Đầu tư bất động sản tại nước ngoài: “Miếng ngon”... khó xơi
Việc Việt Nam mở cửa thị trường không chỉ để nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài tìm đến với bất động sản (BĐS) trong nước, mà cũng chính là cơ hội để doanh nghiệp nội “mang chuông đi đánh xứ người”, tự làm tăng lợi thế của mình trên trường quốc tế.
Bước ra “biển lớn”, một số "đại gia" BĐS Việt vẫn hoàn toàn tự tin bằng các thương vụ chốt lời hàng trăm triệu đô. Dù vậy, khả năng “trụ vững” tại xứ người chưa bao giờ dễ dàng, đòi hỏi nhiều yếu tố mà trong đó bệ đỡ quan trọng nhất là cuộc đua trường vốn.
Tiền tỷ “xuôi” về
Chuyên trang Bizjournals của tờ American City Business Journals từng đưa tin ông Trầm Bê - một "đại gia" của Việt Nam bỏ ra khoảng 64 triệu USD để thâu tóm một phần khu mua sắm Vallco Shopping Mall (California, Mỹ) vào năm 2009.
Ngay sau đó, dù nhiều công ty tại Mỹ thương lượng mua lại phần vốn này đều không thành công, trong đó có cả "ông lớn" công nghệ Apple.
Sau 5 năm rót vốn tại Vallco Shopping Mall, ông Trầm Bê mới thực hiện chuyển nhượng khu thương mại với trị giá 116 triệu USD. Thương vụ đáng chú ý nhất thung lũng Silicon lúc bấy giờ đã giúp doanh nhân này chốt lời cho khoản đầu tư BĐS tại Mỹ, thu về khoản chênh lệch lên tới 80 triệu USD (tương đương 1.700 tỷ đồng) khi trích ra khoảng 36 triệu USD đóng thuế.
Vào thời điểm thị trường địa ốc đang chớm phục hồi sau cơn khủng hoảng thì phi vụ hơn 100 triệu USD của ông Trầm Bê được nhiều chuyên gia đánh giá tích cực.
Nó không chỉ là cột mốc ghi dấu khoản đầu tư có lãi đầu tiên của DN BĐS Việt Nam ở nước ngoài, mà còn kích thích thị trường trong nước hoạt động hứng khởi hơn.
… đâu phải dễ
Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, PGS.TS. Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế cho rằng, doanh nghiệp kinh doanh BĐS luôn tìm kênh đầu tư tốt nhất. Trong nước, nếu lợi nhuận không như mong muốn thì việc doanh nghiệp rót vốn ra nước ngoài để đồng tiền sinh lời “trong nhà cho nó chửa, mà ngoài ngõ phải cho nó đẻ” là tất yếu.
Với bối cảnh BĐS trong nước có dấu hiệu bão hòa thì việc các "đại gia" BĐS “mang chuông đi đánh xứ người” chính là chi phí cơ hội. Dù vậy, do chưa nắm bắt được nhiều yếu tố nên không ít doanh nghiệp nếm “trái đắng”. Trong khi nguồn lực của Việt Nam còn thiếu, tại sao không đầu tư trong nước? Cho nên bây giờ chúng ta phải xem lại cơ chế chính sách, lý do gì NĐT nước ngoài được hưởng nhiều ưu đãi hơn? Cơ chế, khâu đầu tư giữa doanh nghiệp nội và ngoại cần phải được ưu đãi cân bằng, không thể phân biệt đối xử.
Vướng mắc lớn nhất mà các doanh nghiệp đầu tư BĐS tại nước ngoài gặp phải là tiền thuế cao. Điển hình là câu chuyện của Hoàng Anh Gia Lai khi đầu tư sang Myanmar. Khu phức hợp HAGL Myanmar Center rót vốn theo hợp đồng B.O.T với thời gian 70 năm, tổng mức đầu tư 440 triệu USD. Năm 2015, Tập đoàn đã hủy thương vụ bán lại 50% cổ phần dự án HAGL Myanmar Center cho Tập đoàn BĐS Rowsley do thuế cao.
