Cơn sốt ảo nhà đất đang quay lại
Kể từ đầu tháng 3/2018 đến nay, lượng giao dịch, giá cả đất đai tại nhiều quận, huyện TP. Hồ Chí Minh như quận 9, quận Thủ Đức, quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ... có dấu hiệu tăng “phi mã”.
Cụ thể, giá đất tại một số đường như 22, đường 185, đường 397 thuộc phường Phước Long B đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần so với vài tháng trước đây, từ hơn 20 triệu/m2 lên 40 – 45 triệu/m2. Đất dự án diện tích 100 m2 mặt tiền đường Tăng Nhơn Phú đỉnh điểm giao dịch lên đến 60 – 70 triệu/m2.
Còn tại một vài khu vực xa hơn, hạ tầng chưa hoàn thiện đồng bộ thuộc phường Phú Hữu, Long Trường, Long Thạnh Mỹ, Thạch Mỹ Lợi... nhiều khu xung quanh vẫn là đất vườn, đất ruộng chỉ trong thời gian ngắn được “thổi” giá từ dưới đất lên “trên trời”. Điều đáng nói, giao dịch mua đi bán lại vẫn diễn ra khá sôi động, nhiều hợp đồng đặt cọc, “chốt hạ” thành công giữa bên bán bên mua chỉ trong một vài ngày, thu về tiền chênh lệch từ vài trăm đến cả tỷ đồng.
Theo tìm hiểu của phóng viên Thời báo Ngân hàng, 80% hồ sơ công chứng tại một số phòng công chứng tư nhân và bộ hồ sơ nộp thuế tại khu vực quận 9 thời gian gần đây đều liên quan đến các hợp đồng sang nhượng, mua bán đất đai, nhà cửa. Trong đó, rất nhiều hợp đồng có giá trị từ vài tỷ đến vài chục tỷ đồng.
Nhìn rộng hơn sang một số khu vực khác tại TP. Hồ Chí Minh, cơn sốt đất nền 2018 đang có những biểu hiện tăng nóng và lan rộng. Cách trung tâm thành phố 70 - 80 km là huyện Cần Giờ. Ít ai ngờ rằng chỉ trong vòng chưa đầy 1 năm, nhiều khu đất phân lô đã có mức tăng giá 200 - 300%, từ vài triệu lên một vài chục triệu đồng/m2.
Người dân ở đây cho biết, sở dĩ như vậy là vì có thông tin sắp tới sẽ có nhiều dự án quy hoạch khu biệt thự kết hợp nghỉ dưỡng tại vùng đất này, cùng với thông tin về việc mở tuyến đường thủy TP. Hồ Chí Minh - Cần Giờ - Vũng Tàu khiến cho đất đai Cần Giờ bỗng dưng lên “cơn sốt”, nhiều nông dân bỗng trở thành “cò” đất môi giới cho khách thành phố về mua đất đầu tư... Những câu chuyện như vậy có thể dễ dàng bắt gặp tại nhiều khu vực khác nhau tại TP. Hồ Chí Minh. Đi đâu cũng thấy cảnh người người, nhà nhà rủ nhau đi buôn đất.
Sức nóng của “vòng xoáy” mua bán sang tay, đầu tư lướt sóng bất động sản đã lan rộng sang nhiều tỉnh thành lân cận, có kết nối thuận tiện với TP. Hồ Chí Minh như Long Thành, Biên Hòa – Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An... Trong đó, Long Thành là minh chứng rõ nét nhất về việc đầu cơ đất đai chạy theo hạ tầng sau khi Long Thành chính thức có quyết định thông qua về việc xây dựng cảng hàng không quốc tế tại đây. Giới đầu cơ coi đây là cơ hội có một không hai để thu gom, phân lô “xẻ thịt” đất đai vốn trước kia là đất nông nghiệp. Chiêu thức của những tay buôn đất chuyên nghiệp là dần tạo ra hiệu ứng lan tỏa trong đám đông.
Chưa dừng ở đó, câu chuyện này còn lan rộng theo những thông tin quy hoạch “sốt dẻo” mang tầm chiến lược. Trong đó phải kể ra ngay sau thông tin đảo ngọc Phú Quốc sẽ trở thành đặc khu kinh tế, giới đầu tư đã nhanh chóng đổ dồn về khu vực này nhằm thu gom đất để chờ cơ hội.
Tuy nhiên, phải đến giai đoạn từ cuối năm 2017, kéo sang đầu năm 2018 đến nay, cơn sốt đất tại đây mới chính thức dậy sóng. Giá đất tại một số khu vực như Cửa Dương, Cửa Vạn, Hàm Ninh, Bến Tràm... thời điểm hiện tại cao hơn rất nhiều lần so với một vài tháng trước đây, thậm chí một ngày thay đổi, tăng lên đến 2 – 3 giá.
