Phóng viên: Ông đánh giá như thế nào về tác động của quy định nêu trên tại Luật Kinh doanh bất động sản đối với người mua nhà và thị trường này?

Ông Nguyễn Trí Hiếu: Sau 1 tuần Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành, nhiều người mua nhà đã bày tỏ sự ủng hộ và mong muốn quy định này nhanh chóng được triển khai, vì nhiều công trình bất động sản ở nước ta được thực hiện theo hình thức người mua góp vốn cho chủ đầu tư thực hiện. Dù hình thức góp vốn mua nhà này cũng tồn tại ở nhiều quốc gia, nhưng chỉ người mua nhà ở Việt Nam mới phải chịu sự rủi ro cao. Bên cạnh đó, người dân cũng băn khoăn vì các ngân hàng thường đứng ra bảo lãnh thanh toán, chứ chưa có tiền lệ đứng ra bảo lãnh cho sản phẩm (ở đây là nhà ở). Tôi đã làm việc 30 năm tại ngành ngân hàng ở nước ngoài, chưa thấy có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh sản phẩm. Ngân hàng thường chỉ bảo lãnh thanh toán. Do đó, việc bảo lãnh bất động sản này mang tính bảo hiểm nhiều hơn. Về phía ngân hàng, đây là sản phẩm dịch vụ chưa có thông lệ, nên hiện tại các ngân hàng cũng đang băn khoăn.

Các doanh nghiệp hiện cũng băn khoăn hình thức bảo lãnh là thế chấp hay tín chấp, mức phí bảo lãnh là bao nhiêu, phải tuân thủ những tiêu chuẩn nào… Ông có quan điểm như thế nào về những vấn đề này?

Về nguyên tắc, khi ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì chắc chắn sẽ phải chia tiền ra, vì cuối cùng họ vẫn phải đưa ra một số tiền cho doanh nghiệp vay để thực hiện công trình. Cho vay ở đây trước hết là cho vay uy tín, sau đó mới là cho vay tiền. Do đó, vấn đề xác định bảo lãnh thế chấp hay tín chấp được ngân hàng rất quan tâm. Nhưng cũng dễ thấy, với doanh nghiệp có uy tín, có nhiều công trình lớn, thì chắc chắn ngân hàng sẽ bảo lãnh tín chấp. Ngược lại, những chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, có nợ xấu, chắc chắn ngân hàng sẽ đòi hỏi tài sản thế chấp.

Một vấn đề khác cũng đang khiến các ngân hàng đau đầu là bảo lãnh sản phẩm như thế nào, sẽ bồi thường bao nhiêu phần trăm khi có rủi ro... Ví dụ như nếu chủ đầu tư xây được 50% công trình mà không xây được nữa, thì sẽ bảo lãnh bao nhiêu, 50% hay 100% giá trị căn nhà? Đó là những vấn đề khá phức tạp, Ngân hàng Nhà nước cần thảo luận kỹ với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và các hiệp hội trước khi đưa ra văn bản hướng dẫn.

Theo ông, những dự án và chủ đầu tư nào sẽ dễ dàng được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh?

Thông thường, ngân hàng sẽ sẵn sàng bảo lãnh nếu họ tài trợ cho dự án. Và nếu chủ đầu tư là khách hàng uy tín với ngân hàng, thì họ cũng sẵn sàng bảo lãnh cho lượng vốn góp của người mua vào công trình bất động sản. Ngược lại, nếu chủ đầu tư chưa có uy tín, thì chắc chắn phí bảo lãnh sẽ rất cao. Một số ý kiến đã đề xuất mức phí khá cao, ít nhất là 2%, thậm chí có thể lên đến 4% giá trị công trình. Vậy ai phải trả phí đó, chủ đầu tư hay khách hàng mua nhà?

Thưa ông, nên lấy tiêu chí nào để bảo lãnh, theo khoản vay, giá bán, hay theo mức vốn góp của người mua nhà?

Nếu quy định này được thực hiện, thì có thể ngân hàng sẽ bảo lãnh trên số tiền mà người mua nhà đã đóng góp. Hay nói cách khác, người mua nhà là người nhận bảo lãnh (tức người thụ hưởng), còn chủ đầu tư là người được bảo lãnh. Tuy nhiên, mức phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư nộp nên có thể họ sẽ tính thêm vào giá trị nhà ở, làm tăng giá bán khi đến tay người mua. Yếu tố này có thể khiến người dân ngần ngại khi tiếp cận dự án bất động sản, nhất là khi phần tính thêm vượt quá khả năng tài chính. Vì thế, cần có sự chia sẻ giữa người mua và chủ đầu tư khi thực hiện quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Xin cảm ơn ông!