Pháp lý là rào cản lớn nhất

Có thể nói, trong thời gian qua, mặc dù thị trường BĐS đã có nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, nhưng các chủ thể tham gia thị trường vẫn còn tư tưởng chần chừ, do những lo ngại về vướng mắc pháp lý.

Đề cập về vướng mắc pháp lý trên thị trường BĐS thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho biết, vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn của doanh nghiệp trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.

Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Điều này dẫn đến thị trường BĐS trầm lắng, người mua nhà mất niềm tin và giao dịch BĐS hạ nhiệt thời gian qua.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho biết, năm 2023, cả nước có khoảng 1.200 dự án BĐS, nhà ở thương mại bị vướng mắc chủ yếu về pháp lý. Nhiều nguyên nhân dẫn đến vướng mắc pháp lý như thủ tục, quy định còn chồng chéo, phức tạp, khó thực thi; Năng lực nhà đầu tư BĐS hạn chế, không đáp ứng được các yêu cầu (không có khả năng tài chính để hoàn tất thủ tục giao đất, triển khai dự án…). Vướng mắc pháp lý cũng là vướng mắc khó giải quyết trong một sớm một chiều.

Điển hình như: Tại Hà Nội, qua rà soát 404 dự án có vướng mắc, thành phố đã phân loại, giải quyết theo hướng: 81 dự án đưa ra khỏi danh sách chậm triển khai; 10 dự án đã thu hồi đất, chấm dứt hoạt động; 67 dự án tiếp tục đôn đốc nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

Hiện nay, địa phương này đang tiếp tục triển khai thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 246 dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành.

Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, cơ quan có thẩm quyền tích cực vào cuộc để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các dự án BĐS trên địa bàn. Theo đó, Sở Xây dựng Thành phố này sẽ tập trung hoàn tất thủ tục pháp lý cho 37 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 35.000 căn, đảm bảo các điều kiện để triển khai thi công xây dựng.

Đồng thời, Thành phố cũng xem xét từng vướng mắc trong các dự án cụ thể và chỉ đạo hướng tháo gỡ trong thực hiện các thủ tục đầu tư với 54 lượt giải quyết cho 21 dự án...

Thực tế cho thấy, bên cạnh yếu tố vốn, vướng mắc về pháp lý được coi là nguyên nhân chính khiến các dự án BĐS lớn của các chủ đầu tư phải tạm dừng triển khai xây dựng, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà, uy tín của chủ đầu tư.  

Kịch bản nào cho thị trường BĐS?

Những vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm qua được kỳ vọng sẽ được tháo gỡ trong năm 2024 khi 3 luật liên quan đến BĐS gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở được thông qua.

Các chuyên gia nhận định, thời gian tới, thị trường BĐS sôi động hay không phụ thuộc vào chính sách pháp luật, các nguồn vốn đầu tư đa dạng và đặc biệt là sự am hiểu thị trường đối với người mua, người bán và người môi giới…

Đưa ra 2 kịch bản có thể xảy ra, ông Lê Hoàng Châu cho biết, kịch bản thứ nhất, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024; đồng thời thông qua hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội. Tiếp đó, Chính phủ, các bộ, ngành nhanh chóng ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan.

Khi các văn bản này được ban hành đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, sát với thực tiễn sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của các dự án BĐS trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư...

“Kịch bản thứ hai, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm 3 Luật trên từ ngày 01/7/2024 thì sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường BĐS chậm thêm khoảng 6 tháng”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Ở chiều hướng tích cực, vị Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh phân tích, nếu kịch bản thứ 2 xảy ra, sẽ dẫn đến tình trạng thị trường BĐS tiếp tục thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại. Điều này dẫn tới tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc “neo” giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường BĐS an toàn, bền vững.

Nhìn nhận ở góc độ khác, PGS.TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng đưa ra dự báo: Kịch bản thứ nhất, trong trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp.

Kịch bản thứ hai, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích về pháp lý.

Kịch bản thứ ba, thị trường BĐS thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại thế giới suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui. Nhưng dù kịch bản nào, thì thị trường vẫn tốt hơn 2 năm trước.

"Trong 3 kịch bản này, tôi nghiêng về kịch bản thứ hai khi Quốc hội cho phép Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024.

Chính phủ đang khẩn trương hoàn thiện nghị định hướng dẫn, cộng thêm quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc lấy lại niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân là cơ sở quan trọng để tin rằng, thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi”, ông Trần Kim Chung nhận định.