364 tỷ USD “chôn vùi” trong bất động sản

Theo báo cáo của Fitch Ratings, tại các ngân hàng của Trung Quốc được Fitch Ratings đánh giá tín nhiệm, các khoản nợ doanh nghiệp được thế chấp bằng bất động sản đã tăng gấp 5 lần kể từ năm 2008 đến nay trong khi các khoản vay mua nhà cũng tăng gấp 3 lần trong giai đoạn này. Như vậy, các khoản nợ được đảm bảo bằng tài sản là bất động sản hiện chiếm tới 40% tại các ngân hàng mà Fitch theo dõi xếp hạng.

Bloomberg ước tính, tổng tín dụng dành cho bất động sản ở Trung Quốc có thể lên đến 60% nếu tính cả những cách thức tài trợ khác ngoài các khoản cho vay trực tiếp.

Số liệu của Fitch Ratings chỉ ra rằng, các khoản nợ liên quan đến bất động sản tại 4 ngân hàng lớn nhất Trung Quốc (thường được gọi là nhóm Big Four) gồm: Ngân hàng Công thương Trung Quốc, Ngân hàng Trung Quốc, Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc và Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc hiện đã tăng lên mức 2.260 tỷ nhân dân tệ (tương đương 364 tỷ USD).

Hai chuyên gia phân tích của Fitch Ratings là Jack Yuan và Grace Wu nhận định: “Tài sản đảm bảo được sử dụng để giảm bớt rủi ro cho các ngân hàng, nhưng xu hướng tăng thế chấp bằng bất động sản của các doanh nghiệp sẽ làm tăng nguy cơ vỡ nợ”. Việc bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng được sử dụng ngày càng phổ biến sẽ khiến nhận thức về rủi ro giảm xuống, dẫn đến rủi ro trên thị trường bất động sản sẽ tạo phản ứng lan tỏa, ảnh hưởng sang các ngành khác. Điều này sẽ khiến các ngân hàng sụp đổ nhanh chóng nếu không giải quyết ổn thỏa các khoản nợ liên quan đến bất động sản.

Tính đến thời điểm hiện tại, ngân hàng lớn nhất trong nhóm Big Four là Ngân hàng Công thương Trung Quốc (ICBC) có tổng dư nợ liên quan đến bất động sản lên tới 443,5 tỷ nhân dân tệ, chiếm 6,6% tổng dư nợ. Trong khi đó, tỷ lệ này tại 3 ngân hàng còn lại là Ngân hàng Trung Quốc, Ngân hàng Xây dựng và Ngân hàng Nông nghiệp lần lượt là 8,4%, 5,5% và 11,3%.

Kể từ khi Trung Quốc gia nhập WTO năm 2001, các quỹ đầu tư nước ngoài với quy mô lên tới hàng trăm triệu USD/mỗi dự án chính thức đầu tư vào thị trường Trung Quốc. Nguồn vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài cùng với các khoản tiền vay từ ngân hàng chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản đã đẩy giá nhà ở lên cao, đồng thời mở rộng quy mô thị trường nhà ở của Trung Quốc. Đỉnh điểm là từ năm 2009, đầu cơ bất động sản đã trở thành một phương thức đầu tư phổ biến tại Trung Quốc thu hút hầu như tất cả mọi người, kể cả người có nguồn tiền nhàn rỗi và người đi vay ngân hàng.

Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa nhanh chóng của Trung Quốc cũng châm ngòi cho “cơn lốc” xây dựng nhà cửa ồ ạt. Việc đầu cơ nhà đất đã khiến Trung Quốc rơi vào tình trạng “bong bóng” bất động sản với hơn 1 tỷ m² nhà đất không có người mua.

Kết quả điều tra khảo sát của Trung tâm nghiên cứu China Household Finance tại 29 tỉnh thành lớn cho thấy, có khoảng 22% nhà ở tại khu vực đô thị của Trung Quốc bị bỏ trống trong năm 2013. Trong năm 2014, số nhà xây dựng mới chưa bán được cũng tăng 26%, tương đương 406,8 triệu m².

Kể từ cuối năm 2014, nhiều ngân hàng của Trung Quốc đã buộc phải công bố nhiều khoản nợ xấu, trong đó chủ yếu liên quan đến các khoản cho vay có tài sản thế chấp bằng bất động sản. Do thị trường ế ẩm, các doanh nghiệp bất động sản không bán được nên cũng không có nguồn thu để trả cho ngân hàng. Ngân hàng cũng không phát mại được các tài sản thế chấp bằng bất động sản do không có người mua, nên lượng hàng tồn kho bất động sản ngày càng tăng lên.

