Bùng nổ xây khách sạn

Ông Bình (tên nhân vật đã thay đổi) là một người từng có thời gian hàng chục năm điều hành một trong những khách sạn quốc tế đầu tiên ở TP. Hồ Chí Minh, hiện là cố vấn cấp cao cho một tập đoàn bất động sản - khách sạn lớn ở Việt Nam. Khoảng ba năm gần đây, ông được nhiều nhà đầu tư nhờ tư vấn xây khách sạn, resort hoặc phát triển đội ngũ bán hàng cho những cơ sở mới đi vào hoạt động. Ông có dịp đi nhiều nơi: Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Đà Lạt... xem xét tình hình. Ông cho biết: “Ở Phú Quốc, khắp nơi là khách sạn. Rồi Cam Ranh, Đà Nẵng..., ở đâu cũng thấy những dự án mới. Lượng khách tăng tốt, nhiều người cứ có chút vốn là muốn xây khách sạn”.

Theo ông, đang có một “cơn sốt” trong mảng đầu tư này. Đặc biệt, từ khi có nghị định đưa du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn thì nhiều người lại càng muốn đầu tư. “Những con số báo cáo cho thấy lượng khách tăng liên tục 20-30% làm nhiều người phấn khởi và hy vọng”, ông nói. Theo Báo cáo thường niên du lịch Việt Nam 2016, tính đến hết năm ngoái, cả nước có 21.000 cơ sở lưu trú, tăng 10,5% so với năm trước đó, tổng số phòng khách sạn cũng đã lên đến 420.000, tăng 50.000 phòng so với năm 2015, trong số đó có 91.250 phòng đạt tiêu chuẩn 3-5 sao.

Năm 2016 tiếp tục chứng kiến sự sôi động ở phân khúc đầu tư dịch vụ cao cấp với sự tham gia của các nhà đầu tư chiến lược. Trong đó, những tập đoàn trong nước như Sun Group, Vingroup, FLC, Mường Thanh đã đầu tư hàng loạt sản phẩm, dịch vụ nghỉ dưỡng... với tổng vốn đầu tư lên đến hàng chục ngàn tỉ đồng. Nhiều địa phương như Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa đã có sự tăng trưởng vượt bậc. Ba năm trước, Phú Quốc không có khách sạn 5 sao nhưng dự kiến đến hết năm nay sẽ có khoảng 8.000 phòng, nhiều hơn cả TP. Hồ Chí Minh.

Những nơi khác như Đà Nẵng, Cam Ranh, Quảng Ninh cũng đang tấp nập hàng loạt dự án mới. Trong một lần nói về đầu tư du lịch, ông Nguyễn Văn Tuấn, Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch, nói với TBKTSG: “Sáu năm qua, số lượng khách sạn 4-5 sao đã tăng gấp đôi. Riêng số khách sạn 5 sao đã lên hơn 100 trên cả nước”.

Nhưng không dễ “lót ổ” chờ thời

Một nhà quan sát thị trường cho biết nếu chỉ nhìn vào tốc độ tăng trưởng chung về lượng du khách cùng những chính sách hứa hẹn thúc đẩy phát triển ngành du lịch và rảo qua vài địa phương đang là “điểm nóng” như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang thì nhà đầu tư sẽ dễ dàng quyết định bỏ vốn xây khách sạn. Và trên thực tế đã có những người đi đến quyết định như thế. Tuy nhiên, nếu đánh giá kỹ hiệu quả hoạt động của từng nơi thì cần phải cân nhắc kỹ hơn.

Cũng theo Báo cáo thường niên du lịch Việt Nam 2016, công suất sử dụng phòng bình quân vào năm ngoái khá thấp, chỉ 57%. Trong khi những nơi như Quảng Nam, Khánh Hòa có công suất trên 70% thì nhiều địa phương khác, nhất là các tỉnh miền núi phía Bắc chỉ có công suất bình quân 35-45%, tức hoạt động dưới công suất có thể đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Nói với Thời , ông Nguyễn Quý Phương, Vụ trưởng Vụ Lữ hành thuộc Tổng cục Du lịch, cho biết thêm: “Phú Quốc nổi tiếng là thế nhưng công suất phòng bình quân chỉ cỡ 50%. Hay như ở Cần Thơ, công ty du lịch có thể mua phòng 5 sao với giá chỉ 500.000 đồng”.

Vậy đâu là những thông tin cần đánh giá trước khi quyết định bỏ vốn vào khách sạn? Theo ông Bình, ngoài những thông tin nêu trên, cần phải xem xét vị trí địa lý có thích hợp không, kinh tế địa phương, thị phần hiện tại và tính khả thi của mục tiêu thị phần trong tương lai, ngoài ra còn phải có kế hoạch dự phòng.

