Mở đầu

Trên thế giới mô hình nhà ở xã hội cho công nhân đã xuất hiện từ rất sớm, từ đầu thế kỷ XX (ở Pháp) và những năm 1960-1970 (ở một số nước châu Á như Singapore, Hàn Quốc). Rất nhiều quốc gia đã thành công trong việc phát triển mô hình nhà ở xã hội cho công nhân, từ đó, đã giải quyết được nhu cầu cơ bản của đại bộ phận người dân về nhà ở, đặc biệt là tầng lớp có thu nhập nhấp.

Trong giới hạn bài viết, tác giả tham khảo kinh nghiệm phát triển nhà ở của 2 quốc gia Singapore và Hàn Quốc. Đây là những nước có quá trình phát triển văn hóa, kinh tế - xã hội, hệ thống pháp luật, thu nhập bình quân tương đối phù hợp với Việt Nam.

Phát triển nhà ở cho công nhân ở Singapore

Singapore được xem là quốc gia châu Á giải quyết thành công nhất chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp trong đó có nhà ở cho công nhân. Mô hình nhà ở xã hội thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân hầu như đều do Nhà nước đảm nhận thông qua một cơ quan chuyên trách có tên gọi là Cơ quan phát triển nhà ở xã hội (HDB).

Năm 1947, Ủy ban Nhà ở Anh báo cáo rằng, 72% trong tổng số 938.000 người dân Singapore đang phải chui rúc chật chội trong 80 km2 trung tâm thành phố. Sau khi giành được quyền tự chủ chính thức vào năm 1959, Singapore ngay lập tức đối mặt với một vấn đề nghiêm trọng là quá tải dân số và thiếu hụt nhà ở.

Năm 1960, Singapore chính thức thành lập Hội đồng Phát triển nhà ở (Housing Development Board - HDB) là cơ quan hợp pháp chính thức và duy nhất, có nhiệm vụ giải quyết nhanh và ngay bài toán nhà ở xã hội để ổn định an sinh. Từ đó, HDB đã phải đối mặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm.

Trong vòng chưa đầy 3 năm sau khi thành lập, HDB đã xây dựng 31.317 căn hộ và đến năm 1965, tổng cộng 54.000 căn hộ nhà ở xã hội đã được xây xong, vượt mục tiêu 50.000 căn hộ trong chương trình xây dựng 5 năm đầu tiên. Cho đến nay, HDB đã triển khai thành công hơn 1 triệu căn hộ, trải khắp 24 thị trấn và 3 khu trung tâm với hơn 80% dân số sinh sống trong các căn hộ này. HDB đã thực sự thành công trong cuộc đua xây dựng nhà ở với tốc độ gia tăng dân số và nhu cầu của Singapore. Cho đến nay, HDB vẫn là chủ sở hữu nhà ở lớn nhất Singapore - có nghĩa là Chính phủ Singapore nắm trong tay hầu hết tài sản nhà ở tại đất nước này.

Những thành công này của “Đảo quốc sư tử” bắt nguồn từ một số yếu tố chính:

Thứ nhất, nhà ở xã hội tại Singapore được xem là tài sản xã hội, mục tiêu là đảm bảo cơ hội tiếp cận công bằng về nhà ở và hạn chế sự méo mó về kinh tế và xã hội liên quan đến quyền sở hữu tài sản. Do đó, Singapore thiết lập một cơ quan nhà nước duy nhất phụ trách việc cung cấp nhà ở giá cả phải chăng cho người dân của đảo quốc này là HDB. Cùng với đó là luật quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước. HDB cũng chính là cơ quan đứng ra cho người dân vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp.

Thứ hai, việc xây dựng các khu nhà HDB đều dựa trên quy hoạch tổng thể, tính toán dài hạn, chú trọng tới môi trường sống, gắn liền với cơ sở hạ tầng gồm hệ thống đường sá, bến xe buýt, tàu điện ngầm, trường học các cấp và y tế, đồng thời có đầy đủ các tiện ích ở khu vực lân cận như siêu thị, chợ dân sinh, khu ăn uống bình dân và vui chơi giải trí, mua sắm.

Thứ ba, việc đăng ký mua nhà HDB diễn ra minh bạch, dựa trên cơ sở dữ liệu dân cư đầy đủ cũng như các quy định, thủ tục pháp lý chặt chẽ, ngặt nghèo để tránh tình trạng đầu cơ. Căn hộ HDB có quyền sử dụng trong 99 năm và khi hết thời hạn thuê, căn hộ sẽ được trả lại cho HDB để tái phát triển.

