Khi thị trường bất động sản (BĐS) còn sôi động, giá nhà đất tăng liên tục, nhiều đối tượng đã lập các dự án "ma", dùng đất nền chưa đủ pháp lý để đem bán, chiếm đoạt tiền những người chưa nắm vững kiến thức pháp luật. Đến nay, hàng loạt vụ lừa đảo đổ vỡ, người mua chỉ biết than trời, cầm đơn kêu cứu khắp nơi.

Tiền mất, khó đòi lại được

Những ngày cuối năm 2019, một nhóm gần 20 khách hàng mua đất nền tại một dự án "ma" ở ấp 1, xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh đã cầm đơn đến rất nhiều cơ quan báo chí để nhờ can thiệp vì cho rằng bị người được ủy quyền bán đất dự án nói trên là bà Văn Thị Kim Phượng lừa đảo. Theo đơn cầu cứu, khu đất nói trên dù đang trong tình trạng tranh chấp vẫn được bà Phượng đem phân lô bán đất nền, nhiều người mua nhưng suốt 2 năm không được giao sổ, không xây cất được nhà.

Đại diện nhóm khách hàng, bà Phạm Thị Trang (nhà ở huyện Bình Chánh) cho biết thông qua đơn vị môi giới là Công ty BĐS Dương Đại Phát (đường Vĩnh Lộc, huyện Bình Chánh), bà đã mua lô đất với giá 420 triệu đồng vào tháng 9/2017 (có vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại huyện Hóc Môn lập). Trong hợp đồng, bà Phượng cam kết đất không bị tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, không thế chấp, bảo lãnh chuyển nhượng…

Tuy vậy, đến tháng 4/2019, khi bà đến thăm thì thấy khu đất bị đập phá, các đường bờ kè bị gạch đá rào lại. Người dân địa phương cho biết khu đất này đang bị tranh chấp và bên đang tranh chấp là một phụ nữ có tên Danh Thị Hồng Nga.

Sự việc vỡ lở, bà Phượng liên tục né tránh nên bà Trang và các nạn nhân khác đã nộp đơn kiện lên TAND huyện Bình Chánh nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. "Đáng lo hơn, tôi còn thấy nhân viên kinh doanh của các công ty BĐS vẫn tiếp tục dẫn khách đến giới thiệu bán mảnh đất trên" - bà Trang kể lại.

Một trường hợp khác, 38 người cũng gửi đơn đến Báo Người Lao Động kêu cứu về việc bị một số đối tượng lợi dụng danh nghĩa chủ đầu tư, công ty BĐS lập ra dự án "ma" để bán đất nền rồi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Ông Ninh Viết Sơn, người đại diện nhóm 38 nạn nhân này, cho biết cuối năm 2017 đầu năm 2018, ông và những người còn lại được Công ty TNHH DV Đầu tư Môi giới BĐS Thủ Đức (gọi tắt là Công ty Môi giới BĐS Thủ Đức; nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh, phường Long Trường, quận 9, TP. Hồ Chí Minh) chào bán đất nền theo bản đồ phân lô đường Bưng Ông Thoàn 2 (phường Phú Hữu, quận 9) do chính công ty này phát triển. Chủ đầu tư là bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc, còn đất dự án có số thửa 878, 515, 1344 tờ bản đồ số 9, phường Phú Hữu.

Qua những lời chào mời hấp dẫn, 38 người đã chấp thuận đầu tư mua đất nền tại dự án này. Trong thời gian từ tháng 12/2017 đến tháng 1/2018, ông Sơn và những người còn lại đã ký nhận chuyển nhượng tổng cộng 45 nền đất thông qua "hợp đồng đặt cọc đất nền Bưng Ông Thoàn 2, phường Phú Hữu, quận 9" do công ty soạn nhưng nội dung bên trong là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nền nhà) với giá cả và tiến độ thanh toán. Phía Công ty Môi giới BĐS Thủ Đức giải thích là để lách luật.

