Cơ sở lý luận về chính sách thuế đối với bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) được xem là lĩnh vực mà nhà nước cần điều tiết bởi lẽ sản phẩm BĐS có liên quan trực tiếp đến nhu cầu cơ bản của con người (nhu cầu về chỗ ở) và BĐS (đất đai, nhà và công trình kiến trúc gắn với đất đai) cũng là yếu tố vô cùng quan trọng để tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh. Sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS có tác động đến sự phát triển của các hoạt động khác trong nền kinh tế và đảm bảo nhu cầu về chỗ ở cho người dân. Thêm vào đó, BĐS gắn với một yếu tố đầu vào gần như không thể thiếu để tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh là đất đai. Đất đai có đặc điểm là tính cố định và tính giới hạn về số lượng. Trong khi dân số thế giới liên tục tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất đai để làm chỗ ở và làm địa điểm tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh tăng thì đất đai lại bị giới hạn về số lượng.

Chính sách thuế có thể điều tiết sự phát triển của thị trường BĐS trên các phương diện chủ yếu sau: (1) Tái phân phối thu nhập của các chủ thể kinh doanh BĐS một cách hợp lý để tạo động lực đầu tư, kinh doanh hài hòa với các lĩnh vực kinh doanh khác trong nền kinh tế; (2) Tác động đến động cơ đầu cơ, tích trữ BĐS; (3) Tác động đến cấu trúc phân khúc thị trường BĐS; (4) Kiểm soát giao dịch chuyển nhượng BĐS.

Chính sách thuế góp phần điều tiết hoạt động của thị trường BĐS thông qua các sắc thuế cụ thể đối với BĐS, bao gồm các sắc thuế thuộc loại thuế thu nhập và thuế tiêu dùng đánh vào hoạt động kinh doanh BĐS, bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng… và các sắc thuế thuộc loại thuế tài sản đánh vào người có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng BĐS (thuế đất, thuế sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế BĐS, thuế nhà…).

Cần lưu ý rằng, chính sách thuế đối với BĐS chỉ là một trong những công cụ để điều tiết sự phát triển của thị trường BĐS. Bên cạnh chính sách thuế, nhà nước cần sử dụng đồng bộ các công cụ khác để điều tiết sự phát triển của thị trường BĐS (pháp luật về đất đai liên quan đến quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất, quy hoạch đất đai, chính sách thu hồi đất, quản lý địa chính; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh BĐS…) Bởi lẽ mỗi công cụ có mục tiêu riêng, đối tượng riêng, có ưu điểm và nhược điểm riêng.

Khái quát chính sách thuế đối với bất động sản ở Việt Nam

Thuế thu nhập doanh nghiệp

Thu nhập từ hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức kinh tế ở Việt Nam chịu thuế suất phổ thông 20%. Thuế suất 10% áp dụng đối với thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đối tượng chính sách xã hội (những hộ gia đình/cá nhân có thu nhập thấp theo quy định của pháp luật).

Ngoài ưu đãi thuế TNDN nói trên áp dụng đối với đối tượng chính sách xã hội thì thuế suất ưu đãi và miễn, giảm thuế có thời hạn không áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Đây cũng là chính sách phù hợp.

Một điểm đáng lưu ý về chính sách thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS liên quan đến quy định về bù trừ thu nhập và lỗ của các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Theo đó, lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS được bù trừ với lãi của các hoạt động sản xuất, kinh doanh nhưng lãi của hoạt động chuyển nhượng BĐS không được bù trừ với lỗ của hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Thuế thu nhập cá nhân

Hoạt động chuyển nhượng BĐS của cá nhân chịu thuế thu nhập cá nhân ở mức 2% trên giá chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế là giá thực tế chuyển nhượng nhưng không được thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Miễn thuế thu nhập cá nhân được áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Đối với cá nhân cho thuê đất hoặc cho thuê nhà, được xếp vào nhóm thu nhập từ cho thuê tài sản, phải chịu thuế thu nhập cá nhân ở mức 5%. Cá nhân cho thuê tài sản ở mức doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Thuế giá trị gia tăng

