Theo các chuyên gia kinh tế, trong giai đoạn hoạt động kinh doanh khởi sắc, thị trường BĐS hoạt động tốt, các doanh nghiệp huy động được nguồn vốn lớn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp để phục vụ cho mở rộng kinh doanh. Tuy nhiên, trong bối cảnh đại dịch COVID-19 bùng phát và hàng loạt các vấn đề địa chính trị trên thế giới, nhiều doanh nghiệp BĐS phát hành một lượng trái phiếu lớn đã gặp rất nhiều áp lực trong việc trả nợ theo kế hoạch.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp BĐS là khoảng trên 400.000 tỷ đồng (chiếm khoảng trên 30%).

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, năm 2022, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp rất nhiều khó khăn do khó tiếp cận được các nguồn vốn (tín dụng, trái phiếu,...); lãi suất, tỉ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm... Những khó khăn này khiến nhiều tập đoàn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới... 

Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn rất lớn trong khi tiềm lực tài chính nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS ở nước ta còn kém, phần lớn phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài mà chủ yếu là vốn vay từ tổ chức tín dụng, hoặc gần đây là vay mượn từ các tổ chức, cá nhân thông qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trong khi việc kiểm soát rủi ro không tốt đã dẫn đến những hệ lụy khó lường cho thị trường.

Theo PGS. TS. Nguyễn Anh Phong - Trưởng khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh), thời gian qua, bên cạnh việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng, nhiều doanh nghiệp trực tiếp đi vay thông qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Thống kê cho thấy trong các năm 2023-2024 và 2025 lượng trái phiếu doanh nghiệp tới kỳ đáo hạn là rất lớn, do đó nếu tình hình kinh doanh đình trệ, nguồn tài chính khó khăn sẽ là áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp để tất toán lượng trái phiếu đáo hạn.

Đứng trước các thách thức trên, để đảm bảo thị trường ổn định trở lại, ngày 5/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP nhằm tháo gỡ một phần khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS. Trong đó cho phép cơ chế đàm phán giữa doanh nghiệp phát hành trái phiếu và nhà đầu tư về thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trong trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu theo phương án phát hành đã công bố cho nhà đầu tư; đồng thời quy định cũng cho phép kéo dài kỳ hạn của trái phiếu tối đa không quá 02 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư.

Theo PGS. TS. Nguyễn Anh Phong, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã tạo ra một số điểm tích cực trong bối cảnh khó khăn cho các doanh nghiệp nói chung và đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS nói riêng. Về mặt vĩ mô là làm giãn nợ, giảm áp lực căng thẳng về thanh khoản và giảm nợ xấu cho doanh nghiệp phát hành, lẫn các tổ chức tín dụng. Về phía các doanh nghiệp, tạo được khoảng thời gian đủ để các doanh nghiệp tái cấu trúc tài chính, tài sản, chiến lược kinh doanh để tạo lại nguồn tiền, đáp ứng thanh khoản tránh nguy cơ vỡ nợ và phá sản. Quy định này cũng giúp các cá nhân hay nhà đầu tư đang nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp tránh được khả năng mất trắng tiền đầu tư nếu doanh nghiệp rơi vào tình trạng vỡ nợ, phá sản. Ngoài ra, nếu biết đàm phán tốt, một khi tình hình kinh doanh của doanh nghiệp tốt lên thì nhà đầu tư có thể có được khoản sinh lợi tốt hơn.

Nhằm tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, ngày 11/3/2023, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP, trong đó tiếp tục đưa ra nhiều giải pháp liên quan đến nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp để hỗ trợ thị trường.

Theo đó, Chính phủ giao Bộ Tài chính chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện, hoạt động huy động vốn (bao gồm hoạt động phát hành trái phiếu) của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật. Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời, tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.

Bên cạnh đó, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp BĐS, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp BĐS, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.

Ngày 27/3/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tiếp tục ký Văn bản số 178/TTg-CN về việc thúc đẩy và tháo gỡ thị trường BĐS. Trong đó, tiếp tục giao Bộ Tài chính thực hiện có hiệu quả các nhiệm vụ đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Rà soát kỹ, đề xuất việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là việc phát hành riêng lẻ và phát hành ra công chúng; có các biện pháp, giải pháp hài hòa, hợp lý, hiệu quả để hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu, cơ cấu lại lãi suất, thời hạn thanh toán, các điều kiện chi trả, thanh toán theo đúng quy định pháp luật, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP...