Mới đây, Bộ Xây dựng có báo cáo gửi Quốc hội về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS). Theo đó, Bộ này cho rằng, thị trường BĐS hiện nay thừa nhà ở trung, cao cấp và thiếu nhà ở thương mại giá thấp (NƠTM), nhà ở xã hội (NƠXH). Thực tế này đang làm khó người có thu nhập thấp và trung bình ở các đô thị.

Căn hộ bình dân vắng bóng

Anh Hồng Quang (TP. Hải Dương) vừa chuyển công tác về Hà Nội, để thuận tiện cho công việc cũng như đưa cả gia đình về Hà Nội sinh sống, anh đã quyết định bán căn nhà tại Hải Dương để mua một căn hộ tại quận Nam Từ Liêm.

Qua tham khảo bạn bè và qua môi giới, mỏi mắt anh không tìm được căn hộ nào tầm 20 triệu đồng/m2 tại khu vực này. Cực chẳng đã, anh đành thuê một căn chung cư với giá 8 triệu đồng/tháng để chờ cơ hội.

Trường hợp anh Đặng Văn Cường cũng lâm vào bế tắc sau khi khảo sát hết ở khu vực Nam Từ Liêm, Cầu Giấy không có căn hộ nào vừa túi tiền, anh đành dịch chuyển ra xa hơn ở khu vực huyện Hoài Đức với giá 17 triệu đồng/m2. Điều đáng nói căn hộ anh mới mua không phải là dự án mới mà dự án này cư dân đã về ở được 3 năm, anh mua lại của một gia đình chuyển sang khu vực khác sinh sống.

Thực trạng thiếu nguồn cung NƠTM giá rẻ và NƠXH không chỉ bây giờ mới xảy ra, mà tình trạng này đã diễn ra cách đây cả chục năm, nhưng nay khoảng cách này ngày càng giãn rộng, khi trên thị trường dư nhà ở trung, cao cấp và thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình.

Trước đó, theo thống kê của một số công ty nghiên cứu BĐS, hiện nay có tình trạng thiếu căn hộ bình dân và nhà ở xã hội, thừa căn hộ trung, cao cấp. Điều đáng lưu ý là tại khu vực TP. HCM khoảng 2 năm trở lại đây không xuất hiện NƠTM giá rẻ nào, còn tại Hà Nội chỉ xuất hiện ở một số dự án khá xa các quận nội thành.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP. Hồ Chí Minh trong hai năm qua.

Giai đoạn 2015-2019, giá căn hộ bình dân từ 16 - 25 triệu đồng/m2 hiện nay tăng giá khoảng 80%. Tuy nhiên, hiện trạng căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không có và ngay cả căn hộ dưới 30 triệu cũng rất hiếm hoi.

“Không những vậy, nếu như từ năm 2017 trở về trước căn hộ trung cấp, bình dân là phân khúc dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 70-80% tổng nguồn cung thì đến năm 2018 - 2019 đã khan hiếm nguồn cung này và từ đầu năm 2020 đến nay đã gần như không có căn hộ bình dân ra thị trường nữa”, ông Châu nhắc lại.

Kỳ vọng giá nhà giảm

Cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời, trong khi những dự án BĐS mới, có mức giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn ngày càng khan hiếm thì đến nay ngay cả căn hộ dưới 2 tỉ đồng/căn, 2 phòng ngủ cũng rất khó tìm.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu cũng đã cho rằng, việc giá nhà đất bị đẩy lên quá cao do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân cơ bản là khung giá đất, bảng giá đất đã tác động đến thị trường BĐS.

Làm thế nào để giảm được giá nhà và ngày càng có nhiều dự án NƠTM có giá vừa túi tiền cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp? Theo ông Châu, đây là vấn đề cần có cả hệ thống chính trị vào cuộc để bảo đảm an sinh xã hội. Trong đó, ông Châu kiến nghị Chính phủ xem xét giảm mức thu "tiền bảo vệ đất lúa" tối thiểu 50% Bảng giá đất, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 35/2015/NĐ-CP, nhất là trong trường hợp Bảng giá đất phù hợp giá thị trường.

Đồng thời đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án NƠTM, chuyển thành sắc thuế đánh trên "hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất.

Bên cạnh đó, ông Châu đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển NƠXH, cùng với việc Chính phủ sớm triển khai "Đề án phát triển NƠTM giá thấp" với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án NƠTM có mức giá không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt…

Trước sự lệch pha cung cầu về nhà ở, mới đây, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết, Bộ này đang nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành hàng loạt giải pháp để hạ nhiệt giá nhà. Theo đó, bộ này đang gấp rút hoàn thành dự thảo Nghị quyết về phát triển nhà ở giá thấp (giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 và diện tích tối đa 70 m2/căn hộ).  

Theo đó, các chủ dự án phát triển NƠTM giá dưới 20 triệu đồng/m2 cũng được ưu tiên chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 2 năm, được miễn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Được ưu đãi về vốn, lãi suất vay vốn ngân hàng từ 7-8%/năm. Ngoài ra, quy định các dự án phải dành 30% diện tích đất để xây dựng NƠTM giá thấp và hàng loạt các ưu đãi phát triển khác.