Các ngân hàng đang tăng tốc rao bán các tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu nguội lạnh, đặc biệt trong thời điểm dịch bệnh trên toàn cầu chưa có dấu hiệu chấm dứt, thì động thái trên vừa là tín hiệu vui, cũng vừa đáng lo.

Ngân hàng bán nợ, cơ hội đầu tư bất động sản

Nếu dịch bệnh đang khiến các doanh nghiệp bất động sản gồng mình với sức lực cuối cùng, nhất là các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong quá trình phát triển dự án, thì các ngân hàng cũng “đau đầu” không kém. Nhiều ngân hàng đã phải đưa các khoản nợ ra đấu giá.

Ở góc nhìn lạc quan, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, trong bối cảnh dịch Covid-19 ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế, việc bán nhà đất cầm cố của các ngân hàng là một tin vui.

Khả năng, các ngân hàng đang có phương án xử lý nợ xấu bằng động thái thanh lý tài sản đảm bảo. Đó là cách để ngân hàng có thể giải quyết nợ xấu và giúp hoạt động ngân hàng trở nên minh bạch, trôi chảy hơn.

Bên cạnh đó, ngân hàng sẽ rao bán với mức giá tương đối hạ. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư có thể mua tài sản bất động sản với giá rẻ. Nếu các tài sản này được thanh khoản tốt thì thông tin này sẽ giúp thị trường sôi động hơn trong thời điểm thị trường đang gần như đóng băng bởi dịch bệnh.

Ngân hàng (NH) BIDV chi nhánh sở giao dịch 2 vừa thông báo chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên. 

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton (huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh) liền kề khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Trước đó, BIDV cũng rao đấu giá nhiều khoản nợ lớn thuộc đối tượng xử lý theo quy định nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

Ba thửa đất và quyền sử dụng đất tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh đang được Sacombank rao bán gần 800 tỷ đồng. Một thửa đất khác tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh có diện tích gần 53.000m2 cũng đang được rao bán gần 400 tỷ đồng.

Techcombank cũng liên tục rao bán các tài sản thế chấp lớn. Gần nhất là ngày 6/4, ngân hàng này rao bán hai bất động sản tại Tây Ninh với tổng giá trị hơn 1,2 tỷ đồng. Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cũng dồn dập bán đấu giá hàng trăm khoản nợ đã mua lại từ các tổ chức tín dụng. Mới nhất, VAMC thông báo đấu giá lần 2 khoản nợ của Công ty cổ phần bất động sản Việt Toàn Cầu mua lại từ Agribank với giá khởi điểm hơn 22 tỷ đồng.

Theo ông Huỳnh Minh Tuấn - Giám đốc Môi giới hội sở của Mirae Asset: "Hiện chưa rõ số liệu chính xác tài sản bất động sản thế chấp mà các ngân hàng bán ra là bao nhiêu. Cho nên khó để đánh giá được chính xác mức độ tác động của động thái này đến thị trường bất động sản thế nào. Tuy nhiên, việc ngân hàng bán ra ồ ạt các khoản nợ xấu bất động sản có thể tác động đến tâm lý nhà đầu tư bất động sản".

Thị trường rơi vào tâm lý bất ổn, nguy cơ vỡ trận cao.

Ông Nguyễn Xuân Bình – Giám đốc khối phân tích CTCK KB Việt Nam cho rằng, việc thu hồi nợ bằng bán nợ bất động sản của các ngân hàng cho thấy tín hiệu khó khăn từ thị trường bất động sản. Tại ngân hàng, một số khoản nợ đã quá thời hạn nên ngân hàng phải làm thu tục giải quyết tài sản thế chấp.

Điều này cũng cho thấy, sự khó khăn trong việc tiêu thụ dự án bất động sản, đặc biệt các doanh nghiệp phía Nam. Nhiều dự án đã bất động từ 3 năm trở lại đây, nguyên nhân chủ yếu là khó khăn về pháp lý khiến doanh nghiệp tồn đọng vốn hàng nghìn tỷ đồng.

Và khi các doanh nghiệp sử dụng vốn vay ngân hàng mà dự án “chết”, doanh nghiệp phải chật vật với các khoản lãi và gốc. Đặc biệt dịch bệnh Covid-19 khiến các doanh nghiệp càng thêm khó khăn vì đây là yếu tố tiêu cực nằm ngoài kiểm soát của họ. Diễn biến này chính là tiền đề phát sinh những khoản nợ không được trả đúng hạn. Khi ngân hàng buộc phải bán nợ bất động sản thế chấp đồng nghĩa thấy rằng, đang có nhiều doanh nghiệp bất động sản vô cùng khó khăn. 

