Nhiều thách thức

Theo số liệu từ Báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường BĐS Việt Nam quý III/2022 và Dự báo tình hình thị trường quý IV/2023” của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản trên thị trường BĐS đang dần được cải thiện, đặc biệt so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay. Cụ thể, quý II/2023 thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I. Đến quý III/2023, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn hai lần so với quý I/2023.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư BĐS, VARS nhìn nhận, có được kết quả này là nhờ những động thái quyết liệt của Chính phủ cùng các cơ quan, bộ, ngành với gần 20 động thái, văn bản dưới luật liên quan được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập, với nội dung ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp. “Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “tụt dốc””, bà Miền khẳng định.

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam 2023 với chủ đề “Định hình tương lai” mới đây, dù khẳng định thị trường đã có những tín hiệu tích cực, song ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức khi tăng trưởng kinh tế năm 2023 chưa đạt mục tiêu, dự báo GDP năm 2023 chỉ đạt khoảng 5%, trong khi mục tiêu tăng trưởng đặt ra đầu năm 2023 là 6,5%. Bên cạnh đó, thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều loại lãi suất đã giảm nhưng lượng tiền gửi vẫn đang tiếp tục tăng. Sự suy giảm của thị trường vốn thể hiện ở lượng trái phiếu phát hành doanh nghiệp sụt giảm mạnh. Tính đến ngày 11/10, mới có hơn 50 nghìn tỷ đồng trái phiếu được phát hành, trong khi năm 2021, lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra thị trường là gần 300 nghìn tỷ đồng.

Đáng nói, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh. Chín tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ tăng 2,92% thì chín tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi dân cư tăng 9,95%.

Khảo sát môi giới bất động sản quý IV/2023 của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, có 43% môi giới được khảo sát cho rằng giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh. Con số này ở quý III/2023 là 46%, quý II/2023 là 44%, quý I/2023 là 54%. Lợi nhuận trước thuế của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn như Nam Long, Khang Điền, Cenland, Novaland, Đất Xanh Group, Phát Đạt cũng giảm mạnh, mức giảm dao động từ 5 đến 97%.

Chờ thị trường đảo chiều?

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, thị trường BĐS vẫn có những điều kiện cơ bản để tạo nền tảng cho điểm đảo chiều trong năm 2024 với sự điều chỉnh rất mạnh về lãi suất điều hành, đặc biệt đến quý IV, lãi suất huy động giảm 3-5% so với đầu năm. Trong khi dư địa tín dụng vẫn còn nhiều, đầu năm Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đưa ra tín dụng tăng trưởng 14-15%.

Thực tế đến thời điểm cuối tháng 11/2023 tăng trưởng tín dụng đạt 8,21%. Thêm vào đó, nhiều nghị định, nghị quyết được thông qua như Nghị định 08, Nghị quyết 33, gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và Thông tư 06 với quy định ngân hàng có thể cho khách hàng vay để trả nợ trước hạn khoản vay ngân hàng khác… để hỗ trợ thị trường phục hồi.

“Cùng với đó, hai dự án luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua cũng tạo những tác động tích cực đến thị trường bất động sản”, ông Quốc Anh nhìn nhận.

Tuy vậy, ông Anh cũng cho rằng, đảo chiều không có nghĩa là thị trường sẽ ngay lập tức quay trở lại. Thị trường đang ở một xu thế đi ngang dưới đáy dài hạn, đảo chiều tức là thị trường thoát khỏi xu hướng đi ngang đó và thị trường cần khoảng thời gian nhất định để phục hồi.

Cũng tại sự kiện này, ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, khả năng phục hồi thị trường BĐS bắt đầu từ năm 2024 là có cơ sở khi các nước trên thế giới bắt đầu không tăng lãi suất, áp lực tỷ giá và lãi suất cũng bớt đi; và câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp trở nên minh bạch hơn lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư.

Tuy vậy, để đón đầu xu hướng bất động sản trong thời gian tới, các doanh nghiệp cần đẩy mạnh cơ cấu lại, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án. Đặc biệt, cần quyết tâm vượt qua áp lực tài chính, bao gồm tất cả nghĩa vụ liên quan đến nợ. Theo đó, các doanh nghiệp cũng cần chủ động tìm kiếm các nguồn vốn từ các Chương trình phục hồi kinh tế, cổ phiếu, trái phiếu hay các quỹ đầu tư. Trong trường hợp cần thiết, doanh nghiệp bán bất động sản ở mức chiết khấu thấp hơn để bảo đảm dòng tiền.

Cần chính sách đủ mạnh

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, 10 tháng năm nay, cả nước có 1.067 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ. Bất động sản là ngành chứng kiến lượng doanh nghiệp giải thể lớn nhất trong kỳ này. Lý giải thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, những ách tắc liên quan đến pháp lý, tín dụng cho BĐS vẫn khiến cả thị trường chìm trong khó khăn. Cụ thể, từ năm 2019, đã phát hiện những mâu thuẫn, xung đột trong quy định pháp luật khiến các địa phương phải dừng để xem xét lại dự án, khiến thời gian thực hiện kéo dài đã ảnh hưởng rất lớn đến doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Trong khi các doanh nghiệp đã phải đầu tư vay vốn để mua đất, đền bù, nộp thuế, thậm chí có những dự án đã xong gần đến hoàn thiện hạ tầng với chi phí vốn đến cả trăm nghìn tỷ đồng. Đáng quan ngại, vốn phần lớn là đi vay 70-80% và phải trả lãi, ngoài ra còn các khoản trả lương cho nhân viên và nhiều chi phí khác. Các doanh nghiệp ngày càng hụt hơi và càng để lâu thị trường không có hàng để bán và không có doanh thu thì không có dòng tiền, không chi trả được cho bộ máy, không trả nợ được, không có tiền trả lương.

“Nếu không có chính sách nào mạnh hơn thúc đẩy thị trường BĐS trở lại bình thường để doanh nghiệp có những vận hành hoạt động thì doanh nghiệp sẽ không thể chịu đựng được nữa và lâm vào cảnh vỡ nợ, phá sản là điều hiển nhiên”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Vì vậy, ông Đính đề nghị cần dựa trên việc “bắt mạch” từng doanh nghiệp, phân nhóm doanh nghiệp khó khăn để đưa ra các hướng xử lý phù hợp. Đối với các doanh nghiệp còn lực, còn “dấu hiệu sinh tồn” khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm để doanh nghiệp có thể tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Phương án này ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thực.

Đặc biệt lưu ý những doanh nghiệp lớn, có ảnh hưởng nhiều đến thị trường. Đối với các doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã hoàn thiện cơ bản các thủ tục pháp lý cần tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư nhằm mục đích kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc mua bán và sáp nhập (M&A). Đối với các doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc, trong khi không còn đủ năng lực triển khai dự án, Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ, thực hiện việc “mua lại” các dự án của doanh nghiệp rồi thực hiện đấu giá để lựa chọn các nhà đầu tư mới thực hiện dự án.