Thị trường bất động sản đang hết sức khó khăn

Theo báo cáo gửi đến Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững diễn ra sáng ngày 17/2, VNREA cho biết, gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thế thời điểm cuối năm 2022 (tăng 38,7% so với cùng kỳ năm 2021) đã cho thấy tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản.  

Số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong quý IV/2022 là quá ít. Hầu như doanh nghiệp còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí, có doanh nghiệp phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn...

Nhất là thực trạng nhiều doanh nghiệp môi giới lỗ nặng, có các đơn vị thiếu dòng tiền, phải nghỉ Tết sớm, cắt giảm nhân sự, giảm lương và đóng cửa văn phòng. Trong tháng đầu năm 2023, không ít chủ doanh nghiệp môi giới vừa và nhỏ đã phải bán tài sản cá nhân để duy trì hoạt động cho văn phòng. Hàng chục vạn môi giới, chiếm tới 80% lực lượng đã phải dừng hoạt động.

Theo VNREA, số lượng dự án bất động sản đang triển khai trên cả nước nhưng phải tạm dừng lên đến cả ngàn dự án, giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 tỷ USD.

Một chỉ báo cũng tiếp tục cho thấy tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản đó là nguồn cung. Theo VNREA, năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương hơn 20% so với năm 2018. Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Quý IV/2022, nguồn cung sụt giảm kỷ lục với gần 7.000 sản phẩm.

Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018, riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm.

Phân tích về các nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trên, đại diện VNREA chỉ ra một số nguyên nhân chủ yếu. Trước hết là vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án, làm nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp.

VNREA cho rằng, hiện vẫn thiếu chính sách để điều tiết thị trường, định hướng tiêu dùng, hạn chế đầu cơ. Không có chính sách để hạn chế sản phẩm, dự án cao cấp. Ngược lại, cũng không có chính sách phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Tiếp đó là do nguồn vốn bị “ách tắc”, bao gồm cả vốn tín dụng, trái phiếu và huy động từ khách hàng. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng,... khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Nhanh chóng tháo gỡ khó khăn về chính sách và nguồn vốn

Tiếp tục kiến nghị nhiều giải pháp nhằm thúc đầy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, đại diện VNREA đề nghị phía Ngân hàng Nhà nước thúc đẩy nhanh việc bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền, hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên.

Đồng thời, với các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch bệnh COVID-19. Không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ; Hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp...

Đặc biệt, liên quan đến vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, lãnh đạo VNREA cho rằng: “Cần có chính sách hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu hoặc mua lại trái phiếu đã phát hành mà doanh nghiệp phát hành đang gặp khó khăn và chứng minh được việc sử dụng nguồn tiền trái phiếu phát hành đúng mục đích.”

Cùng với đó, kiến nghị về hoàn thiện cơ sở pháp lý, VNREA cho biết, cần đẩy nhanh sửa luật để ổn định và phát triển thị trường trong dài hạn. Đặc biệt, cần có chính sách mạnh hơn để thúc đẩy nhà ở xã hội nhằm tạo sản phẩm phù hợp thị trường, kích thích giao dịch, khởi động guồng quay sản xuất - kinh doanh cho cả nền kinh tế.