Theo hợp đồng, những người này mua đất với giá dao động từ 28,2 - 31,5 triệu đồng/m2, thành tiền 1,466 - 2,2 tỉ đồng/nền, thanh toán thành 5 đợt. Trong đó, Công ty Môi giới BĐS Thủ Đức là bên nhận thanh toán tiền đất và ký tên trong hợp đồng với tư cách người làm chứng để bảo đảm thông tin liên lạc cho khách hàng, bảo đảm đúng quy định nhà nước. Dù vậy, sau khi khách hàng thanh toán 3 đợt đầu theo hợp đồng với tổng số tiền hơn 54 tỉ đồng, đến thời hạn 8 tháng, phải ký hợp đồng công chứng đất như cam kết thì chủ đầu tư không thực hiện và tìm cách né tránh.

Những khách hàng này nhiều lần yêu cầu bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc đưa ra giấy tờ chứng minh pháp lý của dự án như quảng cáo nhưng bà này không đưa ra được. Thậm chí, một số khách hàng chấp nhận thiệt thòi, ký hợp đồng thanh lý nhưng bà Phúc vẫn trốn tránh, không trả tiền như hứa hẹn.

Ông Sơn và những người mua tìm hiểu thì biết ngày 22/6/2018, khu đất dự án nói trên đứng tên người khác là bà Phạm Thị Liên, ủy quyền cho bà Phúc theo Hợp đồng 42119. Khu đất này đã được chuyển đổi mục đích sử dụng và nhập chung với một thửa đất khác với tổng diện tích trên 7.200 m2. Nhưng bà Phúc không tiếp tục thực hiện việc lập hồ sơ tách thửa để chuyển nhượng cho người mua mà đem diện tích đất đã bán đi thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Chi nhánh Xuyên Á (quận 12).

Và mới đây, ông Nguyễn Chí Thọ, người đứng tên hộ cho bà Phúc, đã chuyển nhượng thửa đất trên cho một người khác tên là Triệu Minh Nguyên (vào ngày 3/10/2019) nhưng che giấu và cũng không trả tiền cho nhóm 38 khách hàng. "Chúng tôi nhận thấy ngay từ đầu, bà Phúc đã thông đồng với Công ty Môi giới BĐS Thủ Đức đưa ra thông tin về một dự án không có thật, chỉ có đất được ủy quyền, chưa có hồ sơ pháp lý nào mà chỉ có bản đồ phân lô do chính bà Phúc tự vẽ, đóng dấu Công ty TNHH Dịch vụ Xây dựng Thiên Ân (cũng do bà Phúc đứng tên). Sau đó, bà Phúc thông qua Công ty Môi giới BĐS Thủ Đức để lừa dối chúng tôi nhằm chiếm đoạt tiền" - ông Sơn phân tích.

Ngoài những vụ việc nói trên, Báo Người Lao Động thời gian gần đây cũng nhận rất nhiều đơn kêu cứu của người mua đất nền dự án "ma", dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, một BĐS bán cho nhiều người... Thậm chí, tình trạng mua bán đất nền kèm hứa hẹn cho lợi nhuận "khủng" vẫn âm ỉ diễn ra trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Bản thân người viết gần đây cũng bị nhân viên môi giới đất nền chào mời đi xem đất ở quận 2 với giá rẻ nhưng đến nơi lại được mời đi xem dự án ở tận Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu!

Theo luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, thông thường các dấu hiệu chiếm dụng vốn, lừa đảo thể hiện rõ nhất khi đến hạn bàn giao nền đất; bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thực hiện việc cam kết trả tiền thuê, mua khi đến hạn. Các chủ đầu tư thường dùng nhiều lý do để kéo dài, trì hoãn; thậm chí tuyên bố thách thức nhà đầu tư đi kiện nhằm kéo dài việc chiếm dụng vốn, cố tình không hoàn trả số tiền đã nhận từ khách hàng, trong khi không thực hiện đúng các điều khoản đã cam kết.

Nhiều luật nhưng còn kẽ hở

Cũng theo luật sư Trần Minh Cường, việc triển khai và bán một sản phẩm BĐS chịu sự điều chỉnh của rất nhiều quy phạm pháp luật có liên quan như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường... Tất cả hành vi vi phạm của chủ đầu tư đều có các chế tài xử lý.

