Nhu cầu bất động sản nhà ở diễn ra mạnh mẽ ngay trong bối cảnh dịch

Báo cáo Tổng quan Thị trường bất động sản mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý IV/2021, với sản phẩm căn hộ chung cư, thị trường Hà Nội có 11 dự án mới. Dự kiến, những giai đoạn tiếp theo, thị trường có thêm 2 dự án, cung cấp thêm khoảng 7.900 căn hộ. Trong đó, 87% nguồn cung tương lai là căn hộ hạng B và các quận, huyện Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai chiếm tổng số 81% thị phần.

Sự phát triển của các khu đô thị ngoài trung tâm được cho là sẽ tiếp diễn, làm rõ xu hướng chuyển dịch nguồn cung tương lai. Cụ thể, cùng với sự mở rộng của Hà Nội, nguồn cung tại các huyện Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 6%, 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh cung cấp tới 30%. Dự báo từ năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung. Hơn nữa, khi Hà Nội dự kiến quy hoạch 5 huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, và Đan Phượng thành các quận nội thành vào năm 2025, với quỹ đất lớn, các huyện này sẽ trở thành mục tiêu phát triển khu dân cư trọng điểm.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Tư vấn Savills Hà Nội nhận định: “Thị trường căn hộ không tránh khỏi tác động tiêu cực do Covid-19. Tuy nhiên, Hà Nội đang kiểm soát dịch khá tốt, thêm vào đó lãi suất huy động tiền gửi ghi nhận mức thấp kỷ lục và các kênh đầu tư khác đang chưa thực sự hấp dẫn. Những dự án tốt có vị trí thuận lợi vẫn sẽ thu hút được các nhà đầu tư cũng như người sử dụng cuối cùng.

Đáng chú ý, người mua càng ngày càng quan tâm về giá. Các căn hộ có giá trên 1.500 USD/m2 chiếm 66% nguồn cung mới của Thành phố, tăng 32% theo năm. Riêng trong 9 tháng đầu năm nay, nhu cầu cho các sản phẩm có giá từ 1.500 - 2.000 USD/m2 tăng và chiếm 50% số lượng căn bán được. Các sản phẩm có giá chào bán cao nhất (trên 3.000 USD/m2) tập trung chủ yếu ở các dự án hạng A tại các quận Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, và Ba Đình.

Theo bà Hằng, chủ đầu tư cần có chiến lược bán hàng cùng giá mở bán hợp lý khi bung hàng ở thời điểm hiện tại. Sản phẩm có giá hợp lý vẫn được nhiều người mua quan tâm, ngược lại sản phẩm có giá cao trong thời gian vừa qua có lượng giao dịch khá hạn chế. Do đó, chủ đầu tư cũng nên đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn và tiến độ thanh toán linh hoạt để giảm áp lực tài chính cũng như thu hút thêm nhiều đối tượng khách hàng.

Đối với sản phẩm biệt thự, nhà liền kề, Savills dự báo từ nay đến cuối năm có khoảng 650 căn từ 6 dự án sắp được ra mắt, chủ yếu ở huyện Hoài Đức và quận Từ Liêm.

Hiện nay, thị trường nhà ở thấp tầng chịu ảnh hưởng bởi nguồn cung mới hạn chế đến từ các hoạt động mở bán bị trì hoãn và vấn đề pháp lý của một số dự án vẫn chưa được giải quyết. Sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch và hàng tồn kho giá cao cũng là lý do khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Song, đây là lĩnh vực được đánh giá có triển vọng phục hồi nhanh chóng và đạt mức giao dịch như trước đại dịch.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá: “Tính thanh khoản trên toàn cầu được cải thiện với sự đa dạng trong sản phẩm. Ảnh hưởng của đại dịch đã dẫn tới sự thay đổi trong lối sống cũng như việc lựa chọn nhà ở. Sau một quý gián đoạn bởi giãn cách xã hội, thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội sẽ nhanh chóng hồi phục mạnh mẽ với nguồn cung lớn trong tương lai và nguồn cầu mạnh minh chứng vào nửa đầu năm 2021”.

Đối với thị trường thấp tầng, lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm trước khi giãn cách xã hội đạt ngưỡng khá tốt, cho thấy nguồn cầu của thị trường vẫn ở mức lớn. Trong quý cuối năm, giá bán dự kiến không có nhiều sự thay đổi do thị trường cũng đã tăng trưởng khá mạnh trong thời gian đầu năm.

Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Trên thực tế, nguồn cầu sẵn có cho bất động sản nhà ở tại Hà Nội nhìn chung là rất lớn, được thúc đẩy bởi các yếu tố như sự tăng trưởng trong vốn sở hữu cá nhân, quá trình đô thị hoá nhanh chóng cũng như sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho khả năng tiếp cận nhiều khu vực của thành phố. Thậm chí ngay cả trong điều kiện Covid-19, chúng tôi vẫn ghi nhận nhu cầu mạnh mẽ đối với bất động sản nhà ở. Trong các giao dịch được ghi nhận, phần lớn vẫn là từ vốn sở hữu cá nhân của các nhà đầu tư”.

Thị trường 2022 đã có đà tăng giá

Tại Hội thảo mới đây, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, tâm lý tích cực phục hồi trên thị trường đang diễn ra trong một tháng qua, các chủ đầu tư đang cố gắng giành giật lại những gì đã mất trong thời gian giãn cách xã hội. Trong thời gian giãn cách, nhiều người lo lắng thị trường bị đóng băng nhưng chỉ trong tháng 7, sang tháng 8, còn tháng 9 doanh nghiệp đã chuyển sang bán hàng online… thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc.

“Điều đó cho thấy thị trường có những suy giảm đáng kể nhưng vẫn có những chuyển biến tích cực, người có tiền vẫn lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư”, ông Hoàng nhận định.

Ông Hoàng chia sẻ thêm, từ nửa cuối quý II/2021 đến nay, có một số điểm đáng chú ý có thể tác động đến mặt bằng giá bất động sản. Tuy nhiên, nhìn chung giá bất động sản không có nhiều biến động.

Nguyên nhân do người mua bị ảnh hưởng về thu nhập, một số khác cũng đang thận trọng quan sát. Ngoài ra, thị trường thứ cấp chưa tích cực và việc này cũng tác động đến sức mua của thị trường sơ cấp. Điểm sáng của quý IV vẫn dựa vào những người có tiềm lực tài chính lựa chọn bất động sản là kênh hàng đầu để đầu tư lâu dài và đa dạng hoá, bảo toàn giá trị tài sản.

Dự báo về thị trường bất động sản quý IV/2021, ông Hoàng cho biết, nguồn cung mới và sức mua bất động sản nhà ở về cơ bản sẽ tích cực hơn quý III. Nguồn cung mới trong phân khúc căn hộ có thể sẽ tăng nhẹ trong quý IV tương đương hoặc nhỉnh hơn một chút so với quý II, III (khoảng 4000 căn hộ). Sức mua chung trong quý IV, về cơ bản sẽ diễn biến tương tự hoặc tăng nhẹ so với quý III, nhưng vẫn suy giảm so với quý I.

Phân khúc căn hộ, đặc biệt căn hộ tầm trung sẽ luôn được những người có kế hoạch mua nhà tìm kiếm và lựa chọn. Tuy nhiên, nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ có thể tiếp tục hạn chế, chủ yếu là những dự án đã có sự chuẩn bị từ trước.

Từ những dự báo trên, có thể thấy trong quý IV, giao dịch trên thị trường khó có thể tăng mạnh mà vẫn ổn định như quý III. Dù áp lực tăng giá có thể xảy ra bởi nhiều lý do tác động như: Chi phí đầu vào, áp lực lạm phát,… nhưng chủ đầu tư cũng sẽ tăng cường các chính sách bán hàng như kéo dài thời gian thanh toán, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất,… để hấp dẫn người mua. Một số dự án sẽ có chiến lược tăng giá tuỳ theo thế mạnh của mình.

Ông Hoàng dự báo: “Bước sang năm 2022, áp lực tăng giá sẽ rất lớn bởi các lý do chính đã bắt đầu xuất hiện từ quý I/2021 (lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng). Đặc biệt, từ quý II/2022, khi kinh tế phát triển mạnh trở lại (nhiều dự báo cho rằng GDP năm 2022 có thể lên đến 6,5 - 7,5%), Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân cho cả trẻ em, thì bất động sản sẽ càng có đà tăng giá”.