Phân loại cổ phiếu phù hợp

Hiện nay, trên thị trường chứng khoán có rất nhiều cổ phiếu nhóm ngành bất động sản (BĐS) và cũng có nhiều cách phân loại khác nhau, để các nhà đầu tư có sự so sánh và lựa chọn. Ví dụ như, cổ phiếu BĐS khu công nghiệp, BĐS dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng, BĐS xây dựng, nhà ở...

Chia sẻ về cách phân loại của mình, ông Hoàng Văn Thọ, Chuyên gia phân tích tại Dragon Capital cho biết, theo phương pháp của quỹ đầu tư, cổ phiếu BĐS được chia theo nhóm vốn hóa lớn và nhóm vốn hóa nhỏ. Ngoài ra, có cách khác đó là chia theo cách quản trị của công ty. Ví dụ, có những doanh nghiệp tập trung rất nhiều vào việc gom quỹ đất và chuyển nhượng lại cho dự án, những cổ phiếu này có thể lình xình về giá trong một thời gian rất dài, nhưng bất ngờ có thể tăng mạnh đến 100-200%. Với nhóm phát triển bền vững hơn, lấy khách hàng làm trung tâm thì việc xây nhà cho người dân rồi sau đó mới ghi doanh thu, lợi nhuận đạt được hằng năm. Mô hình tăng trưởng nhóm cổ phiếu này phụ thuộc vào lợi nhuận, thì sẽ bền vững hơn. Tuy nhiên, tùy vào khẩu vị cũng như tiêu chí, mỗi nhà đầu tư sẽ áp dụng các cách khác nhau.

Ngoài việc phân loại cổ phiếu, nhà đầu tư còn cần chú trọng các yếu tố khác, đặc biệt với những nhà đầu tư nhỏ lẻ khi tham gia thị trường. Ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia phân tích cổ phiếu SSI Research cho rằng, nhà đầu tư nên nhìn vào quỹ đất, địa bàn phân bổ của doanh nghiệp BĐS. Thông thường, nên ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất ở vùng cơ sở hạ tầng phát triển, có sự biến động nhất định về giá đất như tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đây đều là những khu vực được hưởng lợi từ xu hướng hạ tầng trong tương lai.

Tuy nhiên, Ban lãnh đạo doanh nghiệp phải có sự cam kết đồng hành cùng với cổ đông và nhà đầu tư sẽ phải quan tâm đến định giá cổ phiếu đắt hay rẻ. Theo tính toán của SSI Research, cổ phiếu nhóm ngành bất động sản đang ở mức P/B trung bình khoảng 2,5 lần, cao hơn so với mức đỉnh thị trường năm 2018 từ 10-15%.

“Chúng tôi cũng nhận định, mức định giá này chưa phản ánh hết các nhóm ngành tiềm năng của bất động sản với hai lý do: Thứ nhất, bản thân động lực thị trường BĐS và hoạt động phát BĐS của các chủ đầu tư đã khác trước, khi họ đã lớn mạnh hơn rất nhiều.

Thứ hai, là câu chuyện cơ sở hạ tầng dẫn đến việc đánh giá lại quỹ đất của các doanh nghiệp ở những vùng địa bàn phát triển, nên tiềm năng về mặt định giá sẽ là một yếu tố mà nhà đầu tư phải quan tâm trong thời gian tới”, ông Quang đánh giá.

Tác động từ kinh tế vĩ mô

Trong bức tranh 6 tháng cuối năm, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản sẽ đều có những sự tác động từ nhiều yếu tố khách quan. Trong đó, nhiều ý kiến nhắc đến lãi suất thấp sẽ tác động đến BĐS. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thị trường BĐS đã phục hồi trong 10 năm qua, trong điều kiện lãi suất ổn định. Dù tới đây, lãi suất có nhích lên cũng chưa chắc có tác động tiêu cực đến toàn thị trường.

Ông Nguyễn Thái Phiên, Phó Tổng giám đốc NovaGroup (NVL) cho rằng, hiện tại, dịch COVID-19 đang có những ảnh hưởng nhất định, nhưng đây chỉ là vấn đề trong ngắn hạn, vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản đã chuẩn bị kế hoạch rất chi tiết cho những tháng cuối năm để bù lại những tháng không đạt được kế hoạch. Đây cũng là thời điểm để doanh nghiệp tận dụng cơ hội làm bàn đạp cho các quý năm sau, vì cơ hội này rất quan trọng mà các doanh nghiệp đều không muốn bỏ lỡ.

“Một ví dụ dễ thấy đó là, mức độ hồi phục của chỉ số PMI (chỉ số quản lý thu mua trong sản xuất) tháng 6, tháng 7 giảm xuống 30 - 40 % ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhưng sau đó chắc chắn chỉ số này sẽ bật tăng mạnh trở lại, đó cũng là lúc các doanh nghiệp và các nhà đầu tư sẽ quay lại thị trường một cách mãnh liệt, mạnh mẽ hơn vì đã bị nén quá lâu trong 3 tháng vừa qua.

Mặt khác, những yếu tố về giá cả nguyên vật liệu tăng phi mã do méo mó cung cầu và đứt gãy sản xuất bởi dịch bệnh, chủ yếu sẽ chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp nhỏ. Trong khi các doanh nghiệp lớn đã có nhiều năm kinh nghiệm cũng như đối tác lâu năm và nguồn cung ổn định sẽ không chịu tác động quá nặng nề.”, ông Nguyễn Thái Phiên chia sẻ.

Trao đổi về quan điểm của mình, ông Hoàng Văn Thọ nhấn mạnh, yếu tố hàng đầu với bất động sản không chỉ ở Việt Nam mà cả thế giới đó là vấn đề đầu tư công. Điều này cũng đặc biệt quan trọng ở thời điểm hiện tại, do thị trường Việt Nam gần như bị bỏ quên vì đầu tư công trong một thời gian rất dài.

Việc đầu tư sân bay, cao tốc mới đã mở ra những thị trường mới mà trước nay bị lãng quên như Phan Thiết - Bình Thuận, khiến mọi thứ thay đổi, các chủ đầu tư đưa nhau về. Tương tự với Đồng Nai, trước đó chỉ là một vùng bị bỏ quên, nhưng những chủ đầu tư lớn đổ về đã tạo ra cú hích lớn. Từ đó có thể thấy, hạ tầng phát triển giúp thị trường thêm hai điểm mạnh như:

Một là, giúp chủ đầu tư có thể đa dạng hóa nguồn hàng trong bối cảnh thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh đang gặp nhiều khó khăn về pháp lý.

Hai là, cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn, để nhà đầu tư có thể lựa chọn, thậm chí ở cả 63 tỉnh thành.

“Vì vậy, trong yếu tố hạ tầng, đôi khi chưa cần giải ngân hết, mà chỉ cần đã ký văn bản sẽ giải ngân, đã có thể giúp thị trường BĐS đi lên về mặt dài hạn, mà chưa cần để ý quá nhiều đến tốc độ giải ngân”, ông Thọ bày tỏ sự lạc quan.