Với đặc thù là ngành vận hành cần dòng tiền và lượng vốn lớn, tác động của COVID-19 đến thị trường bất động sản được các chuyên gia đánh giá là rất lớn, đặc biệt đối với phía khách hàng và nhà đầu tư.

Tắc trên mọi mặt trận

Theo thống kê của của trang batdongsan.com.vn, từ khi dịch bùng phát lần 2 các chỉ số trên thị trường đều diễn biến theo hướng không tích cực. Cụ thể, phân khúc căn hộ chung cư có lượng đăng tin rao bán tăng 7% so với tháng 6 trong khi mức độ quan tâm, tìm mua lại giảm 7%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh batdongsan.com.vn tại TP.HCM và Bình Dương nhận định thị trường đang ngày càng khó khăn, giao dịch giảm. So với các năm trước, giá bán chung cư thường có mức tăng từ 3-13%/năm tùy phân khúc tuy nhiên hiện nay giá nhà hầu như không có sự thay đổi, mức độ tăng giá đang chững lại.

Theo nhận định của các chuyên gia, trong trường hợp COVID-19 kéo dài, trong tương lai gần sẽ có làn sóng cắt lỗ từ những nhà đầu tư mua chung cư để cho thuê hay không có tiềm lực tài chính dài hạn.

Đối với sự suy giảm các giao dịch mua bán, thậm chí đối với các giao dịch mua bán nhà đóng tiền theo tiến độ đã được xác lập cũng gặp khó do khách hàng bị mất dòng tiền. Ông Phan Công Chánh, chuyên gia tư vấn BĐS cho rằng hiện nay nhiều khách hàng bị sụt giảm thu nhập do dịch bệnh khiến họ không còn khả năng đóng tiền theo cam kết với chủ đầu tư.

"Thường khách hàng đã dùng hết tiền tích lũy để đóng đợt đầu, kỳ vọng sẽ tích lũy và đóng tiếp các đợt sau nhưng khó khăn do dịch bệnh khiến họ bị tắc, thậm chí mất dòng tiền. Điều này khiến thị trường BĐS suy giảm nặng nề chứ không tạm thời, hoàn toàn có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường khi dịch qua đi" - ông Chánh nêu quan điểm.

Đối với bản thân các doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng nặng nề đến tiến độ các dự án đang triển khai. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng COVID-19 là thách thức rất lớn bởi nếu CĐT đang có dự án đang triển khai theo tiến độ thì vẫn phải trả chi phí cho nhà thầu. Nếu dòng tiền bị chậm lại do khách hàng thanh toán gián đoạn thì CĐT sẽ rất khó khăn.

Bên cạnh việc gặp khó tại các dự án thì tình hình của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán cũng không mấy khả quan. Theo một thống kê từ nhóm nghiên cứu của TS. Cấn Văn Lực công bố mới đây thì giá cổ phiếu ngành BĐS đã giảm 16% so với đầu năm là 1 trong 10 lĩnh vực có giá cổ phiếu giảm mạnh nhất. Báo cáo cũng chỉ ra BĐS là 1 trong 8 lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất dưới tác động của COVID-19.

Thay đổi để thích nghi

Trong bối cảnh đại dịch COVID-19 khiến mọi giao dịch ngưng trệ, vấn đề khủng hoảng pháp lý vẫn còn đó cộng với sự lệch pha cung cầu dẫn đến hệ quả nếu doanh nghiệp không có tiềm lực tài chính thì nguy cơ rời khỏi thị trường rất cao. Đối với những doanh nghiệp có tiềm lực mạnh đây cũng là lúc họ bắt buộc đưa ra các giải pháp tái cơ cấu danh mục đầu tư, tiết kiệm chi phí hoặc thậm chí chấp giảm giá để bán được hàng, giữ dòng tiền. 

Khi đưa ra sản phẩm mới, để đảm bảo dòng tiền, doanh nghiệp bắt buộc phải cơ cấu lại danh mục các dự án đã công bố theo hướng rút gọn lại, đưa ra các dự án phù hợp như nhà ở hợp túi tiền. Bên cạnh đó là tính toán lại các phương thức thanh toán để người mua có thể trả.

Ông Lê Trọng Khương - Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết hiện doanh nghiệp đang tính toán để tiến độ thanh toán giãn ra mỗi kỳ thanh toán ít đi, đảm bảo mức thu nhập của người mua nhà có đủ khả năng đóng theo tiến độ, đảm bảo dòng tiền.

Đối với việc tái cơ cấu của các doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực nhận định để đảm bảo sự hấp thụ của thị trường, khi tái cơ cấu danh mục dự án, sản phẩm, các doanh nghiệp nên chú trọng vào các phân khúc có nhu cầu lớn hiện nay như BĐS nhà ở có giá phải chăng, BĐS khu công nghiệp, văn phòng cho thuê và các hoạt động tái cơ cấu nội bộ, đang dạng hóa nguồn vốn đầu tư từ các nguồn như FDI, phát hành trái phiếu...

Bên cạnh đó, ông Lực cũng cho rằng các doanh nghiệp cũng nên đổi mới tư duy, nắm bắt nhu cầu mới của khách hàng, ngoài ra cũng tăng cường ứng dụng công nghệ số để giảm chi phí.

Dù những khó khăn đặt ra là hiển hiện, tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, với những chỉ dấu tương đối khả quan như nguồn vốn tín dụng vào BĐS 6 tháng đầu năm tăng 1,5%, vốn đầu tư FDI trong 7 tháng đầu năm vào BĐS đạt 2,8 tỷ USD và khoảng 86.000 tỷ đồng trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS đã phát hành thành công 6 tháng đầu năm thì nếu doanh nghiệp thay đổi tư duy, tìm “cơ hội trong nguy cơ”, thích ứng thì vẫn có cơ hội tồn tại.