Nhà đầu tư dè chừng condotel

Báo cáo vừa công bố của CBRE về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường này chỉ có thêm 216 căn hộ du lịch ở phân khúc cao cấp từ đợt chào bán tiếp theo của một dự án, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 8.393 căn. Phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 95% tổng nguồn cung.

"So với nguồn cung mới chào bán trong giai đoạn thị trường bùng nổ (năm 2016), thị trường chứng kiến sự giảm tốc nhẹ trong việc chào bán các dự án mới cho thấy sự thận trọng của các chủ đầu trong việc giới thiệu sản phẩm mới", CBRE cho biết.

Về mặt bán hàng, tỷ lệ bán ở thời điểm cuối quý II/2019 có sự cải thiện so với cùng kỳ năm trước, tăng 1,7%, tuy nhiên đà tăng này chậm hơn so với các năm trước do những nghi ngại về tính pháp lý của những dự án condotel.

CBRE cho rằng, trong bối cảnh thành phố đang giải quyết những tồn đọng xung quanh kết luận của Thanh tra Chính phủ, nguồn cung mới sẽ khan hiếm trong tương lai gần. Nhà đầu tư các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đang phải dè chừng do hành lang pháp lý chưa rõ ràng, đặc biệt với những dự án không minh bạch về pháp lý.

"Đặc biệt, đã có dự án condotel mà người mua bị thu hồi sổ đỏ lâu dài, thay vào đó là sổ có thời hạn. Diễn biến kể trên cũng sẽ có ảnh hưởng tâm lý tiêu cực với nhà đầu tư và tình trạng giao dịch cầm chừng tại thị trường này có khả năng sẽ tiếp diễn cho tới khi có những chỉ thị cụ thể và rõ ràng hơn của chính quyền về tính pháp lý của những dự án tương tự tại Đà Nẵng", CBRE nhận định.

Trên thực tế, không chỉ Đà Nẵng mà tình trạng giao dịch condotel cũng khá trầm lắng tại các địa phương khác như Khánh Hoà hay Phú Quốc. Nguyên nhân chủ yếu vẫn xoay quanh những lo lắng về tính pháp lý của loại hình sản phẩm này.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cách đây chưa lâu cũng cho thấy, nguồn cung mới và giao dịch condotel trong quý II/2019 đều giảm so với quý I, dù quý I/2019, hoạt động của loại hình này được cho là thấp hơn kỳ vọng.

Theo báo cáo, nguồn cung trong quý II chủ yếu đến từ các dự án năm 2018 chưa bán được. Xét tổng 6 tháng đầu năm, nguồn cung trên toàn thị trường đạt mức 11.855, lượng giao dịch đạt 2.967 căn, tỷ lệ hấp thụ thấp chỉ đạt trên 25,02% - mức được đánh giá là thấp đối với một thị trường từng bùng nổ trong năm 2017.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho rằng, việc chậm triển khai các thủ tục dự án cùng với việc chưa có nhiều chính sách tạo điều kiện phát triển dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng là 2 nguyên nhân khiến thị trường condotel ảm đạm.

Xây trên đất gì, cấp sổ như thế?

Trước đó, tại một hội thảo về bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đề cập tới tình hình giao dịch giảm sút của thị trường condotel.

Theo ông Võ, từ đầu năm 2019, tình trạng giảm giao dịch các bất động sản dạng condotel đang xảy ra tại một số địa phương. Tuy nhiên, ông cho biết, nếu so sánh tổng các bất động sản du lịch tại Việt Nam so với một số nước mạnh về du lịch ở Đông Nam Á như Thái Lan, thì số lượng của Việt Nam vẫn còn thấp. Trong khi đó, tăng trưởng du lịch của Việt Nam vẫn đang ở mức 30% trên năm, thuộc nhóm đứng đầu thế giới.

"Tôi cho rằng, trên tầm nhìn dài hạn thì cung về condotel ở Việt Nam chưa thể vượt cầu. Tình trạng giảm giao dịch condotel hiện nay chỉ mang tính địa phương và tức thời. Có thể lý do chính làm giảm giao dịch là những nhược điểm về chính sách, pháp luật", ông nhấn mạnh.

Theo đó, ông Võ đề xuất, vấn đề trọng tâm về hoàn thiện khung pháp luật ở đây là sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các bất động sản đa công năng vào mục đích du lịch và sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng; trong đó cho phép chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất chính. Sử dụng đất ổn định lâu dài thì giá đất cao, còn thuê đất 50 năm thì giá đất thấp hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng cho biết, đã trao đổi với một số doanh nghiệp đang phát triển các dòng sản phẩm condotel, đa số không yêu cầu condotel phải được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Theo ông Nam, Chính phủ không nói condotel chỉ được cấp sổ đỏ có thời hạn. Thực tế ở Hà Nội, ở Hạ Long vẫn có condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Lý do là các condotel này được xây dựng trên đất ở.

"Cho nên tôi ủng hộ quan điểm của Bộ Tài nguyên Môi trường 'xây trên đất gì thì cấp sổ trên đất ấy'. Condotel xây trên đất dịch vụ có thời hạn thì cấp sổ có thời hạn, xây trên đất ở thì cấp sổ vĩnh viễn", ông Nam nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhanh chóng giải quyết vấn đề pháp lý còn lấn cấn để ngân hàng yên tâm khi nhận thế chấp, người mua nhà an tâm về quyền sở hữu. Ông Hiếu cũng lưu ý các nhà đầu tư cần đưa ra một bài toán tài chính cẩn trọng, cần sự tư vấn của chuyên gia tài chính và pháp lý. Với các nhà đầu tư dùng bất động sản để kinh doanh thì sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại của dòng tiền tạo ra từ kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng.

Chia sẻ kinh nghiệm ở các nước khác, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết trên thị trường vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Tại Việt Nam, nhiều dự án sở hữu lâu dài nhưng tại một số dự án trọng điểm cũng chỉ được sở hữu 50 năm.

"Tại những thị trường đã phát triển, bất động sản nghỉ dưỡng chỉ có thời hạn còn 30 năm, nhà đầu tư chỉ quan tâm đến tính pháp lý, yếu tố lợi nhuận. Sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt nếu bạn là nhà đầu tư", bà Dung bình luận.