Nhà nước can thiệp kịp thời để tránh hiệu ứng domino BĐS

Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” diễn ra sáng ngày 17/2/2023, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho biết, thị trường BĐS đóng góp quan trọng trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế và có tác động lan tỏa đến sự phát triển của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế.

Do vậy, khi thị trường BĐS bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo sẽ là nguy cơ gây đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái.

Thị trường BĐS còn là một kênh hấp thụ và chiếm giữ vốn rất lớn. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ BĐS hiện đang chiểm khoảng 21,2% tổng dự nợ tín dụng, cộng thêm với dự nợ trái phiếu DN mà các DN BĐS đã phát hành thì tổng dự nợ BĐS hiện đang bằng khoảng 36% GDP, tương đương với tỷ lệ dư nợ BĐS trên GDP năm 2012 cũng khoảng 36-40% GDP).

“Có ngân hàng còn lo hơn cả DN BĐS vì tiền vốn ngân hàng cho vay đang nằm ở các dự án BĐS chưa hoàn thành sản phẩm để bán”, ông Hoàng Văn Cường nói.

Nếu thị trường BĐS bị sụp đổ thì không chỉ làm các DN BĐS phá sản, mà kéo theo hàng loạt ngành nghề và hoạt động kinh tế đình trệ, tất yếu sẽ kéo theo đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế.

Do vậy, việc tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc của thị trường BĐS không chỉ là giải cứu BĐS, mà đó chính là tháo gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế phát triển.

Nhìn nhận từ thực tiễn thị trường BĐS, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, khó khăn của thị trường BĐS hiện nay hoàn toàn khác trước. Nếu như năm 2010-2012 thị trường BĐS tồn kho do thừa cung BĐS dẫn tới giá BĐS giảm sâu, nhưng các sản phẩm BĐS vẫn không bán được, thì hiện nay, thị trường lại đình trệ. Đặc biệt, trên thị trường xảy ra tình trạng có hàng bán do lượng cung ở hầu khắp các phân khúc đều sụt giảm mạnh.

Như vậy, thị trường đình trệ do thiếu nguồn cung BĐS nhà ở, trong khi cầu về nhà ở vẫn có, thị trường BĐS công nghiệp vẫn phát triển tốt, các luồng thu hút đầu tư đang tăng, nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mở rộng nên dự báo cầu BĐS sẽ sớm phục hồi và tăng nhanh.

Ngoài chỉ ra những khó khăn của thị trường BĐS, GS.TS. Hoàng Văn Cường đồng tình với báo cáo của Bộ Xây dựng nêu ra 2 nguyên nhân chính dẫn tới BĐS đình trệ, gồm: 

Một là, thiếu nguồn lực tài trợ tài chính, trong bối cảnh dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu DN đến hạn thanh toán.

Hai là, do vướng mắc về pháp lý đối với các dự án BĐS không được triển khai, thậm chí nhiều dự án đang triển khai phải dừng, có những dự án gần hoàn thành nhưng không đủ căn cứ pháp lý để đưa ra tiêu thụ hoặc đưa ra tiêu thụ nhưng không được công nhận quyền tài sản.

“Hiến kế” gỡ “nút thắt” trên thị trường BĐS

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, để gỡ “nút thắt” trên thị trường BĐS hiện nay bên cạnh cần có sự vào cuộc của Chính phủ xử lý về vấn đề tín dụng, trái phiếu DN, các vướng mắc pháp lý, các DN BĐS cần tái cơ cấu lại danh mục đầu tư các dự án phù hợp với tình hình thực tế.

Nêu giải pháp cụ thể hơn, chuyên gia này cho rằng, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua BĐS núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các BĐS không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các DN phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua BĐS đầu cơ.

Đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.

Đồng thời, phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.

Để giải quyết vấn đề trái phiếu DN, Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cho rằng, bên cạnh việc sửa Nghị định số 65/2022/NĐ-CP theo hướng gia hạn thêm thời gian thực hiện các điều kiện của DN phát hành và nhà đầu tư chuyên nghiệp, cũng như gia hạn thời gian thanh toán trái phiếu.

Cùng với đó, Chính phủ xem xét, nên cho phép các DN phát hành thoả thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp.

Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.

Ngoài ra, Chính phủ cần thành lập một Ban giải quyết xử lý các vướng mắc pháp lý từ Trung ương đến từng địa phương, đứng đầu cấp Trung ương là Thủ tướng Chính phủ và đứng đầu địa phương là Chủ tịch UBND các địa phương, với sự tham gia của đại diện các cơ quan, ban, ngành để đưa ra quyết định xử lý các vấn đề vướng mắc pháp lý...

“Các DN BĐS phải tự tái cấu trúc các danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực cho các hoạt động trọng tâm có khả thi để vượt qua khó khăn”, ông Hoàng Văn Cường nói.