Trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị một lần nữa nhấn mạnh các doanh nghiệp có năng lực, tín nhiệm, dự án tốt, đáp ứng các điều kiện thì cần tạo điều kiện để tiếp cận nguồn tín dụng nhằm phát triển dự án bất động sản, góp phần tăng nguồn cung.

Xếp hạng là cần thiết

Bộ trưởng Xây dựng cũng lưu ý đặc biệt trong thời gian tới sẽ ưu tiên dòng tiền cho các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở có giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Khẳng định của Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị một lần nữa cho thấy việc dòng tiền được ưu tiên chảy vào các dự án có uy tín, dành cho người thu nhập thấp, có khả năng thu hồi vốn cao… sẽ là xu hướng tất yếu trong ít nhất 3-5 năm tới.

Thực tế, trước đó, việc xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp bất động sản một cách nghiêm túc, thực chất đã được nhiều cơ quan không ít lần nhắc tới trong những năm qua.

Đơn cử, hồi đầu quý II/2022, trong báo cáo gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, sự phát triển “nóng” của thị trường đặt ra yêu cầu rất cần thiết phải chấn chỉnh để phát triển lành mạnh nhằm bảo vệ nhà đầu tư, vừa tạo điều kiện để các doanh nghiệp (trong đó có doanh nghiệp bất động sản) có thêm kênh huy động nguồn vốn xã hội hoá.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây đã có một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nhưng chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế, phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao nhưng không có tài sản bảo đảm, hoặc các biện pháp bảo đảm không đủ độ tin cậy dẫn đến nhiều hệ lụy cho nhà đầu tư, thậm chí có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Một trong những sự kiện đình đám, tốn nhiều giấy mực của báo chí và sự quan tâm của xã hội minh chứng cho quan điểm trên là việc Bộ Công an đã khởi tố, bắt tạm giam ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch CTCP Tập đoàn Tân Hoàng Minh, về hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Ngay sau các vụ việc này, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái rất “căng” như thông báo tạm thời dừng ngay cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản. Điều đó khiến cả những người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà.

Không dễ thực hiện?

Trong chuyện xếp hạng tín nhiệm, theo một nhóm nghiên cứu của Viện Chiến lược và Chính sách tài chính, tại các quốc gia có thị trường trái phiếu phát triển, muốn phát hành trái phiếu đại chúng, doanh nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ không được phép đưa lên sàn.

Ở Việt Nam, việc xếp hạng tín nhiệm là rất cần thiết. Không chỉ với việc phát hành trái phiếu, nhiều chuyên gia cho rằng hạng tín nhiệm cần trở thành tiêu chí “cứng” để các ngân hàng xét duyệt giải ngân dòng tiền cho doanh nghiệp địa ốc.

Nhìn lại thời điểm trước năm 2022, khi dòng vốn được giải ngân thiếu kiểm soát, đến tay những doanh nghiệp yếu kém, đã dẫn đến số lượng các dự án “treo xuyên thập kỷ” gây thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng ngày càng nhiều. Chưa kể, các vụ việc người dân căng băng rôn “kêu cứu” vì gặp phải các nhà đầu tư thiếu năng lực, bất tín, cũng xảy ra không ít.

Là điều cần thiết, tuy nhiên, để xếp hạng tín nhiệm theo các chuyên gia là điều không dễ, việc này cần các tiêu chí rõ ràng, công khai minh bạch, đáp ứng cả những điều kiện chủ quan và khách quan.

Đặc biệt, không phải cứ doanh nghiệp có quy mô lớn thì sẽ được xếp hạng tín nhiệm cao. Vì thực tế, có không ít doanh nghiệp lớn nhưng nợ như “chúa chổm”, năng lực phát triển dự án hạn chế. Ngược lại, nhiều doanh nghiệp nhỏ nhưng có chiến lược phát triển tốt, hoàn thành dự án nhanh và hiệu quả.

Đánh giá về việc đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm, ông Nguyễn Quang Thuân - CEO của Fiin Group, nhấn mạnh điều này không chỉ giúp nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp.

Mặt khác, việc xếp hạng tín nhiệm còn giúp “đồng bộ hóa” thông tin về chất lượng tín dụng trái phiếu và tín dụng ngân hàng và qua đó hỗ trợ công tác giám sát rủi ro vỡ nợ chéo của cả thị trường tín dụng nói chung.

Về cách xếp hạng một doanh nghiệp bất động sản, CEO của Fiin Group cho rằng những yếu tố quan trọng nhất đó là quỹ đất sạch và nhiều ở thành phố hoặc vị trí trung tâm, có mức độ đa dạng hóa tốt về sản phẩm cung cấp và nguồn thu, có thương hiệu tốt, năng lực triển khai đã được chứng minh trong quá khứ…

Với các doanh nghiệp trong lĩnh vực địa ốc, những diễn biến từ thực tế cho thấy các đơn vị cần nhanh chóng cơ cấu lại sản phẩm, tránh đầu tư dàn trải, tập chung vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở hợp túi tiền, đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Việc minh bạch hồ sơ và năng lực tín dụng là điều tối cần thiết để các doanh nghiệp bất động sản lấy lại niềm tin - một yếu tố mà lĩnh vực địa ốc đang bị đánh giá rất thiếu tích cực từ phía nhà băng - giúp dòng tín dụng được khơi thông trở lại trong thời gian tới.