Thứ tư, giá nhà phù hợp với thu nhập của người lao động và người dân có thể vay thế chấp với lãi suất ưu đãi, trả góp hàng tháng ở mức chấp nhận được. Tại Singapore, Chính phủ thành lập Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF. Singapore cho phép người lao động sử dụng tài khoản thông thường của mình trong CPF để mua nhà ở do HDB cung cấp với những ưu đãi nhất định. Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà, cho vay đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp và được trả góp 25 - 30 năm, các gia đình lần đầu mua căn hộ mới từ HDB có thể được hưởng tới 80.000 USD từ chương trình trợ cấp nhà ở CPF Nâng cao (EHG). Người độc thân sẽ được hưởng mức trợ cấp tương ứng bằng 1/2 mức trợ cấp dành cho các hộ gia đình.

Phát triển nhà ở cho công nhân ở Hàn Quốc

Hàn Quốc hiện nay cũng được đánh giá là một trong những nước thành công trên thế giới về quá trình phát triển và quản lý nhà ở, mặc dù trong quá khứ, quốc gia này đã từng đối mặt với sự thiếu hụt nhà trầm trọng.

Hiện nay, tại Hàn Quốc, nhà ở xã hội chủ yếu do Tổng công ty nhà ở và đất đai (LH) thực hiện hoặc chỉ định nhà thầu thực hiện và tất cả các dự án đều nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ về phát triển nhà ở xã hội; cũng như được hỗ trợ đầy đủ theo quy định. Tính đến 2015, LH đã sở hữu 733.263 căn hộ (chiếm khoảng 3,8% tồng số nhà ở); bao gồm xây dựng mới 633.403 căn hộ, mua để cho thuê 99.860 căn hộ và thuê để cho thuê lại 121.548 căn hộ).

Có rất nhiều yếu tố dẫn tới sự thành công trong chính sách nhà ở xã hội cho công nhân ở Hàn Quốc, nhưng các yếu tố chủ yếu là:

Một là, tạo quỹ đất và quy định đầu tư nhà ở xã hội. Tại Hàn Quốc, chính sách thu hồi đất ở và giải phóng mặt bằng để tái phát triển đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội. Việc bồi thường khi thu hồi đất dựa trên cơ sở các nguyên tắc, đó là: Phải do chủ dự án thực hiện và được tiến hành trước khi triển khai dự án; Hình thức bồi thường đa dạng bằng tiền mặt, trái phiếu do chủ đầu tư phát hành, hay bằng đất ở một vị trí khác hoặc là nhà ở xã hội theo sự đồng thuận của người dân. Quan trọng là việc thực hiện bồi thường này sẽ áp dụng cho từng cá nhân. Bên cạnh đó, việc đánh giá giá trị đất đai nhằm xác định đơn giá bồi thường sẽ được thực hiện bởi một bên thứ ba là cơ quan, đơn vị có nghiệp vụ định giá chuyên nghiệp. Việc định giá này được giao cho ít nhất 2 cơ quan định giá trở lên nhằm bảo đảm tính khách quan, chính xác và công bằng cho chủ sở hữu đất.

Hai là, ưu đãi lớn về nguồn vốn cho vay. Trong giai đoạn đầu, Chính phủ Hàn Quốc có nguồn ngân sách không nhiều nên việc huy động chủ yếu thông qua Quỹ Xổ số Nhà ở. Hiện nay, việc huy động vốn chủ yếu thông qua Quỹ nhà ở và Đô thị quốc gia (tiền thân là Quỹ nhà ở quốc gia). Có khoảng 70% vốn của Quỹ được huy động từ Trái phiếu nhà ở quốc gia do Nhà nước phát hành. Với khoảng 30% vốn còn lại được huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân và các nguồn khác. Người dân muốn vay tiền từ Quỹ này thì bắt buộc phải tham gia gửi tiết kiệm, không bắt buộc với người không có nhu cầu vay.

Ba là, tập trung hỗ trợ tài chính trực tiếp cho người thuê, người mua nhà, đặc biệt là công nhân. Sau năm 1997, các chính sách của Chính phủ Hàn Quốc tập trung vào hỗ trợ tài chính trực tiếp cho người thuê, người mua nhà, mục tiêu của chính sách là hỗ trợ người mua, người thuê nhà tạo lập được nhà ở và giúp duy trì mức cầu về nhà ở, thông qua đó kích thích đầu tư cung cấp nhà ở trong bối cảnh suy giảm kinh tế nặng nề.

