Duy trì đà tăng giá

Theo báo cáo mới đây của CBRE, trong năm 2021, thị trường khu công nghiệp Việt Nam chịu thử thách với hai đợt dịch COVID-19 bùng phát, chuỗi cung ứng tạm thời bị gián đoạn trong quý III do các quy định chống dịch tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Tuy nhiên thị trường đã duy trì và phục hồi nhanh chóng khi các biện pháp phòng dịch được nới lỏng trong quý IV/2021.

Trong quý IV/2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại năm tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 79,3%, tăng 3,6% theo năm. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại bốn tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,3%, tăng 0,11% theo năm.

Xét về quy mô giao dịch trong năm 2021, các giao dịch thuê đất có quy mô giao động từ 3ha-40ha trong đó quy mô phổ biến là 3ha-5ha. Các giao dịch đất công nghiệp quy mô lớn hơn từ 20-40ha với nhu cầu chính đến từ nhóm ngành kho vận (logistics), điện tử và sản xuất đồ chơi.

Theo ngành nghề, nhóm ngành kho vận và điện tử đang rất sôi động với các hoạt động thuê đất công nghiệp và kho/xưởng hiện hữu để sử dụng tại cả miền Bắc và miền Nam. Ngoài ra, các nhóm ngành như đóng gói, sản xuất năng lượng mặt trời tại miền Bắc, nội thất và thiết bị y tế tại miền Nam đang nổi lên với nhiều giao dịch thành công trong năm.

Đặc biệt, tại các thành phố/tỉnh công nghiệp có thời gian di chuyển trong vòng một tiếng đồng hồ từ trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội có mức tăng giá cao từ 15% đến 32% so với cùng kỷ năm trước. 

Với nhu cầu mạnh mẽ đến từ chuỗi cung ứng và sự cải thiện của hạ tầng kết nối (cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, Dầu Giây-Phan Thiết tại phía Nam; cao tốc Vân Đồn – Móng Cái, Ninh Bình – Hải Phòng tại phía Bắc), thị trường khu công nghiệp ghi nhận sự mở rộng và gia nhập của các chủ đầu tư mới vào thị trường đất công nghiệp và kho/xưởng xây sẵn.

Các chủ đầu tư quốc tế tích cực mở rộng danh mục đầu tư bằng các hình thức thu mua đất, tài sản và liên doanh với các công ty trong nước. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh có khả năng đàm phán mua đất trực tiếp từ nhà nước.

Giá chào thuê kho/xưởng xây sẵn duy trì ổn định tại các thị trường. Trong đó, tại các thị trường có nhiều sản phẩm mới theo tiêu chuẩn hiện đại ghi nhận mức tăng từ 5% đến 17% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, ghi nhận của C&W mới đây cũng cho thấy tại TP. Hồ Chí Minh giá thuê tiếp tục có xu hướng tăng, giá chào thuê trung bình tại TP. Hồ Chí Minh đạt 4.308.000 VNĐ/m2/kỳ, tương đương 186,0 USD/m2/kỳ, tăng 1% so với quý trước và 3% theo năm, chủ yếu do nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng.

Tại Hà Nội, tổng diện tích đất công nghiệp vẫn ở mức hơn 1.800 ha, không đổi so với quý trước và theo năm. Tỷ lệ lấp đầy giữ ổn định so với quý trước nhưng tăng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái lên 89%. Hầu hết các dự án hiện tại đều đã được lấp đầy hoặc có diện tích cho thuê hạn chế.

Cửa sáng cho thị trường 2022

Theo CBRE, triển vọng tích cực sẽ duy trì tiếp trong năm 2022 và 2023, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm hơn 7.000 ha cho cả hai thị trường. Trong đó, các tỉnh công nghiệp cấp 2 sẽ lần lượt chiếm khoảng 20% đến 30% nguồn cung miền Nam và miền Bắc.

Các tỉnh công nghiệp cấp 2 tại miền Bắc, đặc biệt là Quảng Ninh đang phát triển nhanh chóng nhờ hạ tầng giao thông được cải thiện mạnh mẽ. Với lượng lớn nguồn cung mới trong hai năm tiếp theo, mức giá thuê đất công nghiệp sẽ có mức tăng ổn định là khoảng 4% mỗi năm sau thời gian tăng trưởng mạnh trong năm 2019 và 2020.

Trong khi đó, một đơn vị nghiên cứu tư vấn khác là Savills cũng đưa ra nhân định chuyển đổi số là chiến lược để bắt kịp xu hướng của bất động sản công nghiệp trong tương lai. Nhu cầu gia tăng của ngành thương mại điện tử khiến các doanh nghiệp phải vận hành với tốc độ cao, mở rộng kho lưu trữ để kịp thời đáp ứng đơn hàng.

“Để bắt kịp chuỗi cung ứng và thực hiện chiến lược 4.0, ngành sản xuất có thể tăng trưởng 16% vào năm 2030 nếu các doanh nghiệp vừa và nhỏ triển khai công nghệ cấp trung bình”, ông John Campbell dự báo.

Về phía các doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp cũng đang đặt ra các mục tiêu lớn cho năm tới. Đơn cử như Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO) đặt kỳ vọng năm 2022 sẽ là năm bội thu, ngày đầu tháng 12/2021, Khu công nghiệp Hựu Thạnh (Long An) do IDICO làm chủ đầu tư đã đủ điều kiện tiếp nhận khách thuê với diện tích khoảng 524 ha, đồng thời, hoàn thiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lúa và giải phóng mặt bằng giai đoạn II, Khu công nghiệp Cầu Nghìn (Thái Bình).

Các khu công nghiệp khác như Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng cũng đang tập trung đầu tư xây dựng, hoàn thiện các hạng mục công trình để chuẩn bị đón khách thuê.

Hay một đơn vị khác là CTCP Đầu tư Tân Thành Long An cũng đặt mục tiêu tới tháng 6/2022, Khu công nghiệp Việt Phát do đơn vị này là chủ đầu tư sẽ hoàn tất hạ tầng kỹ thuật với diện tích trên 220 ha đủ điều kiện tiếp nhận nhà đầu tư thứ cấp và con số này tăng lên thành 295 ha vào tháng 12/2022.

Ngoài ra, hàng loạt nhà phát triển bất động sản công nghiệp khác cũng sẵn sàng quỹ đất để đón sóng nhà đầu tư trong năm 2022. Trong đó, ông lớn Becamex IDC hiện là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn nhất cả nước với hơn 1.400 ha.