Tình hình thị trường bất động sản năm 2021

Một là, nhiều cơ chế, chính sách mới được ban hành.

Từ ngày 01/01/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực thi hành. Cũng từ ngày 01/01/2021, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành luật đất đai có hiệu lực, trong đó có các quy định về điều kiện phân lô bán nền dự án nhà ở được siết chặt. Từ ngày 01/9/2021, nhiều chính sách liên quan nhà ở có hiệu lực. Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành, trong đó có nhiều điểm mới liên quan đến sổ đỏ. Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở. Chiến lược phát triển nhà đến năm 2030 được ban hành tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 cũng là một điểm nhấn về chính sách trong năm 2021.

Hai là, bất động sản công nghiệp, nhất là đất khu công nghiệp tăng trưởng tốt.

Bắc Giang, Hải Phòng tiếp tục là các địa phương có nhiều điểm sáng về thu hút đầu tư cũng như phát triển bất động sản công nghiệp. Nguồn vốn của các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam tiếp tục vận hành vào Việt Nam. Hệ quả là nhu cầu đất công nghiệp gia tăng. Số liệu thống kê 9 tháng đầu năm 2021 cho thấy, tại các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 87%, tăng 2,3%. Giá thuê đất bình quân 100 USD/m2, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm 2020. Tại các tỉnh phía Nam, tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các khu công nghiệp ở mức 87%, tăng 2,3%. Giá thuê đất bình quân 115 USD/m2, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm 2020.

Ba là, xu thế đầu tư bất động sản tập trung tại các địa bàn tỉnh lân cận Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Thái Nguyên, Hòa Bình, Bắc Giang… ở phía Bắc và Long Thành (Đồng Nai), Phan Thiết (Bình Thuận) ở phía Nam đang có những dự án phát triển lớn. Các địa bàn quanh Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã được tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng. Đồng thời, các cơ sở hạ tầng giao thông quanh Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đi các tỉnh lân cận đã có một tiến bộ vượt bậc. Vì vậy, cơ hội đầu tư bất động sản của các địa bàn lân cận Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng cao.

Bốn là, xuất hiện thị trường bất động sản siêu sang.

 Các dự án siêu sang với giá căn hộ 700 triệu đồng/m2, thậm chí 900 triệu đồng/m2 được quảng cáo, rao bán. Nguyên nhân cơ bản của hiện tượng này là do số người trung lưu và giàu đến siêu giàu của Việt Nam tăng nhanh, dẫn đến nhu cầu nhà ở cao cấp và siêu sang hình thành và phát triển. Hơn nữa, do quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí tiếp cận đất để phát triển bất động sản ngày càng cao nên các chủ đầu tư hướng đến phát triển bất động sản giá trị cao để đảm bảo hệ số lợi nhuận và cũng là để định vị thương hiệu của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường.

Năm là, các luồng tiền và các công cụ tài chính phái sinh vận hành trái chiều nhau vào thị trường bất động.

Thị trường chứng khoán đã có một năm tích cực và một lượng tiền chốt lời đã vận hành sang thị trường bất động sản cao cấp và thị trường bất động sản siêu sang. Nguồn tiền từ đầu tư công cho thấy, có nhiều tín hiệu tích cực nhờ tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng và các gói hỗ trợ của Nhà nước đối với nền kinh tế để khắc phục hậu quả của đại dịch COVID-19. Nguồn tiền tín dụng từ ngân hàng ở mức trung tính, không tăng quá mức nhưng cũng không suy giảm trong điều kiện đại dịch COVID-19.