Ông Bình từng quản lý khách sạn có vốn đầu tư hơn 80 triệu đô la Mỹ. Chủ đầu tư dự định sẽ hoàn vốn sau hơn tám năm hoạt động nhưng thực tế đã phải mất thêm bốn năm do cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á năm 1997 làm công suất phòng giảm một nửa trong suốt mấy năm. “Nhưng lúc đó, TP. Hồ Chí Minh chỉ có vài khách sạn cùng tiêu chuẩn, sau khó khăn chung thì kinh tế tăng trưởng rất cao. Còn như hiện nay thì thời gian sẽ kéo dài hơn rất nhiều, vì thế, việc đánh giá thị trường và chuẩn bị các kế hoạch dự phòng là rất quan trọng”, ông nói.

Một số doanh nhân khác cho rằng hiện có những nhà đầu tư nhỏ lẻ đang đi theo phong trào, thấy những dự án lớn mọc lên thì vay mượn để đầu tư mà không hề chuẩn bị kịch bản kinh doanh cho riêng mình. Đó là lý do nhiều khách sạn nhỏ ở Đà Nẵng đang gặp khó, có những nơi phải rao bán vì thành phố đang dư thừa nguồn cung phân khúc dưới 3 sao khiến công suất phòng bình quân cao nhất chỉ cỡ 50%. Thậm chí, nhiều thời điểm công suất phòng chỉ khoảng 20-30% dù vốn đầu tư một khách sạn mini trên 100 mét vuông đất có thể ngốn hơn chục tỉ đồng.

“Ở Phú Quốc cũng vậy. Khi thấy nhiều dự án hàng chục, hàng trăm héc ta đất mọc lên, có người sốt ruột, sợ mất cơ hội. Tôi thì cho rằng chỉ cần chừng chục héc ta là đã dư làm một dự án du lịch, nhưng người ta lại lấy nhiều hơn số đó hàng chục lần, có thể là để chờ thời cơ đầu tư tiếp, hoặc vì mục đích khác. Vấn đề là nhiều người cứ gom góp vốn để lao theo dự án lớn dù không đủ lực theo đuổi lâu dài”, ông Bình nói.

Ông Trần Trọng Kiên, Chủ tịch tập đoàn Thiên Minh, lưu ý về kỹ năng quản lý và xác định mục đích ban đầu của khoản đầu tư. Theo ông, nhiều nhà đầu tư, trong đó có những nhà đầu tư bất động sản muốn vào mảng khách sạn vì mảng này tạo ra sự an toàn cho khoản đầu tư. Dù có những thời điểm khó khăn nhưng thường khách sạn sẽ tạo ra nguồn thu để có thể trả lương nhân viên cùng các chi phí điều hành, và nếu đầu tư đúng, bán đúng lúc thì có thể tạo ra giá trị tài sản cao. Trong đó, vế thứ hai chỉ phù hợp với những người có tiền thực sự, có khả năng giữ khoản đầu tư lâu dài và đánh giá đúng chu kỳ tăng trưởng của bất động sản để có thể bán vào thời điểm tốt.

Tuy nhiên, dù mục đích đầu tư như thế nào thì điều đầu tiên là phải có vốn thực sự và phải có sự quản lý chuyên nghiệp. “90% những người thất bại trong đầu tư khách sạn là do dòng tiền không có thực mà phải vay để đầu tư”, ông Kiên nói. Nhưng ông cũng cho rằng kinh doanh khách sạn có thể tạo ra giá trị tốt và trên thực tế, ở những thị trường tốt, doanh nghiệp có thể có nguồn thu tốt trong vòng sáu tháng đến một năm kể từ khi khách sạn bắt đầu vận hành.

Quay lại những chuyến đi thực tế của ông Bình, ông kể ông vừa đến một resort hạng sang ở Phú Quốc, giá một villa lên đến vài trăm đô la Mỹ/ngày. Dự án được đầu tư lớn nhưng vài tháng sau khi mở cửa, công suất phòng chỉ dao động từ 10-15%, có khi chỉ 7%. Trong khi đó, thông thường trong ba năm đầu, công suất phải cỡ 40-55%, sau đó phải tăng lên 60% và tốt nữa thì phải đạt đến 70% thì mới là một khoản đầu tư tốt. “Nơi này phù hợp với khách quốc tế. Có thể, Phú Quốc trở thành đặc khu kinh tế với hạ tầng và dịch vụ hoàn thiện thì sẽ có nhiều khách. Còn hiện tại, tôi chưa nghĩ ra cách để giúp họ kéo đủ khách. Trong trường hợp này, nếu chủ đầu tư chưa chuẩn bị kỹ nguồn tài chính và kế hoạch dự phòng thì sẽ hết sức khó khăn”, ông nói.