp trung lưu trở lên. Một nhà đầu tư có điều kiện kinh tế, muốn sở hữu một căn hộ ở vùng du lịch mà mình yêu thích để nghỉ dưỡng vào những dịp lễ, Tết hoặc tận dụng cho thuê, hoặc để thể hiện đẳng cấp…
Thứ ba, khi quyết định đầu tư vào condotel, nhà đầu tư sẽ sở hữu một căn hộ nghỉ dưỡng với đầy đủ tiện ích và an ninh, với những giá trị lâu dài và bền vững xứng đáng để sở hữu và đầu tư.
Ông Hiển nhấn mạnh không có loại hình đầu tư thụ động an toàn (không bỏ sức lực tư duy, không chấp nhận rủi ro thắng - thua) mà lợi nhuận cao hơn gửi ngân hàng, lại bảo toàn giá trị gia tăng theo thời gian. Các chủ đầu tư hiện nay gần như không đặt niềm tin vào bản chất thật sự của condotel mà cứ nhấn mạnh yếu tố lợi nhuận, khiến góc nhìn của nhà đầu tư về condotel bị lệch lạc, từ đó đẩy thị trường đi vào hướng đổ vỡ.
TS. Huỳnh Thế Du cảnh báo Việt Nam cần hết sức cẩn thận với "quả bom hẹn giờ" condotel. Nếu không, sự kiện Cocobay ngưng trả lợi nhuận cam kết 12%/năm có thể là điểm khởi đầu cho cuộc khủng hoảng chu kỳ 10 năm - điều rất không mong đợi.
Ông Du dẫn thành ngữ “too good to be true” (tốt không thể tin được). Với bất kỳ ai, khi có cơ hội đầu tư với suất sinh lời 12%/năm và có thể vay nợ với lãi suất thấp hơn đó (8% chẳng hạn) đều biết có thể làm giàu bằng cách vay nợ thật nhiều để đầu tư nhận lợi nhuận. Cách thức huy động vốn theo dạng “ngân hàng mờ” (shadow banking) của các chủ đầu tư với dự án condotel sẽ đến lúc cáo chung và gây ra những hậu quả rất lớn.
Vị chuyên gia nhấn mạnh sự kiện Cocobay rất đáng quan ngại. Do vậy, Chính phủ và các cơ quan chức năng liên quan cần phải tính toán những giải pháp cần thiết để lường đoán và ứng phó với các tình huống không mong đợi có thể xảy ra.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) tái khẳng định quan điểm đã cảnh báo về những "lỗ hổng" của thị trường condotel từ năm 2016. Với sự việc Cocobay Đà Nẵng, ông quan ngại có hiệu ứng dây chuyền, lan tỏa những yếu tố bất lợi với toàn thị trường condotel. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng không phải lúc để đổ lỗi mà cần tìm ra giải pháp khắc phục, hạn chế sự lây lan.
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội, cho biết theo quy định pháp luật, việc khách hàng ký kết hợp đồng với Công ty Thành Đô liên quan đến dự án Codotel Cocobay Đà Nẵng là giao dịch dân sự dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Nếu trong hợp đồng có điều khoản về lợi nhuận cam kết thì các bên phải tuân thủ đúng nội dung đã thỏa thuận.
Tuy nhiên, pháp luật dân sự nước ta tôn trọng sự thỏa thuận của các đương sự. Do đó, trong trường hợp các bên cùng có sự thỏa thuận đồng ý về việc thay đổi nội dung hợp đồng mà những nội dung này không trái với quy định pháp luật thì việc thay đổi này vẫn vẫn phù hợp với quy định của pháp luật dân sự. Vì vậy, khách hàng có quyền lựa chọn giải pháp mà phía chủ đầu tư đưa ra. Hai bên có thể đàm phán, thống nhất liên quan đến việc thay đổi vấn đề lợi nhuận trong việc đầu tư thực hiện dự án này.
Trong trường hợp khách hàng cho rằng Công ty Thành Đô có những vi phạm điều khoản trong hợp đồng, không thực hiện đúng nội dung hợp đồng đã ký thì hoàn toàn có quyền khởi kiện công ty này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Luật sư Cường cũng đưa ra lưu ý khách hàng khi mua bán condotel cần lưu ý rủi ro về thời hạn sử dụng, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Ngoài ra khách hàng cần lưu ý vào quá trình sử dụng, mục đích sử dụng, chi phí vận hàng, các thỏa thuận cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư với loại hình còn khá mới này.
