Tập trung vào sản phẩm vừa túi tiền

Như nhiều chuyên gia đã nhận định, năm nay vẫn là năm doanh nghiệp, thị trường bất động sản (BĐS) đối diện với nhiều thách thức từ chính sách tiền tệ, lãi suất và thanh khoản. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ vừa túi tiền sẽ luôn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư bởi có nhiều cơ hội tiếp cận người mua và ít lo lắng hơn trong việc tìm kiếm thanh khoản và có chỗ đứng vững chắc trên thị trường. Trước áp lực về dòng tiền, năm nay, việc doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu ở thức sẽ là "cứu cánh".

Chuyên gia Sử Ngọc Khương nhìn nhận, hiện nay không chỉ ở các đô thị như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội mà ở các tỉnh vùng ven có tốc độ đô thị hóa cao nhu cầu về nhà ở có giá vừa túi tiền là rất lớn. Trong bối cảnh nguồn cung nhỏ giọt và giá bán không ngừng tăng thì những dự án nào đáp ứng nhu cầu ở thực, tài chính vừa tầm sẽ vẫn được săn đón.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, nhu cầu thực sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ là trọng tâm phát triển của thị trường trong năm nay.

Thực tế đã chứng minh, ngay cả khi thị trường BĐS trầm lắng, không có giao dịch, thanh khoản xuống đáy, thì phân khúc vừa túi tiền vẫn có lượng hấp thụ cực tốt. Do đó, các doanh nghiệp BĐS phía Nam cũng rục rịch triển khai các dự án mới, thích ứng với thị trường, cơ cấu lại sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và vừa túi tiền.

Đơn cử như Phú Đông Group, sau thành công của nhiều dự án như Phú Đông Skygarden, Him Lam Phú Đông… doanh nghiệp này sắp đưa ra thị trường dự án vừa túi tiền. Theo ghi nhận của Nhadautu.vn, những sản phẩm trước đó của doanh nghiệp này đều "cháy hàng" bởi mức giá phù hợp với đại đa số người dân, người trẻ có kế hoạch sinh sống, làm việc lâu dài ở TP. Hồ Chí Minh.

Lần này, Phú Đông đưa ra một sản phẩm vừa túi tiền nữa mang tên Sky One ở TP. Dĩ An, Bình Dương, tiếp giáp với TP. Hồ Chí Minh. Dự án cung cấp cho thị trường 800 căn hộ với mức giá dao động từ 32-35 triệu đồng/m2. Ngoài ra, doanh nghiệp này tiếp tục hoàn thiện dự án Phú Đông Sky Garden đã mở bán trước đó.

Phía Tập đoàn Hưng Thịnh tập trung mở bán những dự án hiện hữu là căn hộ 9X An Sương tại huyện Hóc Môn và căn hộ Moonlight Avenue tại TP. Thủ Đức. Song song, doanh nghiệp hoàn thiện các dự án đang triển khai tại thị trường tỉnh như Bình Dương, Quy Nhơn...

Tương tự, Thắng Lợi Group cho biết, năm nay, doanh nghiệp dự kiến sẽ phát triển thêm dự án mới tại thị trường Long An. Đây là sản phẩm vừa túi tiền phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, mang đến lựa chọn mới cho khách hàng, nhà đầu tư. Dự kiến sẽ ra mắt thị trường vào nửa cuối năm 2023.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Thanh Quyền, CEO Thắng Lợi nói rằng, hiện tại doanh nghiệp vẫn đang tập trung kinh doanh và phát triển những dự án trước đó như The Diamond City, Sài Gòn Town… Các dự án này sẽ tiếp tục phát triển tiếp giai đoạn mới.

Bên cạnh đó, tập đoàn cũng tập trung nghiên cứu phát triển thêm mảng BĐS nông nghiệp xanh, nhằm mở rộng hệ thống cũng như cung ứng đa dạng sản phẩm hơn cho thị trường.

"Thời gian tới, tập đoàn sẽ cho giới thiệu ra thị trường dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu của đa số khách hàng hiện tại. Với dòng sản phẩm này, chúng tôi kỳ vọng sẽ tạo nên cú hích mạnh trong năm nay và giai đoạn tiếp theo", ông Quyền cho hay.