Tổng nợ xấu tại các ngân hàng của Trung Quốc tính đến ngày 31/12/2014 đã lên đến 135,75 tỷ USD, tăng 42% so với cùng kỳ năm 2013. Tổng số nợ xấu phải xử lý hoặc xóa bỏ của riêng nhóm Big Four đã lên đến gần 130 tỷ nhân dân tệ (gần 21 tỷ USD), cao gấp đôi so với năm 2013 và phần nhiều trong số này có liên quan đến bất động sản.

Tỷ lệ nợ xấu của ICBC đang có xu hướng gia tăng khi tổng giá trị nợ xấu trong quý I/2015 của ngân hàng này là 3,38 tỷ USD. Đây được xem là mức tăng lớn nhất kể từ năm 2008 đến nay. Nhóm 3 ngân hàng còn lại của Big Four cũng sụt giảm hơn 2% mức tăng trưởng lợi nhuận ngay trong quý I/2015.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ

Theo kết quả khảo sát của Giáo sư Cam Lệ (Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam), thị trường nhà đất ở khu vực đô thị của Trung Quốc hiện đang dư cung khoảng 49 triệu căn hộ, tương đương 22,4%.

Hậu quả của quá trình đầu tư ồ ạt là việc xuất hiện những tòa nhà chọc trời, những khu đô thị rộng lớn nhưng thiếu vắng bóng người sinh sống. Hiện trạng này đang đe dọa đến toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc, đặc biệt là sự ổn định của hệ thống ngân hàng.

Các khảo sát của Văn phòng Thống kê quốc gia Trung Quốc cũng cho thấy giá nhà ở mới bình quân đã giảm liên tục trong nhiều tháng qua và có xu hướng xấu đi trong thời gian tới. Trong số 70 thành phố chính được khảo sát trong tháng 1/2015 thì duy nhất chỉ có 1 thành phố là Hạ Môn có chỉ số giá nhà ở theo nămtăng (0,8%) trong khi có tới 6 thành phố có mức giảm lớn, đó là Hàng Châu (giảm 10,5%), Thẩm Dương (giảm 8,4%), Thiều Quan (giảm 8%), Quế Lâm (giảm 8,1%), Đan Đông và Quảng Châu (giảm 8%).

Bên cạnh việc giá nhà đất sụt giảm, tăng trưởng doanh thu từ việc bán nhà mới cũng suy yếu từ năm 2014, giảm xuống còn 9,1% sau khi tăng mạnh ở mức 17,5% trong năm 2013. Tăng trưởng doanh thu từ nhà đất vẫn tiếp tục xu hướng suy yếu trong 6 tháng đầu năm 2015, điều đó cho thấy các khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản của các ngân hàng khó có khả năng thu hồi nợ và đứng trước nguy cơ chuyển thành nợ xấu.

Tình cảnh này đã khiến hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phá sản hoặc ngấp nghé bờ vực phá sản. Kaisa Group Holdings (có trụ sở ở thành phố Thâm Quyến) đã trở thành đại gia bất động sản đầu tiên của Trung Quốc vỡ nợ do không thể thanh toán khoản lãi 52 triệu USD quá hạn phát sinh từ trái phiếu niêm yết bằng đồng USD.

Tập đoàn này đang nỗ lực hoàn thành chương trình tái cấu trúc nợ xấu trong bối cảnh vừa bị Hãng xếp hạng tín dụng Standard & Poor’s hạ xuống mức “vỡ nợ”. Theo số liệu của Bloomberg, 800 triệu USD trái phiếu có lợi suất 8,875% do Kaisa phát hành và đáo hạn vào tháng 3/2018 đã giảm giá xuống mức thấp nhất trong hơn 1 tháng qua.

Một công ty bất động sản khác của Trung Quốc là Tập đoàn Đầu tư Huayan ở thành phố Ordos cũng đang phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ liên quan đến lượng trái phiếu trị giá 1,2 tỷ nhân dân tệ (194 triệu USD) nếu các nhà đầu tư không đồng ý gia hạn thêm thời gian trả nợ.

Theo ông Liu Yuan, Giám đốc nghiên cứu của Tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc Centaline: “Nhiều công ty xây dựng đang gặp rắc rối về tài chính. Đó là vấn đề mà Ordos phải đối mặt sau khi bong bóng bất động sản vỡ”. Các công ty kinh doanh bất động sản có trụ sở ở thành phố Ordos đang nỗ lực huy động vốn trước khi đến thời hạn trả lợi tức trái phiếu với giá trị kỷ lục 16,7 tỷ nhân dân tệ vào năm 2016.

Việc sẽ có thêm những công ty bất động sản lớn tại Trung Quốc phải tuyên bố vỡ nợ dự báo thị trường nhà đất ảm đạm của Trung Quốc trong năm 2015. Không chỉ các ngân hàng đã cho vay quá mức trong lĩnh vực bất động sản bị ảnh hưởng xấu mà cả nền kinh tế Trung Quốc cũng đứng trước những dự báo không khả quan.