Nguồn cung hạn chế đẩy giá nhà tăng cao

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) của Datxanh Services cho thấy, trong quý III, tại thị trường trường Hà Nội nguồn cung mới căn hộ có 1.500 sản phẩm, giảm 66% theo năm nhưng giá bán sơ cấp lại tăng từ 3-5%, ở mức 43-58 triệu đồng/m2.

Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới khoảng 400 sản phẩm, tăng 100% theo năm, đi kèm với đó là giá bán cũng tăng từ 2-3%, ở mức 53-62 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM nguồn cung mới gần 4.000 sản phẩm, tăng 74% theo năm và tất nhiên, giá bán cũng tiếp tục duy trì ở mức cao, tăng 2-3%, ở mức 60-80 triệu đồng/m2.

Nhìn chung, có thể thấy với mức giá này, người mua cũng rất khó tiếp cận, nhất là trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều khó khăn, kéo theo tỷ lệ hấp thụ ở cả 3 miền chỉ ở mức khoảng 20%.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan chức năng trong việc kiểm soát thị trường BĐS khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây áp lực lên nguồn cung, thúc đẩy giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Trong 10 năm qua, giá BĐS đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng 2 chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Bộ Xây dựng cho biết, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Như vậy, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, VARS ước tính, mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu ở riêng của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình.

"Sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa. Nhưng, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, có nghĩa là không phải giá của tất cả loại hình BĐS sẽ bị tác động theo cùng một cách", VARS cho hay.

Tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xảy ra ở một số khu vực, phân khúc nhất định. Trong khi khu vực nông thôn, các vùng ven của các đô thị hàng đầu hoặc tại các đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung thì khu vực thành thị lớn như Hà Nội, TP.HCM đang phải đối mặt với áp lực quá tải do nhu cầu về nhà ở.

VARS cho rằng, là sản phẩm có tính nội địa hóa cao, giá cả BĐS sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu.

VARS dự báo, giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024. Nhưng, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế. Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM đều nằm ở các quận, huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.

Điều tiết cung cầu để tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân

VARS cho rằng, để tăng khả năng tiếp cận nhà ở an toàn với giá hợp lý cho người dân trong bối cảnh gia tăng dân số và đô thị hóa, cần giải quyết được mặt xích tăng giá BĐS quan trọng nhất - thiếu nguồn cung, do đất đai chưa được sử dụng tối ưu. Đồng thời, phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường phát triển thực chất.

Cụ thể, cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất giá trị sử dụng.

Bên cạnh đó, cần xóa quy hoạch "treo", xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch. Kiểm soát chặt chẽ kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo tiến độ dự án, tránh gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên.

Ngoài ra, cầu đầu cơ càng lớn, sẽ càng khó kiểm soát, dẫn đến giá BĐS càng tăng cao và biến động với biên độ lớn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Do đó, cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô BĐS sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua BĐS thứ 2, 3...