Nguồn tiền kiều hối về Việt Nam vẫn ổn định (đạt 12 tỷ USD) bất chấp đại dịch COVID-19. Nguồn tiền từ trái phiếu doanh nghiệp hiện đang được Chính phủ cảnh báo về tính an toàn. Trong 11 tháng năm 2021, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 495.000 tỷ đồng; trong đó phát hành riêng lẻ chiếm 94,5%. Riêng doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành. Luồng tiền mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A) của doanh nghiệp bất động sản tăng cao. Trong 10 tháng đầu năm 2021, bất chấp những khó khăn do đại dịch Covid-19, quy mô giá trị thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) Việt Nam vẫn đạt 8,8 tỷ USD, tăng 18% so với cùng kỳ 2020, trong đó, 58% tổng giá trị các giao dịch này đến từ ngành tiêu dùng thiết yếu, bất động sản và tài chính.

Sáu là, đất nền có biểu hiện sốt giá những tháng đầu năm và cuối năm có biểu hiện sốt giá trên một số địa bàn, với một số phân mảng.

Năm 2021, hàng loạt quy hoạch tỉnh và ngành mới được lập, rà soát, phê duyệt. Các dự án lớn về hạ tầng được hoạch định, phê duyệt như sân bay Long Thành, đường cao tốc Bắc - Nam tạo ra các cú hích liên quan đến chuyển dịch đất đai từ nông thôn, nông nghiệp thành đất đô thị, công nghiệp. Bên cạnh đó, do năm 2021 là năm đầu của việc công bố bảng giá mới cho 5 năm 2021-2025 nên giá đất được điều chỉnh, những nơi tăng giá cũng tạo nên sóng cho các nhà đầu cơ hơn trước. Tại thời điểm cuối năm, thị trường có biểu hiện sốt giá bất động sản ở những phân khúc thông thường theo thông lệ của những tháng cuối năm dương lịch và tết âm lịch, thị trường bất động sản có chuyển biến tăng trong giao dịch.

Bảy là, thị trường bất động sản cho thuê suy giảm.

Đại dịch COVID-19 làm tăng yêu cầu giãn cách và dừng hoạt động các hoạt động dịch vụ thông thường. Các chủ thuê bắt buộc phải trả lại nhà thuê. Thậm chí một số chủ thuê đã chuyển sang không thu tiền thuê để duy trì hoạt động của bên thuê nhưng cũng không giải quyết được khó khăn. Giá thuê nhà phố mặt tiền, giá thuê phòng trọ đều giảm bình quân 20-30% so với quý đầu năm, có nhiều nơi thậm chí còn giảm đến 50% để hỗ trợ khách thuê. Bên cạnh đó, việc gần 1,3 triệu lao động tại các thành phố lớn trở về quê tránh dịch đã làm cho thị trường nhà cho công nhân thuê cũng bị ảnh hưởng mạnh. Giá chung cư, bao gồm các dự án mới lẫn các căn hộ đã qua sử dụng, tăng 10-14% so với năm 2020. Trong năm 2021, giá trung bình của chung cư ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đạt lần lượt 34 và 36 triệu đồng/m2. Trong khi đó, năm 2020, con số này là 32 và 34 triệu đồng/m2.

Tám là, vắng bóng sản phẩm nhà ở bình dân và trung bình.

Các sản phẩm nhà cho người thu nhập thấp, với giá dưới 1,5 tỷ không còn xuất hiện. Những dự án chung cư với mức giá 2-3 tỷ/căn ngày càng khan hiếm. Nếu có cũng chỉ là các dự án cũ. Các dự án đầu tư bất động sản trung bình khó khăn trong việc phê duyệt chủ đầu tư. Vướng mắc lớn nhất là việc quy định dự án nhà ở phải có 100% đất ở hoặc có đất ở và đất còn lại phải được chấp nhận chuyển đổi sang đất ở. Vì vậy, nhiều dự án không thỏa mãn điều kiện bắt buộc phải chờ đợi phê duyệt.

Chín là, nhiều nhà thầu và doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn.

Tính riêng các sàn giao dịch, có tới 28% đơn vị có nguy cơ giải thể, phá sản, 32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì và 40% doanh nghiệp còn khả năng chống đỡ, song không cao. Trong quý III/2021, hơn 80% sàn giao dịch không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, quỹ lương ngày một cạn kiệt, buộc phải cắt giảm nhân sự hoặc cho tạm nghỉ việc không lương.

