Buộc phải thay đổi "khẩu vị"

Cụm từ "thanh lọc thị trường" đã không còn quá xa lạ đối với những người quan tâm đến lĩnh vực bất động sản trong suốt thời gian vừa qua. Thị trường đã thanh lọc những doanh nghiệp yếu kém, những nhà đầu tư chạy theo cơn sốt, những nhà môi giới không có kinh nghiệm… từ sức ép về nguồn vốn như chính sách thắt chặt tín dụng, thị trường trái phiếu, cùng với đó là sự suy giảm về thanh khoản đã khiến các doanh nghiệp loay hoay trên khối tài sản hàng trăm - nghìn tỷ của mình, nợ vay của doanh nghiệp cũng dần tăng cao.

Chúng ta đều kỳ vọng vào năm 2023, thị trường sẽ có những tín hiệu tích cực để nhiệt ấm dần lên. Thế nhưng, nhiều ý kiến trong giới chuyên gia bất động sản cho rằng, năm 2023 sẽ tiếp tục có những khó khăn, thậm chí khó khăn hơn rất nhiều. Cũng có những nhận định cho rằng, năm 2023 là năm có tính chất sống còn đối với doanh nghiệp địa ốc, mục tiêu hàng đầu hiện giờ của họ là tìm phương án để tồn tại.

Trên thực tế, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều khó khăn về mặt thanh khoản, hàng tồn kho tăng cao, tình trạng thiếu tiền mặt, âm dòng tiền khiến các ông chủ loay hoay trong việc thanh toán các chi phí cố định cũng như chi phí phát sinh, các khoản nợ đến hạn và vốn để đầu tư dự án mới. Tình trạng này có thể khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng "chết trên khối tài sản" của mình.

Bài toán được đặt ra hàng đầu hiện nay đó là giải quyết dòng tiền đối với doanh nghiệp để có thể duy trì hoạt động. Không ít các doanh nghiệp đã phải cắt giảm nhân sự, tối ưu hóa chi phí; thay đổi chiến lược kinh doanh, thay đổi dòng sản phẩm, lựa chọn kinh doanh các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật có giá trị và chất lượng để hướng tới tính thanh khoản cao.

Hướng đi an toàn

Ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc doanh nghiệp Bất động sản T Group tại huyện Quốc Oai, TP. Hà Nội cho biết, từ khi thành lập cuối năm 2018, công ty chủ yếu tập trung phát triển các dự án đất nền và cho rằng đây sẽ là chiến lược đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, thị trường giảm nhiệt dần đi, lượng giao dịch tính đến cuối năm gần như không có.

"Chúng tôi đã phải dùng nguồn vốn tích luỹ để duy trì các hoạt động của công ty và trả lương cho nhân viên, trong khi đó gần như suốt nửa năm qua các giao dịch đều bị đóng băng không có nguồn tiền về. Bước sang năm 2023, chúng tôi buộc phải thay đổi theo quy luật thị trường để có thể tồn tại. Công ty đã thực hiện khảo sát để phát triển các dự án hướng đến nhu cầu thực của người dân. Trên những dự án đất nền tồn đọng khó thanh khoản, chúng tôi bỏ thêm chi phí xây nhà để cho thuê - đây là nhu cầu thiết yếu hiện nay của nhiều người dân đến làm việc tại các khu công nghiệp", ông Tuấn chia sẻ.

Thị trường bất động sản đã không còn tình trạng "ném" tiền vào đất để đó, chờ tăng giá, mà giờ đây muốn sinh lời từ đất phải kinh doanh, phát triển dịch vụ trên đất. Hướng sản phẩm kinh doanh phải đáp ứng nhu cầu thực để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, đảm bảo dòng tiền hàng tháng cho doanh nghiệp hoạt động.

Ông Vũ Trọng Hải - Giám đốc kinh doanh Công ty Bất động sản Sky Land cho biết: "Dòng tiền đầu tư năm 2023 của doanh nghiệp sẽ tập trung hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê, điển hình như căn hộ, nhà phố... Đây là nhóm bất động sản phù hợp với tình hình thực tế hiện nay, dễ tiếp cận vốn vay, sẽ tạo ra được dòng tiền quay về cho doanh nghiệp ổn định hoạt động".

Theo báo cáo thị trường cho thuê của trang Batdongsan.com, giá thuê và mức độ quan tâm có sự tăng lên. Cụ thể, nếu so sánh với quý I/2022 ở phân khúc căn hộ chung cư, căn hộ cho thuê quận Cầu Giấy tăng 25% về giá, mức độ quan tâm tăng 34%; còn giá thuê chung cư quận Tây Hồ tăng 40%, mức độ quan tâm tăng 8%; tại Thanh Xuân tăng 29% và 15%; quận Đống Đa lần lượt tăng 23% và 25%.

Ngoài ra, phân khúc nhà phố cho thuê Hà Nội cũng tăng nhanh về mức độ quan tâm và giá cho thuê, như giá nhà phố cho thuê quận Cầu Giấy tăng 14%, mức độ quan tâm tăng 53%; giá thuê nhà phố quận Ba Đình tăng 7%, mức độ quan tâm tăng 140%; quận Đống Đa lần lượt tăng 33% và 48%. Các con số tại quận Hai Bà Trưng là 42% và 26%.

Anh Hoàng Mạnh, đại diện một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, trước thực trạng thanh khoản bất động sản gần như dừng lại, bao phủ gam màu u ám thì việc đầu tư bất động sản dòng tiền sẽ là một cửa sáng đảm bảo mức lợi nhuận, duy trì hoạt động cho doanh nghiệp.

"Thị trường bất động sản dòng tiền sẽ tiếp tục là điểm sáng trong năm 2023, phân khúc này sẽ có sự phát triển, tăng trưởng rõ rệt bởi giữa bối cảnh giá bất động sản tăng cao, nhiều người suy tính việc đi thuê còn rẻ hơn mua nhiều, mà thuê nhà cũng dễ dàng hơn mua", anh Mạnh nhận định.

Từ bài toán giải quyết dòng tiền hoạt động cho nghiệp, có thể thấy, thị trường đang có những yếu tố lành mạnh như đưa sản phẩm bất động sản về với nhu cầu ở thực. Các doanh nghiệp buộc phải định hướng lại phân khúc phát triển để không vượt quá nhu cầu ở thực, tự điều tiết để hướng đến phục hồi, tăng trưởng lành mạnh, an toàn, bền vững. Điều này giúp thị trường phát triển dung hoà, ổn định./.