Đánh giá về tình hình bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh trong 10 tháng qua, TS. Đinh Thế Hiển (Chuyên gia kinh tế) cho biết, về tổng thể từ đầu năm 2019 đến nay, doanh nghiệp lo suy thoái mạnh về BĐS, thứ nhất là do nguồn cung tăng; thứ hai giá tăng mạnh; thứ ba ngân hàng Nhà nước có chủ trương là siết tín dụng, yêu cầu các ngân hàng thương mại hạ tỷ lệ cho vay huy động ngắn hạn và trung hạn làm cho nguồn vốn BĐS khó khăn tạo tâm lý lo lắng và tâm lý đó làm cho BĐS rớt giá như những năm 2011 – 2012 trước đây.

Nhưng xét về 10 tháng đầu năm 2019, tình hình BĐS không đến nổi bi quan mà phát triển theo chiều ngang, qua khảo sát một số vùng thì thị giá vẫn chưa giảm, nguyên nhân do nguồn cung của các dự án nhà ở đang bị hạn chế kể cả hai TP lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, các dự án đều không thể bung ra trong năm 2019, do vướng mắc về thủ tục pháp lý, giấy phép xây dựng nên làm cho thị trường vẫn bị suy giảm.

Cũng theo ông Hiển, nếu đi sâu vào phân tích có thể thấy, thị trường BĐS lúc đầu đã xuất hiện sự kém thanh khoản của một số nhà phố, giá tầm 5 tỷ đồng trở lên có hiện tượng giảm giá nhẹ, cụ thể,  là các dự án thứ cấp trong đó chủ yếu là nhà phố, khu dân cư, nếu trước đây các dự này tăng rất mạnh, thì trong thời gian gần đây bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm và giá bán rẻ hơn.

Trong khi đó, xét về các phân khúc BĐS thì điều bất ngờ nằm ở phân khúc căn hộ, ông Hiển dẫn chứng: “Nếu như trước đây vào năm 2017 và 2018,  thì các nhà đầu tư đều cho rằng căn hộ không phải là phân khúc đáng để đầu tư, bởi vì khả năng kiếm lời không tốt, chỉ có phân khúc đất nền là tăng mạnh trong thời điểm đó, do đó căn hộ không phải là sự lựa cho hàng đầu của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, sang năm 2019,  theo khảo sát ở một số nơi cho thấy, giá những căn hộ ở các khu vực như quận 2, quận 7... vẫn trụ vững, một số khác tăng mạnh từ 10 – 20%.  Như vậy có thể nói phân khúc căn hộ ở cả hai TP lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng tốt hơn so với các phân khúc khác”.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, thời điểm từ đầu năm đến nay, có nhiều dự án vướng mắc về các thủ tục pháp lý  và Nhà nước đang rà soát nên dẫn đến thị trường BĐS tại TP. Hồ Chí Minh có sự sụt giảm về nguồn cung, nhưng qua quan sát các doanh nghiệp BĐS đang có xung hướng đầu tư về các tỉnh, đặc biệt là tập trung vào những tỉnh có khả năng phát triển về phân khúc nghỉ dưỡng, đô thị mới xen kẻ nghỉ dưỡng như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang...

Đồng thời, dự báo về phân khúc BĐS có thể phát triển trong những tháng cuối năm 2019, ông Hiển nhận định: “Từ đây về cuối năm thì căn hộ vẫn là phân khúc có sức hút đối với các nhà đầu tư, dự kiến phân khúc này sẽ tăng tiếp tục tăng trong thời gian tới. Bên cạnh đó, trong thời gian này các nhà đầu tư cũng sẽ tập trung mạnh về các tỉnh ven biển để đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng, khu đô thị mới xen kẻ nghỉ dưỡng”.

Báo cáo mới đây nhất của HoREA cho thấy, bắt đầu từ giữa quý 3/2019 (tháng 8-10/2019), nguồn cung sản phẩm nhà ở đã có sự cải thiện, với 18 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, gồm có 15.914 căn nhà. Trong đó, có 15.060 căn hộ chung cư (chiếm 95% tổng số căn nhà), đặc biệt, có 01 đại dự án nhà ở cao cấp quy mô rất lớn tại quận 9 (Khu A) với 10.007 căn hộ.

Nhận định về thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng: Khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là nhiều dự án nhà ở bị “ách tắc, đứng hình” dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ, nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó là tình trạng mất cân bằng “cung-cầu” do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà dễ bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng.

“Xét về bản chất, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh không xấu, do “tổng cầu về nhà ở có khả năng thanh toán” vẫn cao và sức mua, tính thanh khoản vẫn tốt. Nhưng, thị trường BĐS hiện nay đang lâm vào tình thế khó khăn có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, dẫn đến quy mô thị trường bị sụt giảm trong 2 năm gần đây, mà nếu không có các biện pháp xử lý hiệu quả thì có thể còn tiếp tục bị sụt giảm trong thời gian tới” ông Châu dự báo.

Bên cạnh đó, các công ty nghiên cứu thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh cũng cho hay, từ tháng 8 đến tháng 10/2019, lượng sản phẩm nhà ở tăng đột biến, trong đó, khoảng 80% nguồn cung đến từ một đại dự án khu đô thị ở quận 9. Tình hình bán hàng rất khả quan, đã bán được 100% căn hộ trung cấp và khoảng 80% căn hộ cao cấp đưa ra thị trường. Điều đáng lưu ý là rất thiếu loại nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. 

Ngoài ra, về cơ cấu sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường, theo Báo cáo của Sở Xây dựng, riêng 9 tháng đầu năm 2019, tổng số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn là 19.662 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp là 3.916 căn nhà, chiếm 19,92%; phân khúc trung cấp là 4.275 căn nhà, chiếm 21,75%; phân khúc bình dân là 11.471 căn nhà, chiếm 58,33% tổng số nhà ở.