Với lĩnh vực xây dựng, trong 3 quý đầu năm 2021, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh là 6.171 (chiếm 13,7%), số lượng doanh nghiệp xây dựng chờ giải thể là 4.091 (chiếm 12,6%). Tuy vậy, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 11,5% so với cùng kỳ năm 2020. Đồng thời, do ảnh hưởng của dịch bệnh và giá thép tăng lên tới 35 - 40%, những giá vật liệu như vậy làm giá thành tổng thể công trình tăng 10%, trong khi đó, thực tế lãi suất của các nhà thầu khi đặt kỳ vọng vào các công trình thường chỉ dừng ở mức 5%.

Mười là, giá đấu giá đất thành công cao bất thường tại Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh).

Có rất nhiều ý kiến, nhiều quan điểm, nhiều phản ứng xung quanh vấn đề này. Tuy nhiên, các bên hữu quan đều cho rằng giá trúng đấu giá là cao bất thường. Đến ngày 10/1/2022, 1 trong 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đã bỏ cọc và chấp nhận mọi chế tài theo luật pháp (chủ thể trả giá cao nhất với giá trúng đấu giá là 2,43 tỷ/m2).

Dự báo thị trường bất động sản năm 2022

Bối cảnh

Năm 2022 sẽ tiếp tục là năm thế giới và trong nước tiếp tục đối phó với đại dịch COVID-19. Trừ trường hợp có biến chủng mới quá đặc biệt xảy đến, còn lại, tác động của COVID-19 sẽ dần được kiểm soát. Thế giới đã trải qua 3 năm ứng phó với đại dịch nên cũng đã tiên lượng được tác động và phản ứng đối phó. Bên cạnh đó, đáng chú ý là một số điểm trong quan hệ quốc tế mới xuất hiện (Nga – EU về vấn đề Ucraina) có thể có tác động đến tình hình kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Hơn nữa, tình hình kinh tế của Trung Quốc nói chung và tình hình thị trường bất động sản Trung Quốc nói riêng đang có những diễn biến khó lường có thể có những tác động tiêu cực không chỉ với Trung Quốc mà với cả các nước có quan hệ kinh tế chặt với Trung Quốc. Hệ quả là, mặc dù có những biến động tự bản thân thị trường bất động sản thế giới nhưng trong bối cảnh tổng thể là diễn biến không lớn, kinh tế thế giới được dự báo tác động tương đối ổn định đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Bối cảnh trong nước năm 2022 có nhiều điểm có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam. Đầu tiên, vốn đầu tư nước ngoài có thể vẫn tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam. Bên cạnh đó, các hiệp định thương mại thế hệ mới Việt Nam ký kết tiếp tục có hiệu lực nên Việt Nam tiếp tục có những sức hút đầu tư nước ngoài mới. Hơn nữa, xu thế phát triển kinh tế của Việt Nam đang có những biểu hiện gia tăng dưới tác động của các gói kích thích kinh tế 345 nghìn tỷ đồng đã được Quốc hội thông qua ngày 11/01/2022.

Đầu tư công nếu có tác động đến thị trường bất động sản cũng nằm trong hành lang được kiểm soát. Đồng thời, Quốc hội thống nhất thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số luật trong đó có Luật Đầu tư với việc cho phép chủ đầu tư được chấp thuận dự án nhà ở nếu có đất ở và đất khác được phép chuyển đổi thành đất ở (phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không nằm trong diện thu hồi của nhà nước - nhưng để lại chưa thông qua việc chủ đầu tư chỉ có đất hoàn toàn không là đất ở).

Triển vọng thị trường

Năm 2022, triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam có một số nét chính:

Một là, phía Bắc, nguồn cung căn hộ và nhà liền thổ dồi dào.