Tuy nhiên, dù có đầy đủ các quy định của pháp luật cũng như chế tài rất cụ thể và chi tiết nhưng thực tế vẫn xảy ra tình trạng lừa đảo BĐS là do pháp luật còn kẽ hở. Như việc huy động vốn thông qua các phiếu giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, đặt cọc, nguyên tắc đặt cọc... là biến tướng của việc huy động vốn trái pháp luật khi BĐS đó chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dẫn đến rủi ro cho khách hàng và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước.

Bên cạnh đó, việc quản lý, giám sát và theo dõi thực trạng về công tác quản lý đất đai tại nhiều địa phương quá lỏng lẻo, thậm chí có tình trạng tiêu cực, cán bộ làm ngơ cho sai phạm. Việc chậm trễ, đùn đẩy của cơ quan công an khi cho rằng những vụ lừa đảo BĐS đã xảy ra chỉ là giao dịch dân sự để không xử lý; khi phát hiện những vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà đất cũng không chuyển cho cơ quan thẩm quyền là nguyên nhân dẫn đến tình trạng công ty kinh doanh, môi giới BĐS lộng hành.

Do đó, luật sư Cường kiến nghị nhà nước cần hoàn thiện hơn nữa về luật, cụ thể là chế tài đối với các cá nhân, tổ chức vi phạm, theo hướng tăng nặng hình phạt để chấn chỉnh tình trạng bát nháo, lừa đảo trong lĩnh vực BĐS. Đặc biệt, phải quy trách nhiệm và xử lý đối với UBND cấp xã, huyện và cơ quan quản lý chuyên ngành (xây dựng, đất đai).

Đồng thời, khuyến cáo người mua tỉnh táo khi đầu tư vào các dự án BĐS có giá quá rẻ so với thị trường hoặc chủ đầu tư cam kết thu mua, thuê lại. Tránh mua BĐS trên giấy và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản chính hoặc bản sao có chứng thực để kiểm tra đối chiếu các hồ sơ dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt. Trong trường hợp nghi ngờ, khách hàng cần liên hệ ngay cơ quan quản lý như UBND xã, UBND huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng ở địa phương đó để kiểm tra đối chiếu các thông tin từ chủ đầu tư cung cấp. Đặc biệt là phải nhờ luật sư có kinh nghiệm tư vấn để không mua nhầm dự án "ma".

Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, cho rằng chỉ có những dự án quy mô nhỏ, vài ngàn mét vuông, ở khu vực xa xôi hẻo lánh, giá bán không thể cao vì không có tiện ích hay đầu tư hạ tầng một cách bài bản, người bán mới tìm cách dụ dỗ, lôi kéo, đưa thông tin giả để người mua "ra tiền". Khi thị trường trục trặc, họ sẽ ôm tiền bỏ trốn hoặc tìm cách né tránh, trì hoãn giao nhà, đất hay trả tiền lại cho người mua.

Trong khi đó, chính quyền địa phương không thể biết được năng lực thực sự của từng chủ đầu tư nên họ làm sai hay không cũng khó xác định. Chưa kể cơ quan phường, xã rất ít nhân sự có chuyên môn còn sở, ngành lại ở xa nên không thể theo dõi, kiểm soát liên tục. "Với diễn biến hiện tại, thị trường như đang đi qua một khúc cua, nó sẽ tự loại bỏ các doanh nghiệp, các dự án có vấn đề, không phù hợp với thực tế nhằm chuẩn bị cho một nền tảng bền vững, đó là những chủ đầu tư phải uy tín" - ông Lâm nhìn nhận.

Tuy vậy, điều quan trọng nhất, theo ông Lâm, chính là khách hàng phải tỉnh táo để tự bảo vệ mình. Họ phải tin vào khả năng của mình chứ không nên nghe theo các nhân viên môi giới không có tâm. Bản thân khách hàng phải trang bị cho mình kiến thức, không thể đổ lỗi hoàn toàn cho ai khi chính bản thân để "cò" đất dẫn dắt.