Nút thắt về dòng tiền

Dữ liệu từ Báo cáo của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong quý I/2023, lĩnh vực kinh doanh bất động sản có 940 doanh nghiệp thành lập mới, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm trước, 1.816 doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn và 341 doanh nghiệp giải thể, tăng 30,2%.

Theo Vietnam Report, nguyên nhân chủ yếu đi đến giải thể của doanh nghiệp bất động sản là gặp khó trong tiếp cận nguồn vốn. Một trong những đặc trưng của hoạt động kinh doanh bất động sản là cần nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn.

Trên thế giới, nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản là các quỹ đầu tư, thị trường chứng khoán. Trong khi đó, ở Việt Nam, các định chế tài chính chưa hình thành đầy đủ nên các doanh nghiệp trong ngành vẫn đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.

Đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021. Tín dụng bất động sản là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua).

Ngược lại, nguồn vốn huy động qua kênh cổ phiếu và trái phiếu còn đang rất khiêm tốn. Dư nợ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp ở mức trên 15% GDP, trong khi Chiến lược tài chính đặt ra mục tiêu quy mô thị trường  TPDN đến năm 2025 là 20% GDP và đến năm 2030 đạt tối thiểu 25% GDP.

Vốn hóa thị trường cổ phiếu tính đến cuối năm 2022 trên cả 3 sàn giao dịch (HOSE, HNX và UPCoM) đạt 5.227 tỷ đồng, giảm 32,7% so với cuối năm 2021, tương đương 61,6% GDP năm 2021 và 55% GDP ước tính năm 2022, trong khi đó, ở các nền kinh tế phát triển, tỷ lệ này thường ở mức cao, xấp xỉ hoặc trên 100%.

Trong vòng 3 năm trở lại đây, bối cảnh môi trường kinh doanh có nhiều biến động lớn, lạm phát tăng cao khiến ngân hàng trung ương các nước và Việt Nam phải chuyển từ chính sách nới lỏng sang thắt chặt tiền tệ (giảm cung tiền, tăng lãi suất) để kiểm soát lạm phát, ổn định môi trường kinh tế - xã hội. 

Vì thế, các doanh nghiệp không chỉ suy yếu về năng lực tài chính mà còn ngày càng khó tiếp cận được các nguồn vốn, ở cả kênh cổ phiếu, trái phiếu, tín dụng ngân hàng, vay nước ngoài.

Lời kêu cứu được hồi đáp

Năm 2023 là điểm rơi đáo hạn trái phiếu bất động sản khi số lượng trái phiếu đáo hạn là khoảng 210.000 tỷ đồng. Tính riêng trong tháng 1/2023, có gần 17.500 tỷ đồng tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 60,0% tập trung ở nhóm bất động sản với 10.500 tỷ đồng và 34% ở nhóm xây dựng với 5.900 tỷ đồng.

Trong khi đó, những khó khăn của giai đoạn trước vẫn tồn đọng, như nguồn vốn bị tắc nghẽn, bất cân xứng cung cầu, sự chồng chéo trong các vấn đề pháp lý và tác động của suy thoái kinh tế. Do đó, sức ép tài chính đối với doanh nghiệp bất động sản rất lớn. Họ buộc phải kêu cứu tới các cơ quan chức năng.

Chính phủ ngay lập tức có biện pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp không có tiền trả nợ trái phiếu đúng hạn bằng việc ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Nghị định số 08/2023/NĐ-CP được coi là những nỗ lực của Chính phủ nhằm khơi thông dòng vốn trái phiếu cho thị trường bất động sản xuyên suốt giai đoạn vừa qua.

Bên cạnh đó, gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với mức lãi suất thấp hơn từ 1,5% đến 2% đã góp phần phá băng thanh khoản cho thị trường, đồng thời khắc phục tình trạng chênh lệch cung và cầu.

Không những thế, Chính phủ còn thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho đầu tư công, ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý, đưa ra các giải pháp mang tính dài hạn, tập trung giảm áp lực trả nợ ngắn hạn, hạn chế nguy cơ mất thanh khoản và rủi ro phá sản chéo khi không trả được nợ trái phiếu...

Ngày 31/3/2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) ra thông báo giảm lãi suất điều hành. Ngày 3/4, các ngân hàng thương mại đã chính thức giảm thêm lãi suất huy động theo sau quyết định hạ các mức lãi suất điều hành của NHNN.

Theo đó, tất cả các NHTM đồng loạt hạ trần lãi suất tiền gửi dưới 6 tháng thêm 0,5%/năm. Trước đó, các ngân hàng cũng đã giảm lãi suất huy động từ 0,5 - 1,5%/năm.

Cùng với sự hỗ trợ của Chính phủ và sức mạnh nội lực của doanh nghiệp, nhiều chuyên gia trong ngành cũng kỳ vọng khá nhiều đối với nguồn vốn đầu tư FDI và xu hướng M&A sẽ tạo ra cơ hội “đổi đời” cho ngành Bất động sản trong năm 2023.

Trong quý I/2023, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục duy trì vị thế là ngành đứng thứ hai về thu hút FDI với 766 triệu USD, chiếm 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký. Hiện, bất động sản Việt Nam vẫn còn dư địa ở một số phân khúc nên cơ hội được nhận dòng vốn FDI là vô cùng khả quan.