Tại Myanmar, với giao dịch có giá từ 30 triệu kyat trở xuống sẽ chịu mức thuế 15%, từ hơn 30 - 100 triệu kyat sẽ chịu mức 20% và các giao dịch trên 100 triệu kyat sẽ bị đánh thuế 30%. Chính sách khắc nghiệt này gây áp lực rất lớn cho Hoàng Anh Gia Lai, khả năng chuyển nhượng vì thế cũng ảnh hưởng bởi thuế thu nhập cao, lên tới 40%.
Cùng chung góc nhìn, theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty BĐS Đất Lành, người nước ngoài đầu tư sang Việt Nam cũng như người Việt Nam đầu tư sang nước ngoài là chuyện bình thường của thương mại toàn cầu.
Tuy nhiên, doanh nghiệp Việt sẽ vướng phải một nhược điểm cực kỳ lớn là lãi suất vay trên dưới 10%/năm, trong khi doanh nghiệp nước ngoài chỉ là 1 - 2%/năm, thậm chí ở Mỹ có khi là 0%. Ngay cả khi doanh nghiệp Việt kinh doanh BĐS trên "sân nhà" còn không chịu nổi lãi suất của mình, huống chi đầu tư ra nước ngoài bằng lãi suất vay đó thì rất nguy hiểm.
Chưa kể các doanh nghiệp Việt trình độ còn hạn chế về khoa học kỹ thuật, quản lý, cung cách bán hàng, luật lệ nước sở tại. Có nhiều doanh nghiệp BĐS đầu tư nổi đình nổi đám ra nước ngoài với con số lên đến vài trăm triệu USD nhưng về sau bị thu lãi gần hết do chịu luật thuế khắc nghiệt.
“Rõ ràng, đầu tư BĐS tại nước ngoài là một sân chơi đòi hỏi nguồn vốn tự có rất lớn hoặc được vay với lãi suất thấp. Cho nên nếu vay được tiền của nước bản xứ để đầu tư BĐS tại chính nước đó thì có thể thoát được điểm bất lợi về lãi suất. Tuy nhiên, 4 yếu tố còn lại là công nghệ, quản lý, kỹ thuật, luật lệ, theo tôi vẫn chưa “đấu” được” - ông Đực phân tích.
Chưa hẳn đã “màu mỡ”
Trao đổi với báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành cho rằng, thị trường địa ốc nước ngoài là hấp dẫn, nhưng thách thức rất lớn. Ở góc độ nào đó, nó chưa hẳn đã “màu mỡ’” như nhiều người nghĩ. Chỉ cần lấy điểm duy nhất là lãi suất ngân hàng là doanh nghiệp Việt đã thua rồi. Đề xuất các ngân hàng cân đối lại bài toán lãi suất không dễ vì ngân hàng hiện tại cũng khó khăn, đầu vào đến 7,8%, đầu ra cũng trên dưới 10%.
Về phía Nhà nước không thể nào đi hỗ trợ cho các doanh nghiệp bằng cách tài trợ lãi suất giống như gói 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp. Vay vốn ngân hàng tại nước bản xứ thì phải có vốn đối ứng. Luật thuế tại một số nước còn khắc nghiệt, doanh nghiệp nếu nộp thuế không đúng thời hạn sẽ phải giải trình.
Nếu không giải trình hoặc giải trình không được chấp nhận, sẽ bị thu hồi ngay giấy phép đầu tư và hủy bỏ dự án. Nói như vậy không có nghĩa thị trường chỉ có rào cản. Cơ hội sẽ đến với những doanh nghiệp có thực lực, xác định đầu tư kỹ càng. Trong đó, yếu tố tài chính và hoạt động bài bản đóng vai trò quyết định.