Trong nhóm đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng có chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời, để tương đồng với quy định này, đối với BĐS, giá tính thuế giá trị gia tăng được quy định trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước. Đối với BĐS mua của tổ chức, cá nhân khác thì giá đất được trừ khỏi giá tính thuế giá trị gia tăng là giá đất thực tế mua vào tại thời điểm nhận chuyển nhượng. Nếu không xác định được giá đất thực tế mua vào thì trừ theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Trừ nhà ở xã hội được bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất 5%, các sản phẩm BĐS áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng 10%.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Việt Nam đánh vào đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1 m2 đất. Thuế suất được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần tương ứng với mức độ gia tăng của diện tích đất sử dụng với các mức 0,03%, 0,07% và 0,15% tương ứng với phần diện tích trong hạn mức, phần vượt đến 3 lần hạn mức và phần vượt trên 3 lần hạn mức đất ở.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp là đất sử dụng vào nông nghiệp, bao gồm: đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản và đất rừng trồng.

Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp gồm: Diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất. Đối với đất trồng cây hàng năm, định suất thuế từ 50 kg thóc/ha đến 550 kg thóc/ha tùy theo hạng đất. Đối với đất trồng cây lâu năm, định suất thuế từ 80 kg thóc/ha đến 650 kg thóc/ha tùy theo hạng đất. Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần chịu mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác.

Nhằm hỗ trợ người nông dân và tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp, Quốc hội khóa XI đã ban hành Nghị quyết số 11/2003/QH11 về miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp cho hầu hết các đối tượng được giao quyền sử dụng đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp từ năm 2003 đến năm 2010. Từ năm 2010 đến năm 2020, Quốc hội tiếp tục ban hành một số nghị quyết kéo dài chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2025.

Đánh giá chung

Có thể thấy, chính sách thuế đối với bất động sản thời gian qua ở Việt Nam đã đạt được những kết quả tích cực gồm:

Một là, chính sách thuế đối với BĐS thời gian qua đã góp phần điều tiết hợp lý thu nhập của các tổ chức và cá nhân có hoạt động kinh doanh BĐS hoặc có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở Việt Nam, qua đó, đảm bảo công bằng xã hội và góp phần đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Hai là, chính sách thuế đối với BĐS đã góp phần khắc phục bước đầu tình trạng sử dụng đất manh mún, tạo tiền đề cho việc sử dụng đất có hiệu quả. Quá trình vận động của đất đã được dịch chuyển theo hướng từ người sử dụng kém hiệu quả sang người sử dụng có hiệu quả hơn. Diện tích đất đang sử dụng phân tán được tích tụ, tập trung để có thể áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật vào sản xuất, tạo ra ngày càng nhiều sản phẩm nông nghiệp chất lượng cao theo hướng sản xuất hàng hóa (Lê Xuân Trường và Nguyễn Đình Chiến, 2021).

Ba là, chính sách thuế đối với BĐS thời gian qua đã góp phần thúc đẩy các nhà đầu tư, các doanh nghiệp tham gia cung cấp các sản phẩm BĐS theo nguyên tắc thị trường phục vụ nhu cầu của doanh nghiệp và người dân, bao gồm các nhu cầu về chỗ ở của người dân và nhu cầu mặt bằng để sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Qua đó, góp phần hình thành thị trường BĐS hoạt động theo nguyên tắc thị trường có sự kiểm soát và điều tiết của Nhà nước.