Đơn cử, 1.000 m2 tại thị trấn Đông Dương được rao bán thời điểm 2015 - 2016 có mức trung bình khoảng 2 – 3 tỷ đồng, nhưng đến nay đã tăng lên 11 – 12 tỷ đồng. Hay như ở khu vực Bến Tràm, những mảnh đất được phân lô bán nền, hạ tầng chưa hoàn chỉnh, đường vừa mới được trải vội đá dăm để người mua có lối vào xem, nếu như trước đó rao bán chỉ 200 – 300 triệu/nền mà còn khó tìm được khách hàng thiện chí, thì nay đã được “hét” lên đến 2 – 3 tỷ đồng nhưng giao dịch vẫn rất chạy.
Tình trạng giá đất tăng “chóng mặt” cũng xảy ra tương tự tại hai đặc khu kinh tế khác sau khi được Chính phủ thông qua là đặc khu Vân Đồn (Quảng Ninh) và Bắc Vân Phong (Khánh Hòa).
Theo nhận định của một số chuyên gia kinh tế, hiện tượng bong bóng bất động sản đã manh nha hình thành khi giá trị nhà đất bị thổi phồng quá cao so với thực tế. Mặc dù, không thể phủ nhận giá trị cũng như lượng giao dịch thành công phụ thuộc vào nhiều yếu tố từ cơ sở hạ tầng, vị trí, dòng tiền, đến tâm lý nhà đầu tư... nhưng không thể chỉ trong khoảng một thời gian ngắn, một vài tuần, thậm chí vài ngày mức giá có thể thay đổi đột ngột, tăng cao gấp 2, 3 lần so với ban đầu. Điều này hoàn toàn phi thực tế, tạo ra hiện tượng giá ảo mặc dù nhu cầu người mua nhà là có thật và cho dù giao dịch mua bán trên thực tế vẫn thành công.
Chính sức nóng của thị trường bất động sản cũng như lo ngại về sự đổ vỡ của thị trường này có thể tạo ra không ít hệ lụy cho nền kinh tế mà gần đây cơ quan chức năng đã có nhiều động thái, biện pháp nhằm hạn chế những tác động tiêu cực, cũng như cảnh báo người dân cần tỉnh táo trong chuyện này.
TS. Đinh Thế Hiển , Chuyên gia kinh tế
Nhiều nguyên nhân khiến cho lượng giao dịch và giá nhà đất tại một số quận, huyện tại TP. Hồ Chí Minh bùng phát như trong thời gian qua. Trong đó, trước hết phải kể đến sự tham gia của các đầu nậu lợi dụng “kẽ hở” từ chủ trương, chính sách nhằm mục đích thu gom đất, phân lô bán nền tràn lan làm tăng giá thị trường kể từ sau khi Quyết định 60/2017/QĐ-UBND thay thế Quyết định 33 quy định diện tích đất tối thiểu tách thửa tại TP. Hồ Chí Minh có hiệu lực thi hành.
Ngoài nguồn tiền “khủng” từ giới đầu cơ, nguồn vốn tư nhân đổ vào thị trường đất nền để dễ dàng thao túng về giá còn phải kể để đến một lượng tiền không nhỏ từ nguồn tín dụng cho vay tiêu dùng sửa chữa nhà cửa, thông qua các công ty xây dựng chảy vào kênh bất động sản. Còn phải kể đến lượng FDI không nhỏ từ các tổ chức, DN nước ngoài “rót” vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua các dự án khủng, các thương vụ M&A.
Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, trong quý I/2018, nguồn vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt 486 triệu USD, chiếm 8,4% tổng vốn đầu tư đăng ký vào Việt Nam, đứng thứ 3 xét về lĩnh vực đầu tư. Trong đó, TP. HCM trở thành tâm điểm khi tổng số vốn đăng ký đạt 1,7 tỷ USD, đứng đầu cả nước.
Ông Bùi Quang Tín, CEO Trường Doanh nhân Bizlight
Rõ ràng giá nhà đất đang bị đẩy lên do nhiều khu vực có sự thay đổi, phát triển nhanh chóng, đồng bộ về quy hoạch hạ tầng, từ đó giới đầu nậu lợi dụng thông tin thổi giá làm thị trường.
Song, nguy cơ thị trường bất động sản đổ vỡ, đóng băng như những năm trước đây sẽ khó xảy ra bởi hiện nay cơ quan quản lý nhà nước đã có sự can thiệp khá kịp thời nhằm chấn chỉnh thị trường như vừa qua, UBND TP. Hồ Chí Minh đã giao cho Sở Tài nguyên - Môi trường phối hợp với các cơ quan quản lý kiểm tra hiện tượng môi giới bất động sản đang lợi dụng Quyết định 60 để thực hiện việc phân lô bán nền.
Hay, mới đây nhất UBND tỉnh Kiên Giang đã yêu cầu huyện Phú Quốc, BQL khu kinh tế Phú Quốc tạm ngưng các hoạt động tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất cho đến khi Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt được thông qua.
Cùng với đó, Bộ Tài chính đã đưa ra dự thảo đánh thuế tài sản, Ngân hàng Nhà nước cũng có những chỉ đạo sát sao nhằm hạn chế nguồn tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản... Tất cả những động thái này đều hướng đến mục đích hạn chế dần những mặt tiêu cực và biến tướng của thị trường bất động sản trong quá trình phát triển, giúp thị trường ngày một lành mạnh và bền vững hơn.
