Nguồn vốn quan trọng nhưng rủi ro cao

Nhiều chuyên gia nhận định, tín dụng là một trong những nguồn vốn quan trọng đối với bất động sản, tuy nhiên, tính chất ngắn hạn của nguồn vốn này có thể gây rủi ro lớn khi bất động sản là lĩnh vực đầu tư dài hạn. Do đó, linh hoạt trong điều hành chính sách tín dụng là cần thiết để đảm bảo hướng dòng vốn vào đúng đối tượng, kiểm soát được rủi ro.

Theo Bộ Xây dựng, từ cuối năm 2022 và trong năm 2023, một số doanh nghiệp địa ốc sẽ phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp bất động sản đã và đang gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn hoặc tạm dừng thực hiện dự án, Bộ Xây dựng đánh giá.

Tính đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên tới hàng trăm ngàn tỉ đồng, tăng rất mạnh so với trước đó. Điều này có nghĩa số vốn rất lớn đang nằm trong đất nhưng doanh nghiệp lại không xoay được tiền để triển khai tiếp.

Trong báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2022 và cả năm 2022 của Ngân hàng Nhà nước  cho biết, tính đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản gần 800.000 tỷ đồng. Cuối năm 2021, con số này chỉ khoảng 700.000 tỷ đồng.

Báo cáo của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cũng chỉ rõ, tính toán trong 10 tháng năm 2022, cơ cấu nguồn vốn bất động sản có 71% là tín dụng ngân hàng, trong khi đó cổ phiếu chỉ chiếm khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 10%, vốn FDI chiếm khoảng 7%.

Do đó, “nếu phụ thuộc quá nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng, thị trường địa ốc sẽ không phát triển bền vững, doanh nghiệp sẽ không đảm bảo được dòng tiền ổn định để duy trì hoạt động đầu tư và triển khai dự án, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV thông tin. 

Gỡ khó cho tín dụng bất động sản

Tại Họp báo tổng kết cuối năm 2022 vào tháng 12/2022, theo Phó Thống đốc Đào Minh Tú, Ngân hàng Nhà nước sẽ phối hợp tổ chức diễn đàn về tín dụng cho thị trường bất động sản, để làm rõ hơn trách nhiệm của ngành ngân hàng, cơ quan quản lý bất động sản, doanh nghiệp, dự án bất động sản. Từ đó, tìm giải pháp để thị trường phát triển lành mạnh, không để "bong bóng" nhưng cũng không để "đóng băng".

Trong định hướng tín dụng năm 2023 của Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng cần ưu tiên cho hoạt động sản xuất kinh doanh, tiếp tục kiểm soát tín dụng đối với một số lĩnh vực rủi ro, đặc biệt là kinh doanh bất động sản, những hoạt động có tính chất đầu cơ, đội giá bất động sản.

TS. Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản, trong đó phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển.

Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống thông tin về mua bán, thế chấp bất động sản thống nhất trên toàn quốc, thông qua hệ thống cổng thông tin quốc gia để góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng cho vay nhận thế chấp tài sản bất động sản bảo đảm là an toàn, hiệu quả.

Ngoài ra, đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng cũng là giải pháp cần thiết.

Rủi ro nợ xấu đang gia tăng trong năm 2023. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với áp lực thanh toán khi các trái phiếu đáo hạn và áp lực mua lại trái phiếu trước hạn để hạn chế rủi ro pháp lý.

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh - Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, tín dụng bất động sản là vốn trung dài hạn, còn bản chất của hoạt động thương mại là ngắn hạn đáp ứng vốn lưu động cho doanh nghiệp và nền kinh tế.

Do đó, với cơ cấu tín dụng như trên, ngành ngân hàng đã và đang nỗ lực, trong bối cảnh các kênh dẫn vốn khác đang gặp khó khăn. "Vì vậy, cùng với vốn tín dụng ngân hàng, chúng tôi cho rằng các kênh khác như vốn chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp cũng cần phải khơi thông để cùng đồng hành hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế", ông Lệnh phân tích.