Trong khi đó, cùng với kế hoạch bàn giao các dự án đang triển khai như Mizuki Park, Akari City (TP. Hồ Chí Minh), Waterpoint (Long An), Tập đoàn Nam Long cho biết sẽ tiếp tục duy trì kế hoạch phát triển dự án mới như đã đặt ra. Giai đoạn 2023-2024, doanh nghiệp sẽ bổ sung nguồn cung ra thị trường với hàng nghìn sản phẩm nhà ở giá hợp lý dành cho khách hàng có nhu cầu ở thực tại TP. Hồ Chí Minh, Long An, Đồng Nai, Cần Thơ.

Nguồn cung thấp kỷ lục

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý IV/2022, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1.312 căn hộ mới được chào bán. Đây cũng là số căn hộ chào bán mới theo quý thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây, không tính 2 năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19.

Năm vừa qua, tổng số căn hộ được chào bán đạt 18.440 căn, tương đương với năm 2020 nhưng chỉ bằng 70% số lượng được chào bán trước dịch trong năm 2019. Khu Đông TP. Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu với 3 dự án được chào bán mới và 1 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp hơn 1.000 căn hộ, chiếm gần 81% tổng nguồn cung mới.

Ngoài vấn đề cấp phép cho các dự án mới gặp khó khăn, nhiều chủ đầu tư đã chủ động hoãn kế hoạch bán hàng do quan ngại tình hình kinh tế vĩ mô bất ổn ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của thị trường.

Phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục "chiếm sóng" thị trường với 16.850 căn hộ, chiếm gần 90% tổng số căn hộ được chào bán trong năm. Điểm chung của các dự án được chào bán mới trong năm 2022 là phần lớn đều được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn đã có tên tuổi trên thị trường với quỹ đất đã được hình thành từ những giai đoạn trước.

Theo CBRE, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên ở mức cao và có thể lên đến 15% sau giai đoạn ưu đãi, khiến cho khả năng tiếp cận vốn vay hạn chế và tạo ra tâm lý e ngại của người mua nhà, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô chịu nhiều thách thức. Nhiều thông tin thiếu tích cực về các doanh nghiệp phát triển BĐS cũng phần nào khiến cho người mua nhà chần chừ trong việc đưa ra các quyết định mua nhà. Tổng số căn bán được của cả năm 2022 là 18.545 căn, giảm 37,3% so với giai đoạn trước dịch năm 2019.

Về giá bán căn hộ trung bình trong quý IV/2022 không có nhiều thay đổi so với quý III. Riêng, phân khúc hạng sang là phân khúc duy nhất có mức giá trung bình tăng là 1,4% so với quý III và 7,8% so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, các chính sách bán hàng lại có nhiều sự đột biến trong quý cuối của năm 2022 khi nhiều chủ đầu tư chào bán dự án với mức chiết khấu cao hơn so với thông lệ. Mức chiết khấu này có thể dao động từ 20-45% tuỳ thuộc vào tiến độ thanh toán cũng như các khuyến mãi khác đi kèm. Mức chiết khấu cao này chỉ đến từ các chủ đầu tư đang gặp nhiều áp lực về tài chính, cũng như dự án còn đang ở giai đoạn chưa hoàn thiện toàn bộ hồ sơ pháp lý.

Giá thứ cấp có ghi nhận giảm trong dịp cuối năm 2022, chủ yếu tại các dự án có số lượng sản phẩm lớn, có yếu tố đầu cơ cao với mức giảm giá có thể lên tới 20%. Mức giảm giá này thể hiện sự điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng của người mua nhà chứ chưa phải là hiện tượng "cắt lỗ" cục bộ trên toàn thị trường. Những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc không gặp nhiều áp lực về dòng tiền vẫn đang chờ cơ hội tốt hơn để thanh khoản.

Dự kiến, trong năm 2023, TP. Hồ Chí Minh sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án. Trong đó, phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang và trung cấp cùng chiếm khoảng 12%.

Phần lớn các nguồn cung này đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án trước đây, và chỉ có 6 trong tổng số 20 dự án dự kiến chào bán là dự án mới được chào bán lần đầu.

Khu Đông TP. Hồ Chí Minh vẫn là hướng phát triển chính với hơn 48% tổng nguồn cung. Còn khu vực phía Tây là điểm sáng mới với khoảng hơn 2.000 căn hộ dự kiến được chào bán, chủ yếu tập trung tại khu vực quận Bình Tân. Huyện Hóc Môn cũng dự kiến có dự án chung cư thương mại đầu tiên với nguồn cung khoảng 800 căn hộ.