Bốn là, cùng với chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách hỗ trợ tín dụng… chính sách ưu đãi thuế TNDN và thuế giá trị gia tăng đã góp phần thúc đẩy các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, tạo nguồn cung nhà ở phù hợp với các đối tượng chính sách xã hội. Chưa kể các ưu đãi khác (Tín dụng, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất), chỉ riêng chính sách ưu đãi về thuế TNDN và thuế giá trị gia tăng thì Nhà nước đã tạo điều kiện để giá nhà cho người có thu nhập thấp giảm khoảng 6% đến 8%. Tính đến tháng 4/2023, đã có 507 dự án nhà ở xã hội độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375 ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với tổng diện tích đất hơn 1.983 ha; đã hoàn thành hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7.950.000 m2; đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 62.700 căn hộ, với tổng diện tích 3.135.000 m2 của chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp; đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 181 dự án, quy mô xây dựng khoảng 94.390 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 4.815.000 m2 của chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Bộ Tư pháp, 2023). Lũy kế giai đoạn 2021-2023, cả nước có 465 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (412.845 căn) đã hoàn thành thủ tục và triển khai đầu tư xây dựng.

Năm là, chính sách thuế đối với BĐS đã góp phần quản lý, kiểm soát tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trong dân cư (Lê Xuân Trường và Nguyễn Đình Chiến, 2021). Thông qua việc quản lý thuế, cơ quan nhà nước nắm bắt được thực trạng và quá trình thay đổi về BĐS của dân cư và các giao dịch chuyển nhượng BĐS trong nền kinh tế.

Bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn một số hạn chế, bất cập của chính sách thuế đối với BĐS, cụ thể:

Một là, chính sách thuế đối với BĐS còn một số quy định chưa phù hợp với dẫn đến chưa khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ đất đai. Nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Cụ thể:

- Chưa đánh thuế lũy tiến đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS và cũng chưa phân biệt mức độ điều tiết theo thời gian nắm giữ BĐS, dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất của quốc gia.

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới đánh lũy tiến theo diện tích sử dụng đất (căn cứ vào hạn mức sử dụng đất) mà chưa đánh lũy tiến theo giá trị đất nên chưa đảm bảo công bằng xã hội, bởi lẽ giá trị của đất không chỉ phụ thuộc vào diện tích đất, mà còn phụ thuộc vào vị trí đất. Giá trị mỗi m2 đất có thể chênh lệch nhau từ chục lần đến hàng nghìn lần giữa đất ở nông thôn với đất thành thị, đặc biệt là các đô thị lớn.

- Mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn rất thấp, đặc biệt là mức thuế đối với những đối tượng nắm giữ nhiều đất với giá trị đất cao, còn rất thấp, do vậy, dẫn đến tình trạng đất đai không được sử dụng một cách hiệu quả nhất.

Hai là, phương pháp đánh thuế đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của các cá nhân và các doanh nghiệp không thống nhất, không đảm bảo bình đẳng giữa hai chủ thể này. Đối với cá nhân, khi chuyển nhượng BĐS phải nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng, không phân biệt việc chuyển nhượng có mang lại thu nhập hay không (hoạt động này bị lỗ vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân). Trong khi đó, các doanh nghiệp khi chuyển nhượng BĐS phải nộp thuế TNDN với thuế suất 20% trên thu nhập có được (sau khi trừ đi giá vốn và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng), nếu doanh nghiệp không có thu nhập từ hoạt động này thì không phải nộp thuế TNDN (Lê Xuân Trường và Nguyễn Đình Chiến, 2021).

Chính sách thuế đối với BĐS đã góp phần quản lý, kiểm soát tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trong dân cư. Thông qua việc quản lý thuế, cơ quan nhà nước nắm bắt được thực trạng và quá trình thay đổi về BĐS của dân cư và các giao dịch chuyển nhượng BĐS trong nền kinh tế.

Ba là, quy định về bù trừ lỗ, lãi giữa thu nhập của hoạt động chuyển nhượng BĐS của doanh nghiệp với thu nhập của các hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp hiện hành chưa thực sự hợp lý. Việc không cho bù trừ lãi của chuyển nhượng BĐS với lỗ của hoạt động sản xuất, kinh doanh khiến các doanh nghiệp kinh doanh đa ngành gặp khó khăn trong sản xuất, kinh doanh.

