Một số tồn tại, vướng mắc liên quan đến giá đất

Thị trường bất động sản (TTBĐS) thời gian qua đã có những bước phát triển tích cực, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam. Tuy nhiên, sự phát triển của TTBĐS Việt Nam đang bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu bền vững. Những tồn tại, vướng mắc chủ yếu xuất phát từ giá đất và chính sách giá đất. Thực tế, có thời điểm, tình trạng đầu cơ, đẩy giá BĐS lên quá cao so với giá trị thực, gây ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu ngân sách nhà nước; tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội…

Theo quy định của pháp luật về đất đai, giá đất phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường và là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai, cũng như thực hiện các chính sách thu về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Tuy nhiên, TTBĐS Việt Nam hiện nay diễn biến còn bất thường, tình trạng đầu cơ còn phổ biến; giá đất chịu tác động nhiều từ thông tin quy hoạch, công bố dự án... Trong khi đó, các công cụ quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế và chưa đồng bộ, dẫn đến việc định giá đất theo thị trường còn khó khăn. Điều này tác động không nhỏ đến sự phát triển lành mạnh của TTBĐS.

Khảo sát cho thấy, việc định giá đất thị trường hiện nay mới cơ bản thực hiện được đối với đất ở và đất thương mại, dịch vụ; còn đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì chưa có phương pháp định giá phù hợp. Thậm chí, nhiều địa phương còn căn cứ vào giá đất ở để tính giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Điều này rất bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa.

Khung giá đất, Bảng giá đất do Chính phủ quy định luôn không theo kịp biến động của thị trường, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặc dù đã có nhiều biện pháp khắc phục, nhưng việc Nhà nước thừa nhận tồn tại 2 loại giá khác nhau như hiện nay cho thấy, việc điều hành giá với cả hai loại công cụ hành chính (Khung giá, Bảng giá) và thị trường (giá cụ thể của từng lô đất) đã tạo ra sự mất công bằng và bị động, gây khiếu khiện kéo dài trong dân…

Một số vấn đề cần lưu ý

Nhằm khắc phục những hạn chế, tồn tại trong triển khai các chính sách tài chính đất đai, góp phần vào phát triển TTBĐS, thời gian tới cần lưu ý 6 nội dung sau:

Thứ nhất, cần thống nhất về cơ chế giá đất theo cơ chế thị trường. Theo đó, về lâu dài nên bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành và giao UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất  để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như bồi thường khi thu hồi đất. Đồng thời, cần có cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất, BĐS…

Thứ hai, tiếp tục nghiên cứu, mở rộng phạm vi áp dụng hơn nữa hệ số điều chỉnh giá đất trong  xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của người sử dụng đất so với quy định tại Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP.

Thứ ba, nghiên cứu xây dựng bản đồ giá đất và định giá đất, xây dựng vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất nhằm hỗ trợ, đơn giản hoá trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Thứ tư, hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất thị trường, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế-xã hội Việt Nam.

Thứ năm, xác lập cụ thể hơn địa vị pháp lý, trách nhiệm của Tổ chức tư vấn giá đất. Tổ chức này phải là tổ chức nghề nghiệp, có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ.

Thứ sáu, cần có quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất và về sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể. Về cơ bản, sự tham gia của cơ quan định giá độc lập có thể góp phần làm cho việc định giá khách quan hơn, do vậy, cần phải có cơ chế đảm bảo Hội đồng này hoạt động thực chất, khách quan, công khai, minh bạch.