Để thực hiện Luật Đầu tư 2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 31/2021/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành. Tại hội thảo trực tuyến cập nhật các điểm mới của Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, do Chi nhánh Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), tại Nghệ An, phối hợp với Trung tâm Trọng tài quốc tế (VIAC) tổ chức ngày 20/8/2021, bà Đào Kim Hoa - Đại diện VCCI Nghệ An, cho rằng, đây là những văn bản mới nhất về đầu tư ở cấp luật và nghị định, đưa ra những cơ chế giải quyết vướng mắc giữa nhà đầu tư với cơ quan quản lý nhà nước, khả thi, tạo ra sự chuyển biến cho nhà đầu tư nhận thức về môi trường đầu tư tại Việt Nam ngày càng thuận lợi, minh bạch hơn, nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể yên tâm đầu tư dài hạn tại Việt Nam.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai Luật Đầu tư 2020 trong 8 tháng đầu tiên đã cho thấy, có nhiều khúc mắc cần hướng dẫn, giải đáp, thì Luật Đầu tư 2020 mới có thể phát huy được hiệu lực, hiệu quả cao. Bà Đào Kim Hoa, cho biết, tại Nghệ An và nhiều tỉnh thành phố trên cả nước, khi thực hiện Luật Đầu tư 2020, vẫn còn một số quan điểm chồng chéo giữa các sở, ngành, doanh nghiệp, các đơn vị thực thi luật, có những vấn đề chưa tạo được sự thống nhất với pháp luật có liên quan quan khác.

Luật sư Đinh Ánh Tuyết - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế (VIAC), nhận xét, mặc dù các cơ quan soạn thảo luật và nghị định đã rất cố gắng để đưa ra các qui định và hướng dẫn mang tính khả thi, phù hợp với thực tiễn nhất, song vẫn có khá nhiều khúc mắc, thậm chí có vấn đề vẫn không biết nên hiểu “con gà hay quả trứng có trước”. Chính vì vậy, trong tháng 7/2021, Thủ tướng đã cho thành lập Tổ công tác chuyên giải quyết các khúc mắc trong thực hiện Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Một doanh nghiệp tham dự hội thảo, cho biết, công ty có 1 dự án đầu tư, sau khi xây dựng dự án nhưng chưa sử dựng hết đất được giao, hiện địa phương (cấp tỉnh) điều chỉnh qui hoạch một phần theo chứng nhận đầu tư cũ, một phần chuyển sang đầu tư kinh doanh du lịch sinh thái. Dự án du lịch sinh thái đang làm báo cáo đề xuất xin phê duyệt chủ trương đầu tư.

Theo Đuật Đầu tư 2020, trong trường hợp chủ đầu tư đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì có thể được chỉ định làm chủ đầu tư sau khi dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư, nhưng chủ đầu tư không biết có được tách sổ đỏ sử dụng đất làm 2 sổ khác nhau một theo dự án cũ, một sổ đỏ theo dự án mới đầu tư khu du lịch sinh thái hay không?

Liên quan đến khúc mắc này, Luật sư Đinh Ánh Tuyết, cho rằng, nếu 2 dự án này là độc lập, chủ đầu tư (doanh nghiệp) muốn tách ra 2 pháp nhân khác nhau, thì phải xin cấp sổ đỏ cho từng dự án và phải tuân thủ các qui định có liên quan đến Luật Đất đai. Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất (phần chưa sử dụng) của dự án, thì chủ đầu tư sẽ không còn quyền sử dụng đất phần này nữa, mà phải qua đấu thầu.

Một doanh nghiệp khác cho biết, công ty có dự án đầu tư nhà ở, một phần chưa phải là đất ở, theo qui định phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở mới thực hiện được. Trong khi đó, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thường thực hiện sau khi đã có chủ trương đầu tư và qui hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.

Hiện nay, doanh nghiệp đang thực hiện xin điều chỉnh chủ trương đầu tư, thì lại không đủ điều kiện để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Với câu hỏi này của doanh nghiệp, Luật sư Đinh Ánh Tuyết đã khuyến nghị doanh nghiệp hỏi ý kiến Tổ công tác của Thủ tướng về thực hiện Luật Đầu tư 2020, và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP để được giải đáp, hướng dẫn cụ thể nhất.

Một doanh nghiệp khác cũng đang là chủ đầu tư một dự án nhà ở đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, dự án đang xây dựng. Công ty này có nhu cầu ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với một doanh nghiệp khác để huy động vốn theo qui định của Luật Nhà ở. Nhưng đại diện doanh nghiệp này phản ánh, công ty không biết có phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ đầu tư hay không?

Theo Luật sư Đinh Ánh Tuyết, đây là cũng là vấn đề khá phức tạp, bởi hợp đồng kinh doanh giữa đôi bên còn phụ thuộc rất nhiều vào các nội dung ký kết, thỏa thuận. Nếu việc hợp tác không làm thay đổi qui mô, tính chất thực hiện dự án (vẫn do một mình chủ đầu tư thực hiện), bên hợp tác chỉ đảm bảo cung cấp vốn, thì giao dịch đó chỉ là giao dịch dân sự, không liên quan đến nghĩa vụ thực hiện dự án, theo Luật Đầu tư 2020 thì không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh đầu tư. Tuy nhiên, luật sư cũng khuyến nghị, Luật Nhà ở cấm tất cả các hình thức huy động vốn trước khi dự án đầu tư nhà ở có đủ điều kiện thương mại hóa, nên phải hết sức thận trọng.

Đại diện phía các cơ quan soạn thảo Luật Đầu tư và Nghị định 31/2021/NĐ-CP, cho biết, dù cơ quan chức năng đã rất cố gắng, nỗ lực cao nhất để đưa ra các qui định, hướng dẫn làm sao cho có tính khả thi cao nhất, dễ thực hiện, nhưng chắc chắn cũng sẽ không thể bao quá được hết các khúc mắc phát sinh từ thực tiễn. Chính vì vậy, Tổ công tác của Thủ tướng về thực thi Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP đã được thành lập để giải quyết các vấn đề liên quan.