Trên thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang là nhóm ngành có số lượng cổ phiếu chỉ chiếm 7% nhưng giá trị vốn hóa lại đóng góp tới 23% toàn thị trường, là nhóm ngành có ảnh hưởng quan trọng đến diễn biến chỉ số Vn-Index.

Cụ thể, toàn thị trường hiện có hơn 1.600 mã chứng khoán đang giao dịch trên cả 3 sàn HoSE, HNX và UPCoM, trong đó số lượng mã BĐS là 120 với giá trị vốn hóa lên tới hơn 1 triệu tỷ đồng.

Tiếp tục là trụ cột

Mặc dù TTCK năm 2019 không thật sự thuận lợi với nhiều biến động khó lường nhưng nhìn chung nhóm cổ phiếu BĐS vẫn diễn biến tương đối tích cực. Tính đến hết tháng 11/2019, cổ phiếu BĐS đã tăng 21% so với đầu năm, khả quan hơn nhiều so với mức tăng 14% của Vn-Index.

Đáng chú ý, trong các báo cáo gần đây, nhóm ngành BĐS vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong danh mục đầu tư của nhiều quỹ ngoại tên tuổi như Dragon Capital, VinaCapital…

Tại một hội thảo về cổ phiếu BĐS vừa được tổ chức, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, cho biết nhìn từ góc độ kết quả kinh doanh của doanh nghiệp BĐS, biên lợi nhuận của ngành này đang ngày càng hấp dẫn.

Theo đó, doanh thu năm 2014 đạt 50.000 tỷ đồng, lợi nhuận ròng đạt khoảng 7.000 tỷ đồng, biên lợi nhuận ròng là 12%, đến tháng 9/2019 tương ứng là 240.000 tỷ đồng, khoảng 35.000 tỷ đồng và khoảng 15,5%.

Như vậy, trong những năm gần đây, các doanh nghiệp BĐS tăng cả về doanh thu lẫn lợi nhuận và đà tăng này được dự báo sẽ còn tiếp tục trong các năm tới.

Nhìn chung, hầu hết các chuyên gia đều đánh giá năm 2020 sẽ là một năm nhiều thách thức nhưng cũng không ít cơ hội đối với doanh nghiệp BĐS. Những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, nhiều dự án đang triển khai và ít nợ vay sẽ có nhiều cơ hội tăng trưởng.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nguồn cung BĐS năm 2020 sẽ tăng cả về số dự án lẫn số lượng căn chào bán, bởi trong năm 2019 có khá nhiều dự án bị trì hoãn do vấn đề giấy tờ pháp lý chưa hoàn thiện dù kế hoạch của chủ đầu tư đã đầy đủ.

Trong khi đó, Chính phủ đang quyết liệt chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và các bộ ngành triển khai giải pháp để phát triển TTCK, góp phần chuyển bớt "gánh nặng" tài trợ vốn trung và dài hạn từ thị trường tiền tệ sang thị trường tài chính.

Với các giải pháp đồng bộ này, TTCK và thị trường BĐS sẽ có bước phát triển mới trong năm 2020 và các năm tiếp theo.

Phân hóa cơ hội

Mặc dù vẫn đánh giá cao nhóm cổ phiếu BĐS, nhưng các chuyên gia cũng cho biết dòng tiền thông minh sẽ không dàn trải toàn ngành, mà chỉ tập trung tại các cổ phiếu có nội lực mạnh mẽ, các doanh nghiệp lớn, kinh doanh bài bản với nguồn tiền bền vững.

Có thể kể đến các cổ phiếu cơ bản đầu ngành hoặc có lợi thế cạnh tranh như VHM của CTCP Vinhomes, NVL của CTCP Tập đoàn đầu tư địa ốc NoVa (Novaland), DXG của CTCP Tập đoàn Đất Xanh hay NLG của CTCP đầu tư Nam Long… nhiều khả năng sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền và nhận được sự quan tâm từ phía các nhà đầu tư.

Một trong những điểm sáng của nhóm cổ phiếu BĐS là các doanh nghiệp thuộc phân khúc BĐS khu công nghiệp, cho thuê và du lịch nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2020.

Hiện, số lượng nhà đầu tư nước ngoài tìm cơ hội vào BĐS khu công nghiệp ngày càng tăng cũng là yếu tố hỗ trợ tích cực cho phân khúc này. Việt Nam hưởng lợi từ chiến tranh thương mại Mỹ – Trung, hàng loạt dự án đầu tư phát triển rút dần khỏi Trung Quốc vào Việt Nam tạo tiềm năng phát triển kinh tế – xã hội đất nước, mở cơ hội cho BĐS công nghiệp mở rộng tăng trưởng mạnh mẽ.

Cùng với đó là sự phát triển của thị trường BĐS nghỉ dưỡng với nhu cầu du lịch, nhà ở xanh, sinh thái đang ngày càng phát triển, thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư. Đồng thời, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn giữ được vị trí phân khúc BĐS thu hút nhất trong khu vực.

Chia sẻ về kinh nghiệm lựa chọn cổ phiếu BĐS, một chuyên gia phân tích của Chứng khoán Rồng Việt cho biết có 3 yếu tố mà nhà đầu tư cần phải nắm bắt: quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và định giá hợp lý.

Theo chuyên gia này, phần quỹ đất lớn đảm bảo tầm nhìn dài hạn cho sự phát triển 10-15 năm hoặc xa hơn khi doanh nghiệp liên tiếp tích lũy quỹ đất. Với cổ phiếu BĐS, định hướng khai thác quỹ đất đóng vai trò quan trọng trong việc đón đầu xu thế dòng tiền.

Về vấn đề định giá, nhiều doanh nghiệp đầu ngành có kết quả kinh doanh tích cực nhưng mức định giá quá cao khiến nhà đầu tư e ngại tham gia. Cổ phiếu có mức định giá rẻ có nhiều ưu thế trong việc tiếp cận nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân.