Thời gian qua, dịch COVID-19 xảy ra và kéo dài đã tác động không nhỏ đến nhiều mặt đời sống, kinh tế - xã hội, cả với các cân đối vĩ mô và quy hoạch tại các địa phương, cũng như với chính lĩnh vực bất động sản. Mặc dù vậy, từ đầu năm 2021 đến nay, liên tiếp các đợt sốt giá bất động sản, đặc biệt là đất nền xảy ra đã đẩy giá đất tại nhiều tỉnh, thành phố tăng cao.

Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân gây ra sốt đất: Do tác động của việc quy hoạch dự án, xây dựng tuyến đường; do chênh lệch cung cầu; do cò đất thổi giá… thậm chí do cả tình trạng phân lô, bán nền tràn lan.

Trước thực trạng trên, từ đầu năm đến nay, để hạn chế tình trạng đất nền sốt nóng, hàng loạt địa phương đã ban hành các quy định cấm hoặc siết điều kiện phân lô đất như một biện pháp để hạ nhiệt cơn sốt đất.

Điển hình tại Bình Phước, ngày 22/3 vừa qua, UBND thành phố Đồng Xoài đã ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn.

Tại văn bản trên, lãnh đạo thành phố Đồng Xoài yêu cầu không thực hiện tách thửa (tất cả loại đất) đối với các thửa đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tương tự, mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội có văn bản gửi các quận, huyện, thị xã yêu cầu kiểm tra, báo cáo việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ 1/1/2017 – 31/1/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2 (gồm: thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất), đã được UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Sở TN-MT Hà Nội cũng đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Còn tại Khánh Hòa, lãnh đạo tỉnh này cũng yêu cầu chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với các thửa đất nằm trong khu dân cư hiện có, đáp ứng được điều kiện hạ tầng khu vực, phù hợp quy hoạch sử dụng đất... đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có.

Mới đây nhất, ông Lê Quang Tiến, Phó chủ tịch UBND tỉnh Thái Nguyên vừa ký quyết định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn.

Theo quy định vừa được ban hành, đối với đất ở, UBND tỉnh Thái Nguyên quy định thửa đất tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông.

Đáng chú ý, trường hợp thửa đất trước khi tách thửa có diện tích bằng hoạch lớn hơn 2.000m2 tại thành phố, thị xã và có diện tích bằng hoặc lớn hơn 5.000m2 tại huyện: Sau khi tách, số thửa hình thành lớn hơn 3 thửa đất, có phát sinh thêm đường giao thông, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở (dự án khu dân cư) và được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi triển khai thực hiện dự án theo quy định…

Cấm phân lô, bán nền có hạn chế được sốt đất?

Liên quan đến vấn đề này, mới đây, chia sẻ tại hội thảo khoa học do Viện Kinh tế Việt Nam tổ chức, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường cho biết, thời gian qua, cơ quan soạn thảo đã 4 lần đề cập đến mục tiêu sửa Luật Đất đai. Đó là sửa luật để phát triển nông nghiệp, phát triển bất động sản du lịch, tháo gỡ ách tắc trong phê duyệt đất dự án nhà ở, và giải quyết việc người nước ngoài nhờ người Việt đứng tên các lô đất ở Việt Nam.

Cho rằng dự luật vẫn còn vĩ mô, chưa giải quyết các vấn đề cụ thể, ông Võ đề xuất ban soạn thảo "cấm chia lô bán nền, chỉ sử dụng cách thức này ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho các hộ gia đình tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường". Nguyên nhân là chia lô bán nền khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh. Điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên.

Theo ông Võ, sau Luật Đất đai 2003, cố Thủ tướng Phan Văn Khải đã viết tay yêu cầu Nghị định số 181 phải có điều cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng chỉ vài năm sau đó, quy định lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở thị trấn và nông thôn. Đến Luật Đất đai 2013 thì cho phép chia lô bán nền ngay trung tâm thành phố.

"Điều này là không hợp lý nên cơ chế chia lô bán nền phải dứt khoát bỏ. Đất sốt đầu tiên là ở đất nền, sau đó mới ở loại đất khác", ông Võ nêu quan điểm.