Thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng đã trải qua nhiều giai đoạn giá lên xuống thất thường, thậm chí nhiều nhà đầu tư (NĐT) đã phải ôm “trái đắng” khi là người cuối cùng hứng chịu các cơn sốt đất đã đi qua.

Nguồn đất đai cạn kiệt

Tại một cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh Đà Nẵng, ông Trương Quang Nghĩa, Bí thư Thành ủy TP. Đà Nẵng, nhấn mạnh các ngân hàng cho vay BĐS có khả năng rủi ro rất lớn.

“Đà Nẵng đang chủ trương dìm bằng được giá xuống, không để nổi phình phình chỉ nuôi mấy ông mua đi bán lại, người dân không được gì”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Theo ông Nghĩa, Đà Nẵng “còn quỹ đất còn lại làm của để dành, chứ cứ đưa 1 miếng đất bán ra được 1 đồng bạc thì mất 20 đồng để giải quyết vấn đề khác, trong khi Đà Nẵng không có nhu cầu thật”.

Trước đó, tại hội thảo chung về quy hoạch Đà Nẵng, nhiều chuyên gia khẳng định quỹ đất của Đà Nẵng phần lớn đã có chủ và nếu thực hiện đúng theo quy hoạch hiện nay thì đến năm 2045, thành phố hết đất, cần phải đánh giá lại cách sử dụng đất của Đà Nẵng.

Theo đánh giá của đơn vị tư vấn, hiện Đà Nẵng chỉ còn khoảng 14% diện tích để phát triển đô thị, nhưng thực ra 14% đó là đất tương đối khó cho xây dựng do gần sông nước, hay ngập lụt…

Thống kê của các đơn vị tư vấn BĐS thời gian gần đây cho thấy giá nhà đất tại Đà Nẵng tăng khá mạnh, để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường và các NĐT.

Trong vài năm trở lại đây, Đà Nẵng liên tục là tâm điểm của các cơn sốt đất. Nhiều NĐT bất chấp rủi ro lao vào các cơn sốt đất với hy vọng có thể lướt sóng để kiếm lời. Tuy nhiên, khi các cơn sốt đất qua đi, giá BĐS lao dốc, nhiều người đầu tư đã bị mắc cạn.

Bên cạnh đó, các cơn sốt đất ảo với hoạt động phân lô bán nền cũng để lại nhiều hệ lụy thị trường. Hoạt động đầu tư này đơn thuần chỉ là mua đi bán lại, không những không mang lại cho thị trường những BĐS thực sự có giá trị mà còn khiến cho các NĐT thực khi đến phát triển dự án, giá đất đã ở mức quá cao, không đủ sức đầu tư. Mặt khác, công tác giải phóng mặt bằng của các dự án này cũng rất phức tạp do hệ luỵ của việc phân lô bán nền trước đó.

Tuy nhiên, việc chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý có thể dùng các biện pháp hành chính để can thiệp, dìm giá BĐS hay không vẫn là một vấn đề gây tranh cãi lớn trong giới chuyên gia và dư luận.

Tuân thủ quy luật thị trường

Thị trường BĐS là thị trường hàng hóa khá đặc thù, chịu nhiều tác động từ các chính sách pháp luật, quy định của Nhà nước. Song, nó vẫn tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định của quy luật kinh tế thị trường.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đào tạo BĐS, cho rằng phát biểu của Bí thư Thành ủy Đà Nẵng về việc “dìm giá BĐS” có thể là việc thành phố sẽ thực hiện các chính sách bình ổn, chống đầu cơ trên thị trường BĐS.

Nhìn lại giai đoạn vừa qua cho thấy, Đà Nẵng đã có chỉ đạo các cơ quan ban ngành quyết liệt chống đầu cơ, bình ổn thị trường. Điển hình như việc UBND huyện Hoà Vang ra thông báo về việc thành phố chưa có chủ trương xây dựng trường đua ngựa và lên quận tại địa phương này; thành phố chủ trương xóa sổ các ki ốt môi giới BĐS trái phép; truyền thông kịp thời những thông tin không chính xác, những văn bản giả mạo về quy hoạch để nhằm lũng đoạn thị trường…

Ở góc nhìn chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Đình Ánh cho rằng muốn dìm giá BĐS, TP. Đà Nẵng cần phải đánh giá lại thị trường BĐS có hiện tượng bong bóng đầu cơ hay không? Tăng giá do những nguyên nhân nào? Bởi có nơi tăng giá ăn theo quy hoạch, có nơi giới đầu cơ găm hàng vào đó để đẩy giá lên.

Theo ông Nguyễn Đức Lập, để có những biện pháp giữ ổn định thị trường, Đà Nẵng cần phải quyết liệt hơn nữa mới có thể hy vọng về một thị trường BĐS minh bạch, cung thật, cầu thật.

Theo đó, thành phố cần công khai sớm, kịp thời tất cả đồ án quy hoạch, định hướng quy hoạch cho mọi người dân được biết. Đồng thời, công khai danh mục dự án đầu tư, dự án kêu gọi đấu giá, đấu thầu hàng năm, tiến độ thực hiện và cam kết thực hiện các dự án để minh bạch nguồn cung, chống ém cung, cung nhỏ giọt để “làm giá” BĐS.

Thành phố cần quản lý chặt vùng giải tỏa để tránh “chạy sổ”, xây nhà, tách thửa trái phép làm tăng tổng mức đầu tư, từ đó làm tăng giá BĐS. Bên cạnh đó, thành phố cần hạn chế, tiến đến cấm phê duyệt dự án phân lô, bán nền. Đồng thời, kiểm soát chặt việc mua bán, huy động vốn sai phép đối với các dự án BĐS hình thành trong tương lai.

“Còn giá BĐS hãy để thị trường quyết định như những giá trị vốn có đã được tích lũy lâu dài trong giai đoạn phát triển vừa qua”, ông Lập nhấn mạnh.