Giá nhà, giá đất tại khu vực ngoại thành Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong năm 2022 nhờ cơ sở hạ tầng phát triển, đặc biệt là tuyến metro Cát Linh - Hà Đông đã được đưa vào chính thức vận hành từ tháng 1/2022, sẽ thúc đẩy giá đất tại các khu vực lân cận như Hà Đông, Đống Đa. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tăng khoảng 40% so với cùng kỳ đạt 25.600 căn trong 2022, sau đó sẽ hồi phục về mức 2018 - 2019 với 36.100 căn trong 2023, chủ yếu đến từ phía Tây và phía Đông Hà Nội.

Tỷ lệ hấp thụ cũng được kỳ vọng sẽ cải thiện lên mức 90%-110% trong 2022-2023, cao hơn mức 75%-90% trong 2018-2019, tương đương với khoảng 27.000-32.000 căn tiêu thụ mỗi năm. Đối với thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới tiếp tục phụ thuộc vào lượng mở bán tại các dự án lớn trong 2022. Nguồn cung mới nhà liền thổ dự kiến giảm khoảng 40% so với cùng kỳ còn 1.500 căn trong 2022 ít đi so với các năm trước. Thị trường nhà đất tại các tỉnh lân cận có vị trí thuận lợi kết nối với Hà Nội như: Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Hưng Yên sẽ là điểm sáng trong 2022.

Hai là, nguồn cung bất động sản phía Nam sẽ phục hồi từ năm 2022.

Đối với thị trường TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ sơ cấp tại khu vực này sẽ có sự điều chỉnh không còn xu hướng tăng là chủ yếu. Phân khúc hạng sang sẽ tiếp tục điều chỉnh (không rõ xu hướng tăng hay giảm). Nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh sẽ điều chỉnh theo việc thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số Luật, trong đó có Luật Đầu tư. Sự phục hồi nguồn cung bất động sản tại khu vực này là nhờ được hỗ trợ bởi các quy định mới tháo gỡ một phần nút thắt về dự án nhà ở gắn với đất ở. Đối với các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh, dự báo sẽ tiếp tục là điểm sáng trong năm 2022. Triển vọng khả quan trong năm 2022, từ cả cung cầu và giá bán. Cơ hội cho các tỉnh lân cận của TP. Hồ Chí Minh như: Long An và Bình Dương và Đồng Nai cũng được mở ra. Có thể thấy, xu hướng giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong năm 2022. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra các chính sách bàn giao tốt hơn, hỗ trợ kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu thay vì giảm giá bán sơ cấp.

Giá đất tại các vùng lân cận TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng trong năm 2022 nhờ việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như: cao tốc Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1. Ngoài ra, đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, song song với chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ sẽ tiếp túc thúc đẩy giá đất tại các khu vực này tăng trong thời gian tới.

Các kịch bản thị trường bất động sản năm 2022

Kịch bản tích cực:

Với giả định COVID-19 được kiềm chế; mũi tiêm vắc xin thứ ba (và thậm chí thứ tư…) được triển khai chủ động; bên cạnh đó, kinh tế mở cửa trở lại; một số cơ chế chính sách cần thiết được ban hành (vấn đề sử dụng đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu giá xây dựng theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng; hệ thống tái thế chấp; hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ…), thị trường bất động sản năm 2022 và giai đoạn 2022-2025 sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới. Đây là kịch bản mong đợi nhưng điều kiện khả thi đòi hỏi nỗ lực và sự tham gia của nhiều bên liên quan và có cả những yếu tố bất định.

Kịch bản tiêu cực:

Dịch bệnh COVID-19 diễn biến phức tạp; nền kinh tế diễn biến không như mong muốn; các chính sách về đất đai, bất động sản không có chuyển biến tích cực; kinh tế thế giới và khu vực diễn biến phức tạp; kinh tế vĩ mô khó khăn; nếu một hoặc một vài yếu tố có tính điều kiện xuất hiện, thị trường bất động sản sẽ có những diễn biến khó khăn. Đây là kịch bản không mong muốn, xác suất xảy ra thấp, nhưng có khả năng xảy ra.

