Tại dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc thực hiện, trong đó phân định rõ các trường hợp thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sảnvà các trường hợp thực hiện theo pháp luật về đầu tư để tránh nhầm lẫn.

Đồng thời bổ sung quy định về việc kiểm tra nội dung hợp đồng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án để bảo đảm tính thống nhất trong thực hiện pháp luật, hạn chế các tranh chấp xảy ra hoặc lợi dụng chính sách để chuyển giao tài sản không hợp pháp.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng kiến nghị tách quy định về hồ sơ chuyển nhượng dự án thành một điều riêng (tại Điều 10 dự thảo về Luật kinh doanh bất động sản) để dễ dàng áp dụng. Các yêu cầu về hồ sơ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án về cơ bản được kế thừa theo quy định hiện hành nhưng có quy định rõ hơn trường hợp phải nộp bản sao và bản gốc giấy tờ pháp lý để phù hợp với quy định về cải cách thủ tục hành chính của Chính phủ.

Bộ Xây dựng còn đề xuất tách quy định chuyển nhượng một phần và chuyển nhượng toàn bộ dự án thành 2 Điều khác nhau (Điều 11 và Điều 12 dự thảo).

Lý giải về đề xuất trên, Bộ Xây dựng cho biết, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Trình tự, thủ tục, nội dung thẩm định và thành phần hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Quyết định số 832/QĐ-BXD ngày 29/8/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc “Công bố thủ tục hành chính được thay thế và thủ tục hành chính bị hủy bỏ hoặc bãi bỏ trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng”.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, cùng với sự phát triển của thị trường và nền kinh tế, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là một hoạt động tất yếu và khách quan, việc các chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án tiến hành chuyển nhượng cho những chủ đầu tư mới có năng lực triển khai hoàn thành dự án làm thúc đẩy và tạo động lực mới cho sự phát triển của thị trường.

Thời gian qua, sau đợt suy thoái của thị trường bất động sản bắt đầu từ năm 2011 thì giai đoạn từ năm 2015-2020 là giai đoạn phục hồi, phát triển của thị trường. Giai đoạn này ghi nhận hoạt động chuyển nhượng dự án diễn ra sôi nổi và đạt hiệu quả cao, nhiều dự án bị đình trệ nhiều năm đã được tái triển khai thực hiện, hoàn thành đưa vào sử dụng.

Điều này thể hiện sự tất yếu của chu kỳ kinh tế thị trường và sự đóng góp tích cực của pháp luật về kinh doanh bất động sản điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án.

Bộ Xây dựng cho biết, việc tách riêng quy định chuyển nhượng một phần và chuyển nhượng toàn bộ dự án thành 2 Điều khác nhau sẽ tạo cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp dễ dàng thực hiện. Nhiều dự án bất động sản đã được tháo gỡ tình trạng khó khăn, được tiếp tục triển khai thực hiện, hạn chế được các hệ lụy do dự án bị đình trệ, góp phần gia tăng nguồn cung bất động sản, cân đối cung cầu bất động sản, giảm tồn kho bất động sản.

Trước đó, nhiều doanh nghiệp đã thông tin mặc dù đã có quy định cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc, gây khó trong chuyển nhượng.

Đồng quan điểm, các chuyên gia cũng cho rằng pháp luật vẫn chưa quy định như thế nào được xem là một phần dự án được phép chuyển nhượng trong tổng thể của một dự án, hay đưa ra các tiêu chí để xác định một phần của dự án được phép đủ điều kiện chuyển nhượng.

Theo TS. Võ Trung Tính - Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, một số dự án đã được chủ đầu tư tiến hành tách nhỏ để chuyển nhượng một phần dự án nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình, cụ thể chủ đầu tư có thể chuyển nhượng phần dự án kinh doanh thương mại dịch vụ trước trong tổng thể dự ánnhằm thu hồi vốn để tiếp tục phát triển phần dự án còn lại.

Điều này dẫn đến khả năng dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau làm phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án lúc ban đầu.