Doanh nghiệp “khổ vì giá đất”

Việc sửa đối quy định liên quan đến giá đất xuất phát từ những vướng mắc lớn trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024.

Tại dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường đã bị loại bỏ. Theo dự thảo, Nhà nước sẽ quyết định giá đất thay vì hoàn toàn theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai sẽ chủ động quyết định bảng giá đất cùng các nghĩa vụ tài chính theo từng loại đất.

Bảng giá đất được xây dựng dựa trên nguyên tắc đa phương pháp định giá, nhằm tiếp cận sát với giá thị trường, đồng thời dựa vào điều kiện kinh tế - xã hội và yêu cầu quản lý tại từng địa phương. Điều này giúp linh hoạt điều chỉnh phù hợp với từng khu vực, tránh áp dụng một cách cứng nhắc.

Liên quan đến vấn đề này, tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” vừa được tổ chức, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP BĐS EZ (EZ Property) cho biết, trong quá trình thực thi Luật Đất đai 2024 đã phát sinh những điểm nghẽn khiến doanh nghiệp BĐS gặp vô vàn khó khăn, đặc biệt là vấn đề thu hồi đất và xác định giá đất.

Ở khâu thu hồi, giá bồi thường cho người dân và giá tính nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thường có sự chênh lệch rất lớn, tạo áp lực tài chính “khổng lồ” cho chủ đầu tư. Trước đây, việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định. Ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, chi phí nộp cho 1 ha đất chỉ khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay con số này thay đổi theo từng ngày, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp không thể dự báo được chi phí thực tế.

“Có những dự án kéo dài nhiều năm, khi mới khởi động giai đoạn 2018-2019, giá đất chỉ khoảng 21-22 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay, sau khi điều chỉnh, giá có thể bị tính lên tới 49-50 triệu đồng/m2. Chênh lệch này khiến doanh nghiệp gần như kiệt quệ”, ông Toản dẫn chứng.

Ngoài ra, các dự án chậm tiến độ vì vướng mắc thủ tục hoặc giải phóng mặt bằng thường bị tính lại tiền sử dụng đất, thậm chí bị truy thu hàng trăm tỷ đồng. Sự thiếu ổn định, thiếu nhất quán trong khâu định giá đã đẩy doanh nghiệp vào cảnh kiệt quệ tài chính.

Cũng theo ông Phạm Đức Toản, Luật Đất đai 2024 đưa ra nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường, nhưng thực tế lại rất khó áp dụng. Thực tế đã xảy ra tình trạng cùng một vị trí tương đồng, nhưng hai địa phương có thể đưa ra hai mức giá hoàn toàn khác biệt.

Để tháo gỡ, ông Toản kiến nghị Nhà nước cần ban hành bảng giá đất rõ ràng, thống nhất, áp dụng chung cho cả người dân và doanh nghiệp, thay vì để doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân và sau đó lại phải chịu thêm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Điểm nghẽn lớn nhất là giá đất

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), một trong những điểm nghẽn lớn nhất là vấn đề giá đất.

Cũng do việc tính giá thị trường chưa phân định rõ ràng bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp, dẫn tới tình trạng có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung.

Đặc biệt là tình trạng có những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, trong khi lại lấy mức giá đó để áp vào bảng giá đất, vô hình trung đang hợp thức hoá "giá ảo".

Theo ông, tình trạng này khiến các nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Hệ lụy là khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người dân.

Chuyên gia cũng lưu ý một vướng mắc khác trong định giá đất là xuất hiện tình trạng đơn vị tư vấn định giá cũng như cơ quan quản lý địa phương e sợ việc định giá thấp, dẫn tới phê duyệt mức giá cao. Tình trạng này gây ra hệ lụy giá bất động sản không thể giảm được.

Nguyên lý là BĐS tăng theo giá trị đầu tư, thế nhưng có những nơi không đầu tư gì mà giá BĐS vẫn tăng mạnh. Thống kê cho thấy, giá BĐS tăng lên rất nhiều, trong khi hoạt động đầu tư gần như chững lại ở nhiều địa phương.

Từ thực tế này, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất người chịu trách nhiệm việc xác định giá đất nên nhờ tới các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp định giá đất độc lập để đặt hàng tư vấn định giá đất.

Các cơ quan này sẽ tính đúng, tính đủ để cơ quan quản lý quyết định giá đất dựa trên các cơ sở, qua đó giúp điều tiết giá BĐS về giá trị thật, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển, tạo ra mặt bằng giá phù hợp để người dân có thể tiếp cận được.