Kịch bản trung tính:

Một kịch bản giữa kịch bản tích cực và tiêu cực có thể xảy ra. Sự dao động của kịch bản này nằm ở nhiều hay ít các điều kiện tác động. Tuy nhiên, yếu tố bất định về COVID-19 trong năm 2022 được coi là rất có tác động đến thị trường bất động sản. Trong bối cảnh và xu thế hiện nay, thị trường bất động sản sẽ phát triển theo kịch bản nghiêng về hướng tích cực.

Kiến nghị

Đối với Nhà nước:

Trong khi chưa có những quyết sách lớn về đất đai, bất động sản, Nhà nước cần tích cực ban hành các văn bản cần thiết liên quan đến tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, condotel-officetel… để tăng cường sản phẩm và luồng tài chính. Đồng thời, để giảm thiểu tác động của rủi ro thị trường và rủi ro đối tác, Nhà nước cần công khai, minh bạch quy hoạch, dự án, tài chính cũng như các cảnh báo đối với những đợt sóng bất động sản (nếu có). Đặc biệt, cần có chế tài mạnh mẽ đối với các dự án chậm triển khai cũng như các dự án không đảm bảo tiến độ theo đúng quy định pháp luật.

Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản:

Tạo lập quỹ đất của doanh nghiệp là then chốt trong giai đoạn hiện nay đối với doanh nghiệp. Năm 2022 sẽ là năm bản lề trong việc chuyển trạng thái kinh tế từ ứng phó đại dịch sang kiểm soát đại dịch. Nền kinh tế sẽ đi vào giai đoạn phát triển mới, vì vậy, thị trường bất động sản cũng sẽ có định hướng mới. Việc có được quỹ đất để đồng hành cùng giai đoạn phát triển mới là hết sức quyết định.

Đối với người tiêu dùng, nhà đầu tư thứ cấp:

Năm 2022 về cơ bản không có biến động lớn nhưng các nhà đầu tư thứ cấp, người tiêu dùng cần sáng suốt lựa chọn các nhà đầu tư phát triển có uy tín, có tiềm năng và có dự án tốt. Việc đầu tư vào các dự án rủi ro lớn có thể không đem lại những kết quả mong muốn.

Đối với các cơ quan truyền thông:

Phản ánh kịp thời diễn biến của thị trường là sứ mệnh của truyền thông. Năm 2022 cũng sẽ rất cần sự đồng hành của truyền thông trong việc tuyên truyền tiếp tục sử dụng công cụ đấu giá đất như là một cách tiếp cận chủ đạo cho thị trường bất động sản để chuyển từ quản lý đất đai như nguồn tài nguyên sang nguồn vốn cho phát triển.

Đối với các bên liên quan:

Việc đồng hành với thị trường của các nhà môi giới, các cơ quan đào tạo cũng như phát hiện của cơ quan truyền thông, quần chúng là rất quan trọng và cần thiết trong giai đoạn chuyển đổi của thị trường, đặc biệt là năm 2022.

Kết luận

Thị trường bất động sản đã đi qua năm 2021 với trạng thái của một thị trường có đầy đủ các yếu tố tích cực và hạn chế với ba điểm nhấn là hình thành thị trường siêu sang - thị trường cao cấp tăng giá; sốt giá đất nền cục bộ đầu năm và cuối năm. Năm 2022, thị trường được dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực hơn là những cảnh báo hạn chế. Tuy nhiên, đại dịch COVID vẫn là một rủi ro phải tính đến như là một biến cố không chắc chắn và nó có thể có tác động mạnh đến thị trường bất động sản.            

Tài liệu tham khảo:

Quốc hội, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đầu tư năm 2020;

Chính phủ, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

Chính phủ, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở;

Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 2161/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

(*) PGS., TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương

(**) Bài đăng trên Tạp chí Tài chính tháng 02/2022