Ngược lại đối với ngân hàng, khi không bán được dự án thế chấp hoặc bán với giá rẻ sẽ ảnh hưởng đến tài sản và lợi nhuận. Trước đây khi đem ra đấu giá, ngân hàng được phép nhận lại tài sản. Khi ngân hàng nhận lại tài sản, nhiều khách hàng lại bỏ tiền ra nộp để chuộc. Nhưng các ngân hàng đã nhận thấy những lo ngại về nợ xấu tồn đọng của giai đoạn trước, ở hiện tại và nguy cơ khó khăn trong tương lai. Họ phải bán sớm để đối phó với khoản dự phòng nợ xấu sẽ phải gia tăng mạnh. Rõ ràng, phía ngân hàng đang nhìn thị trường bất động sản trong xu hướng đi xuống và phải bán sớm để nhận được mức giá thu về tốt. Nếu không bán sớm, mức giá bất động sản sẽ còn sụt giảm mạnh hơn nữa.

Dù vậy, hiện muốn bán nợ xấu bất động sản không dễ. Các nhà đầu tư lo ngại rằng, ngân hàng không bán được tài sản đảm bảo. Họ buộc phải bán thật rẻ, một mức giá rất thấp mà chắc chắn có người mua. Với trường hợp này, ngân hàng bán đấu giá rất nhiều lần. Điều này khiến thị trường rơi vào tâm lý bất ổn, nguy cơ vỡ trận cao.

Hay như ngân hàng giữ lại nợ xấu trong tài sản của họ. Nếu giá xuống quá sâu, họ không chấp nhận bán. Nếu không có khả năng giải quyết được khoản nợ này, ngân hàng có sẽ bị âm dòng vốn, nguy cơ phá sản lớn. 

Nếu giá bất động sản cứ bị rao bán xuống thấp quá, thị trường dễ bị đổ vỡ, kéo theo sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng. Gánh nặng sẽ tiếp tục rơi vào phía ngân hàng. Phía ngân hàng sẽ rơi vào tình trạng nhóm 5, nhóm mất vốn. Và ngân hàng không đủ sức chống đỡ, rơi vào tình trạng phá sản. Điều này dẫn tới hệ thống ngân hàng đổ, tác động rất lớn đến nền kinh tế.

Còn TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, ngân hàng đang đứng trước khó khăn do thị trường bất động sản trầm lắng và dịch bệnh Covid-19. Khoảng 23% tổng dư nợ ngân hàng đang có nguy cơ ảnh hưởng. Do đó các ngân hàng phải bán nợ để đảm bảo hoạt động. Đây là biện pháp phòng bị cần thiết. Tuy nhiên, nếu bán tháo với giá rẻ thì tài sản bị giảm. Do đó, các ngân hàng cũng tính phương án làm sao không bán tháo ồ ạt ra thị trường khiến cung vượt cầu quá mức.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc bán ào ạt cho thấy thị trường đang xuất hiện dấu hiệu suy giảm mạnh. Quỹ đạo đang đi theo hướng đi xuống. Đây có thể coi là hiện tượng tiêu cực cho ngành bất động sản. Nếu các ngân hàng bán ra càng nhiều khoản nợ xấu, càng đẩy giá bất động sản giảm sâu hơn. Hiện tượng này tạo ra vòng xoáy đi xuống trên thị trường bất động sản. 

Hơn nữa, hiện tượng này còn tạo ra sự lo lắng cho thị trường bất động sản khi các dấu hiệu khủng hoảng xuất hiện. Thực tế ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản chưa đi vào giai đoạn khủng hoảng. Nhưng các ngân hàng đang có nhìn nhận dự phòng cẩn trọng trước các khoản nợ xấu bất động sản.

Làm sao mà cứu vớt thị trường bất động sản nếu vòng xoáy đi xuống? TS.Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Chính phủ vẫn cần các quy định chặt chẽ và phải đổ tiền để cứu doanh nghiệp bất động sản trong khả năng có thể. Ở trường hợp không thể cữu vãn, thị trường bất động sản sẽ lao dốc theo phương thẳng đứng và đành phải chấp nhận để thị trường tự điều tiết.