Nhiều triển vọng tích cực

Diễn biến thị giá của nhóm cổ phiếu BĐS tiếp tục có sự biến động tích cực trong tháng 10/2021. Cụ thể, trong 122 cổ phiếu BĐS đang giao dịch trên thị trường chứng khoán, có 95 mã tăng trong khi chỉ có 21 mã giảm giá. Theo đó, nếu so với mặt bằng chung, nhất là nhóm chứng khoán, logistics, thép tăng giá mạnh kể từ đầu năm, cổ phiếu bất động sản chưa tăng giá nhiều.

Đánh giá về triển vọng cổ phiếu nhóm BĐS khu công nghiệp (KCN), trung tâm nghiên cứu công ty chứng khoán Agriseco cho rằng, P/B và P/E trung bình ngành hiện tại lần lượt ở mức 2,7x và 23,3x, đều tăng khoảng 30% so với trung bình giai đoạn 2017 – 2020, mức định giá này đã cao hơn so với quá khứ, dù vậy cũng chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành.

Trong bối cảnh đó, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS công nghiệp lại cho thấy nhiều tín hiệu tích cực bất chấp dịch bệnh COVID-19. 

Cụ thể, Công ty CP Sonadezi Châu Đức vừa công bố kết quả kinh doanh quý III/2021 với doanh thu tăng 80% và lãi ròng tăng 79%, lần lượt đạt mức 167 tỷ đồng và 66 tỷ đồng. SZC báo lãi lũy kế 9 tháng đầu năm đạt gần 256 tỷ đồng, tăng 57% so cùng kỳ. Như vậy, SZC đã vượt 45% kế hoạch đề ra cả năm.

Đối với Tổng công ty IDICO, doanh nghiệp này cho biết trong quý III/2021 lợi nhuận đạt khoảng 160 tỷ đồng và triển vọng trong quý cuối năm sẽ đưa khu công nghiệp Mỹ Sơn A vào hạch toán lợi nhuận trước thuế khoảng 700 tỷ đồng.

Trường hợp của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – Công ty CP, theo nhận định của công ty chứng khoán Agriseco đánh giá, dự kiến quý III và IV là điểm rơi lợi nhuận khi ghi nhận các dự án đang triển khai từ năm trước và các dự án mới được cấp phép như KCN Quang Châu, KCN Tân Phú Trung và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Mới đây, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cũng có đánh giá tích cực về nhóm bất động sản khu công nghiệp, do kỳ vọng về làn sóng dịch chuyển FDI sang Việt Nam. Đối với nhóm bất động sản xây dựng, nhóm này sẽ phụ thuộc vào cách thức Chính phủ mở cửa lại nền kinh tế, nhưng giá nguyên vật liệu neo ở mức cao có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp.

Nhận định về triển vọng phát triển của BĐS công nghiệp trong bối cảnh mới, TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài, Bộ KHĐT cho rằng việc Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 50-NQ/TW là cơ sở quan trọng định hướng cho xây dựng chính sách mới và hoạt động hợp tác đầu tư nước ngoài về KCN, KKT cho đến năm 2030.

Bên cạnh đó, theo ông Thắng, hiện nay, diện tích đất các KCN đã được lấp đầy mới chỉ chiếm khoảng 54% tổng diện tích đất đã được cấp cho các KCN trên 95.000 ha, tức cả nước hiện còn hơn 43.000 ha đất trống dành cho các dự án đầu tư mới.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Trịnh Văn Quang, Giám đốc phát triển dự án Vina CPK nhận định mặc dù giá thuê đất tại các KCN tăng nhưng nhu cầu của các nhà đầu tư vẫn không giảm, diễn biến tích cực này cho thấy các chính sách của nhà nước và sự ổn định về chính trị xã hội của Việt Nam đang là một lợi thế cạnh tranh đáng kể cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Thách thức song hành cùng cơ hội

Bên cạnh nhận định về triển vọng tích cực của BĐS công nghiệp trong giai đoạn “bình thường mới” hiện nay các chuyên gia cũng đồng thuận về một số thách thức mới đặt ra cho chính sách phát triển BĐS công nghiệp cũng như các doanh nghiệp.

Theo TS. Phan Hữu Thắng, trong bối cảnh mới dưới tác động của đại dịch COVID-19, theo báo cáo của UNTAD 2021, tổng lượng vốn đầu tư toàn cầu đã giảm đến 40% trong năm 2020 từ 1500 nghìn tỷ USD xuống chỉ còn khoảng 850 nghìn tỷ USD. Theo đó, Việt Nam sẽ ngày càng phải cạnh tranh với các nước đang phát triển khác trong khu vực và cả trên thế giới trong việc thu hú FDI nói chung và vào các dự án KCN, khu kinh tế.

Bên cạnh đó, theo TS. Thắng, hiện nay mô hình phát triển các KCN tại Việt Nam chủ yếu theo hướng đa ngành, đa lĩnh vực với nguồn lực phát triển chủ yếu dựa vào khai thác tiềm năng về đất, chưa thực sự tạo ra được các cụm sản xuất có quy mô để tăng khả năng cạnh tranh của các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo nhằm thu hút các doanh nghiệp công nghệ cao.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Toàn, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cho rằng hiện nay thực trạng chung ở nhiều KCN đó là khi phát triển sản phẩm, các địa phương hoặc chủ đầu tư đều đánh giá chưa đầy đủ về khách hàng mục tiêu khiến cho các KCN có tỷ lệ lấp đẩy thấp gây lãng phí nguồn lực đầu tư.

Trước thực trạng trên, TS. Phan Hữu Thắng bày tỏ trong bối cảnh mới hiện nay cần tập trung thu hút đầu tư nước ngoài để tạo điều kiện phát triển các KCN, KKT thành các trọng điểm chế biến, chế tạo theo hướng tập trung vào một số ngành công nghiệp mũi nhọn, có lợi thế cạnh tranh như cơ khí chế tạo, điện, điện tử, công nghệ thông tin,… Đặc biệt, cần chú trọng phát triển các mô hình KCN sinh thái, KCN – đô thị - dịch vụ, KCN hỗ trợ, Khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao,… nhằm thu hút dòng vốn FDI có chất lượng cao.

Theo ông Nguyễn Văn Toàn, để phát triển các KCN đạt hiệu quả cao thì công tác nghiên cứu lợi thế địa chính trị, hạ tầng giao thông, nguồn nhân công và nguyên liệu, khả năng kết nối các dòng logistics của khu vực hay chuỗi sản xuất của từng ngành nghề phải được thực hiện một cách kỹ lưỡng, chuyên nghiệp.