Khuyến nghị điều chỉnh chính sách thuế nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Thời gian tới, nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, cần triển khai các giải pháp sau:

Thứ nhất, nên điều chỉnh tăng mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Từ thực tiễn các nước cho thấy, khi lựa chọn cơ sở thuế là giá trị tài sản thì thuế suất thường từ khoảng 0,1% đến 3%. Căn cứ vào điều kiện thực tiễn Việt Nam, chúng tôi cho rằng, các mức thuế suất lũy tiến của Việt Nam nên điều chỉnh sao cho mức tăng số thu khoảng từ 6 đến 8 lần so với hiện nay, tức là các mức thuế suất 0,2%; 0,4% và 0,6%. Đồng thời, cần chuyển đổi biểu thuế lũy tiến trên hạn mức sử dụng hiện hành sang hệ thống biểu thuế lũy tiến theo giá đất để vừa đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập, vừa hạn chế tình trạng lãng phí đất đai.

Thứ hai, thống nhất cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp với cá nhân. Việc thống nhất cách tính thuế giữa doanh nghiệp, tổ chức với cá nhân, hộ gia đình sẽ đảm bảo đúng bản chất của sắc thuế này là đánh trên thu nhập thực tế có được từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân. Căn cứ tính thuế là thu nhập nhận được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS sau khi đã trừ đi giá vốn và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng. Khi chuyển nhượng BĐS, dù đó là doanh nghiệp hay cá nhân thì đều phải lưu giữ chứng từ để xác định giá bán và giá vốn làm căn cứ tính thuế. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình khi chuyển nhượng BĐS không thể có đủ các hồ sơ, chứng từ để xác định thu nhập chịu thuế, số thuế sẽ được xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá chuyển nhượng.

Thứ ba, đánh thuế lũy tiến đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân theo thời gian nắm giữ BĐS để hạn chế đầu cơ BĐS, hướng nguồn cung BĐS vào những cá nhân có nhu cầu thực về chỗ ở và điều tiết hợp lý thu nhập của cá nhân kinh doanh BĐS. Vấn đề này có thể học hỏi kinh nghiệm của Singapore và Đài Loan. Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán, sau hai năm thì mức thuế suất là 50%, sau ba năm là 25%. Tại Đài Loan, giao dịch BĐS thực hiện trong năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 15%, thực hiện sau năm đầu và trong năm thứ hai sau khi mua, thuế suất là 10% (Lê Xuân Trường và Nguyễn Đình Chiến, 2021).

Thứ tư, cần điều chỉnh quy định pháp luật để cho phép doanh nghiệp được bù trừ lãi của hoạt động chuyển nhượng với lỗ của hoạt động sản xuất, kinh doanh để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất, kinh doanh phát triển.

Tài liệu tham khảo:

1. Bộ Tư pháp (2023), “Tổng kết thi hành chính sách phát triển nhà ở xã hội và định hướng dự thảo nghị quyết của quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp”,https://htpldn.moj.gov.vn/Pages/chi-tiet-tin.aspx?ItemID=1920&l=Nghiencuutraodoi;
2. Đoàn Văn Bình (2024), “Một số giải pháp để xây 1 triệu căn nhà ở xã hội cho Việt Nam”, https://vietnamnet.vn/mot-so-giai-phap-nha-o-xa-hoi-goi-mo-cho-viet-nam-2205053.html;
3. Dạ Khánh (2023), “Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội: Sớm hóa giải các thách thức”, https://hanoimoi.vn/de-an-1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-som-hoa-giai-cac-thach-thuc-646948.html;
4. Lê Xuân Trường và Nguyễn Đình Chiến (2021), Hoàn thiện chính sách thuế, phí, lệ phí đối với đất đai ở Việt Nam, Đề tài khoa học cấp Học viện, Học viện Tài chính.