Chính phủ Hàn Quốc cũng đã ban hành chính sách hỗ trợ - “Chương trình Chonsei” cho những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ chương trình này với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm. Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.

Bên cạnh đó, để kiểm soát giá nhà không vượt quá khả năng chi trả của người dân, năm 2000, Chính phủ nước này đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Đồng thời siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.

Bốn là, phân nhóm các đối tượng thụ hưởng. Nhà nước sẽ phân loại và có những ưu đãi hướng đến các đối tượng thụ hưởng. Theo báo cáo phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc năm 2008, mức thu nhập của người dân Hàn Quốc được chia thành các nhóm từ thấp đến cao: 918.000-8.164.000 won (1.000 won bằng 13.600 đồng).Với các nhóm, Chính phủ sẽ có các hình thức hỗ trợ cụ thể, sát với nhu cầu thực tế của người dân.

Bài học đối với Vĩnh Phúc

Từ kinh nghiệm của Hàn Quốc và Singapore, bài viết đưa ra một số vấn đề đối với quá trình phát triển thị trường nhà ở cho công nhân tại Vĩnh Phúc.

Thứ nhất, tỉnh Vĩnh Phúc cần cân đối và nên lồng ghép chương trình nhà ở công nhân, nhà thu nhập thấp với các chương trình an sinh xã hội khác. Ngoài ra, cần đảm bảo sự tham gia của chính quyền, cộng đồng xã hội và của người dân trong việc thực hiện các chương trình hỗ trợ này. Khi lựa chọn hình thức hỗ trợ, cần cân nhắc những thể chế sẵn để đảm bảo tận dụng được các nguồn lực sẵn có và giảm bớt chi phí từ ngân sách trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều khó khăn.

Thứ hai, Vĩnh Phúc có thể nghiên cứu và học tập mô hình Quỹ tiết kiệm nhà của Hàn Quốc theo hướng tư nhân hóa và hợp tác theo hình thức công - tư (PPP). Điều này hoàn toàn phù hợp với điều kiện hiện nay ở Việt Nam, khi nguồn ngân sách nhà nước chưa đủ để có thể hỗ trợ hoàn toàn cho quỹ. Quỹ phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp nói chung nên được phân cấp/phân tầng để hỗ trợ phù hợp cho từng đối tượng. Theo đó, hỗ trợ cho thuê nhà nên hướng đến những nhóm nghèo, công nhân trong các khu công nghiệp.

Thứ ba, cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Hình thức hỗ trợ trực tiếp này có thể thực hiện thông qua một số biện pháp như vay vốn ưu đãi để mua nhà theo giá kinh doanh hoặc ngân sách hỗ trợ bù phần chênh lệch lãi suất vay vốn tín dụng thương mại; hỗ trợ trực tiếp tiền thuê nhà ở để các đối tượng chính sách xã hội tự thuê nhà ở. Nhà nước ban hành cơ chế ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán trả dần hoặc cho các đối tượng chính sách thuê.

Thứ tư, rút ngắn thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà ở xã hội. Đối với một số dự án mà doanh nghiệp bất động sản sử dụng quỹ đất của mình để phát triển nhà ở xã hội nhưng đã nộp tiền sử dụng đất thì nên có cơ chế để hoàn trả hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất. Đối với doanh nghiệp bất động sản đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì cần tạo điều kiện trong việc vay vốn với lãi suất ưu đãi và giảm tối thiểu các thủ tục hành chính trong việc xin giấy phép xây dựng.

Tài liệu tham khảo:

1. Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản JICA (2016), Nghiên cứu Cải thiện môi trường sống cho công nhân tại các Khu công nghiệp tại nước CHXHCN Việt Nam, Hà Nội;
2. Ngô Lê Minh (2021), Nhà ở xã hội - Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho công nhân tại Việt Nam, NXB Xây dựng, Hà Nội;
3. Lê Lan Hương, Nguyễn Lan Phương (2016), Nghiên cứu một số mô hình nhà ở xã hội trên thế giới theo các giai đoạn phát triển và nhận diện về thực trạng nhà ở xã hội Việt Nam, Kỷ yếu Hội thảo về “Bức tranh toàn cảnh về Nhà ở xã hội – Thách thức và Cơ hội”, Hà Nội.